年報觀察 | 金地商置換道

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2023-03-29 22:39

  • 從擴張到縮編,金地商置所需要的是踏準時機,就如管理學之父德魯克所說“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身,而是延續過去的邏輯”。

    觀點網 前段時間,金地商置進行一繫列組織架構調整,合並多個大區,並伴随大量人事更新。

    3月28日晚,随着2022年度業績發布,從财報數據中得以窺見該公司過去一年的變化。

    年報顯示,2022年,金地商置總收入103.02億元,同比回調27%,主要是由于物業銷售确認的收入減少。期内錄得毛利23.37億元,同比降低19%;公司持有人應占溢利23.11億元,同比回調42%。

    前年,金地商置是為數不多逆勢擴張的房企之一,2021全年收購40個土地項目,規劃總樓面面積約768.6萬平方米,應占代價達230.88億元。

    到了2022年,金地商置收購5個土地項目,規劃總樓面面積約37.7萬平方米,應占代價約9.57億元。

    可見,過去一年的擴張明顯改變了節奏。

    截至2022年12月31日,金地商置土儲合共1934萬平方米,同比減少16.89%。其中,約20%土儲位于北上廣深四個一線城市;59%位于二線城市(包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長沙、成都、徐州、南昌、昆明、濟南、天津等);其余21%位于三線及其他城市。

    由于國内房地産市場的變化,金地商置在2022年對若幹附屬公司物業合共計提減值5.98億元。

    據悉,金地商置此前被並入華南區域的成都、昆明公司,項目相加不足10個,而天津、唐山、南昌等城市分别也只有1個項目,部分低能級城市項目去化難度偏大,這些都被視為去年一繫列調整的直接原因。

    2022年度,金地商置還錄得直接經營開支由2021年度的20.33元下降至16.94億元。報告稱,為應對市場下行沖擊,集團嚴格控制營銷費用等各類支出,使直接經營開支有所下降。

    而于2022年12月31日,金地商置及附屬公司共雇用約3300名員工,較2021年末減少600名。

    從擴張到縮編,金地商置做的是踏準時機,就如管理學之父德魯克所說“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身,而是延續過去的邏輯”。

    過去一年,金地商置的業績亮點主要來自持有型物業。

    該公司物業投資及管理分部2022年内貢獻收入11.29億元,較2021年的8.69億元增長近30%,占總收入比例由6%增加至11%。

    産業園區方面,截至2022年12月,金地商置産業園區進入18座城市,開發運營産業類項目41個,管理面積415萬平米;

    深圳威新科技園第3期于2022年初正式投入營運,年末出租率約80%,並于本年度貢獻了2.72億元租金收入。相對成熟的深圳威新科技園1、2期出租率達95%,上海闵行科創園、上海嘉定智造園、成都科陸等出租率均達90%以上。

    商業地産方面,于2022年12月31日,金地商置持有在營運的商業項目總建面約92萬平方米。年内,該集團商業項目錄得租賃及相關服務總收入約10.17億元,同比增長約50%。

    2022年物業投資及管理分部錄得溢利21.51億元,較2021年減少5100萬元,主要原因是受新冠疫情及相管控措施影響,部份合營公司持有的購物中心業績有一定程度下滑。公司表示,随着疫情管控措施優化,上述購物中心業績預計将逐步恢復。

    2023年,金地商置将開業的主要商業項目包括北京、上海、蘇州、杭州及南昌共8個商業/寫字樓項目,建面約40萬平米。

    有分析認為,随着産業園、商業公募REITs的擴容,金地商置的持有型物業價值有望凸顯。

    2022年内,金地商置一共償還了銀行貸款及其他貸款44.16億元。

    與此對應,存款、銀行及現金結余由2021年12月31日的87.72億元下降31%至2022年12月31日的60.32億元。

    減少原因是支付物業開發成本、以往獲取物業項目的剩余土地款、末期股息付款及給合營與聯營公司投資款墊付等支出。

    由此,債務結構在過去一年有所優化。

    于2022年12月31日,金地商置尚未償還銀行及其他貸款59.98億元,尚未償還關連方貸款183.66億元,分别占貸款總額的24.6%和75.4%。

    其中,銀行及其他貸款需第一年内或按要求時償還32.03億元,比2021年末的49.03億元減少近35%,並無一年内或按要求時償還的關連方貸款。

    于第二年内償還的關連方貸款36.17億元,比2021年末的172.69億元大幅減少79%;于第三至第五年内(包括首尾兩年)償還的關連方貸款147.48億元,比2021年末的4.97億元增長超過28倍。

    撰文:馮嘉炜    

    審校:徐耀輝



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