觀點直擊 | 華潤萬象生活:符合公司原則的收購標的會積極争取(實錄)

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2023-03-29 00:10

  • 雖然對祥生物業的收購宣告終止,但華潤萬象生活今後也並非會放棄收並購戰略。

    觀點網 3月28日,華潤萬象生活發布了2022年全年業績並召開了業績會,主席李欣、總裁喻霖康、副總裁王海民、副總裁魏小華及首席财務官陽紅霞出席了會議,並回答提問。

    在全行業業績普遍下行大背景下,華潤萬象生活這份成績單有不少可圈可點之處。

    年報顯示,2022年全年,華潤萬象生活實現營業收入120.16億元,同比增長35.4%;歸母淨利潤22.06億元,同比增長27.9%,毛利率則下跌1個百分點至30.1%。

    規模上,截止到2022年底,華潤萬象生活物管在管面積同比增長87.3%至2.91億平方米,運營購物中心營業額同比增6.3%至1264億元,全年新開業購物中心16個,在營項目數量進而增至86個。

    業績拆解

    華潤萬象生活采取的是物管+商管的雙翼戰略,細分來看,物業管理業務實現的收入約為78.02億元,同比增長46.9%。

    增值服務方面,2022年大部分物企的社區增值服務都有所收縮,而華潤萬象生活社區增值服務則實現了增長,營收同比增73.3%至12.56億元,占物管闆塊營收的比例也由13.6%提至16.1%,其中租售和美居業務是貢獻的主力。

    另外,2022年華潤萬象生活的城市服務業務新獲取了深圳南湖街道、筍崗街道等項目。

    不過商管業務才是特色與核心競争力,在商業運營方面,截止2022年底,華潤萬象生活在營購物中心項目數量達到86個,總面積達920萬平方米,年内新開業3個重奢購物中心,在營重奢萬象城購物中心數量增至11個;第三方外拓上,華潤萬象生活2022年内新簽約13個項目,其中TOD項目11個。

    2022年.宏觀經濟承壓、疫情反復,商管業務受到的影響顯然比住宅業務更為嚴重。華潤萬象生活運營購物中心的營業額同比增6.3%至1264億元,自身實現購物中心商業運營服務收入為24.8億元,同比增長16.5%,相比住宅部分要顯著放緩。

    不過,商業運營業務具備相當高的利潤率水平,華潤萬象生活2022年購物中心運營業務毛利率為62.4%,大幅高于同期基礎住宅物管的14.0%。

    縱觀2022年上市物企業績,大部分都有受到回款困擾,在應收款大幅增加的同時、周轉率也大幅下降,甚至計提大量壞賬侵蝕整體利潤。

    在應收款方面,華潤萬象生活同樣也錄得了較大增幅,截至2022年底貿易應收款項的余額已經達到15.58億元(其中關聯方為7.18億),同比增加49.5%,大幅高于同期營收的增幅,其中也有部分收購企業帶來的影響。

    盡管如此,華潤萬象生活對應收款進行了較為嚴格的控制,93.6%應收款賬齡在1年期以内,2022年應收賬款周轉天數為40天,和2021年相比增加2天,現金流情況也較為安全。

    得益于較好的流動性管理,華潤萬象生活並未對應收款确認過多壞賬,2022年底應收余額為15.73億,2022年僅新計提了690萬元壞賬減值損失,對企業整體利潤影響並不大,這也是華潤萬象生活2022年能取得較好業績的重要原因。

    整體而言,華潤萬象生活2022年各項指標均錄得穩健增長,财務和回款方面也保持穩定;住宅物管業務具備穩定現金流與強抗周期性,而商管業務則具備高護城河與高盈利特性,二者共同配合發力,于困局重重的2022年在運營和财務方面仍取得了不錯的成績。

    並購進退

    收並購是過去數年物企大力擴規模的重要手段,而華潤萬象生活在收並購領域發力較晚。

    2022上半年,在環境下行、收並購市場冷卻的情況下,華潤萬象生活擔起了物管行業收並購的大旗,收購了禹洲物業、中南服務以及九洲物業3家物業公司,扣除其他項目後,實際結付的現金代價約為14.33億元。

    收並購為華潤萬象生活的2022年業績提供了相當高的增長動力,2022年新增第三方合約面積約1.43億平方米,同比增加297.4%,其中收並購、競標、合資合作分别占75.9%、20.7%以及3.4%。

    目前禹洲物業和中南服務也已實現並表,二者在2022年提供給華潤萬象生活的並表收入和淨利潤則分别為14.4億元以及1.04億元。

    雖然已完成並表,但對收購企業投後整合仍在持續推進,“禹洲有1/4已經融入了華潤萬象生活原有的治理體繫,有了禹洲經驗之後,中南的工作将更加高效,預計今年6月底之前,我們會将兩家公司完全融入萬象服務的運行體繫。”王海民表示。

    大舉收並購為增長提供了大量動力,不過值得警醒的是,因2022年發起的數起大筆收並購,華潤萬象生活同樣也産生了大量商譽,截至2022年底由0變為18.05億元,且在2022年報中未對其計提減值,在目前的市場環境下,後續仍可能有減值風險。

    另外,與2022年業績共同發布的是一則對祥生物業收購終止的公告;華潤萬象生活去年進行了多次大手筆收購,其中對禹洲物業和中南服務的收購已實現並表,而于去年9月28日公告拟10.37億元對祥生物業的收購事項卻被宣告終止,華潤萬象生活管理層並未在業績會中透露收購終止的具體原因,對價、標的資産存在争議或是環境變化導致的戰略布局變動均有可能。

    雖然對祥生物業的收購宣告終止,但華潤萬象生活今後也並非會放棄收並購戰略,在業績會上,喻霖康表示:“公司一直秉承有質量的規模增長的原則,2023年若有符合公司原則的項目和標的,我們還會積極的争取,通過收並購擴大規模,特别是在能夠對公司能力補強,體繫的完善發揮作用的並購項目我們都會考慮。”

    以下為華潤萬象生活2022年全年業績發布會問答實錄(節選):

    現場提問:目前華潤萬象有三大産品,後續關于産品線的開業計劃是怎樣的?未來華潤萬象生活是否會繼續擴充商管産品線,比如奧萊是否有合作的可能?

    魏小華:萬象天地是我們戰略布局的三大主力之一,産品和定位是融合大的潮流,我們會選擇高能級的城市核心地段,條件要求比較高,定位方面會跟當地的人文精神結合更緊密。

    去年下半年,我們已經開了兩個萬象天地,一個在南京,一個在上海,這兩個項目都是這兩個項目都是以街區+合資+古建的商業形态,将古建築和商業做了結合,在推廣的時候,也關注到調性等等。

    這兩個項目開業之後,确實取得了不錯的市場口碑,接下來在上海、成都、杭州和深圳都有萬象天地布局的計劃。

    就目前産品線來講,我們仍然還是會以萬象城、萬象匯、萬象天地三大核心的産品線為主。

    對于奧萊,我們的定位是機會型産品,如果有好的項目和合作機會,我們可以積極嘗試。當然,對于和大型集團合作我們抱開放和共赢的态度。

    現場提問:華潤萬象生活去年並購了一些企業,這些企業和華潤萬象生活的融合程度怎麼樣?2023年還會有什麼並購動作嗎?

    王海民:目前我們收並購的兩家項目,中南和禹洲,整合計劃正在執行,成效也達到預期,有提升的潛力,符合之前的規劃。

    現在已經開始對兩個公司做全面的融合,預計在2023年6月份完成。

    收並購的項目經營情況良好,業績全面達成,符合公司預期,禹洲和中南在2022年貢獻並表收入超過14億元,並表利潤超過1億元,分别實現了23%和19%的綜合毛利率,收繳率超過85%。

    随着未來全面融合的落地,無論是基礎物業服務還是增值服務,都将進一步釋放更大的價值、發揮更大的規模效應。

    關于收並購方面,公司一直秉承有質量的規模增長原則,2023年若有符合公司原則的項目和標的,我們還會積極争取。

    通過收並購擴大規模,特别是上下遊業務,我們會考慮能夠對公司能力補強、資質增加以及體繫完善發揮作用的項目。

    現場提問:華潤萬象生活的數字化發揮了哪些作用?

    喻霖康:首先科技賦能是華潤萬象生活“十四五”戰略規劃的五大核心策略之一,公司也非常重視。上市以來,每年在這方面的投入也是在不斷的增加,尤其去年以來,我們有一個新的公司組織改變,從過去很多的外采變成了自己組建一支将近300人的數字化自研團隊,招聘了很多數字化方面的人才,組成了一支團隊。

    商業數字化方面,應用更新叠代,強化數字賦能經營,提升會員精細化運營效率,升級客戶服務體驗,主要是圍繞着商場的空間運營、會員交易、管理經營決策三大場景升級數字化能力。

    賦能輕資産經營提質增效,為物業的數字化進一步夯實管理與服務能力,重點是煥新物業的兩大數字化繫統,全面提升物業服務的效率與體驗。

    我們發布了一個全新的物業管理繫統,重點提升一線員工服務效率,業主的服務體驗,打造物業收費繫統,業主基礎物業費和增值服務費,從繳費、入賬到開票全面自動化,提升财務作業人效,降低物業的管理成本。

    華潤萬象生活的物業數字化已經具備的較好的基礎建設,接下來将和物業日常經營管理深度結合,重塑作業和服務流程,結合物聯網技術,切實達到降低物業管理成本的效果,通過智能工單引擎等技術,将物業管理標準化、平台化,在規模擴張過程中,增加管理的邊際效應,确保服務品質。

    同時,我們不斷加強客戶信任是公司開展增值服務的基礎,也會不斷打磨業主的在線繳費、報修等基礎服務體驗,提升客戶滿意度,結合大數據能力和人工智能算法,加強對客戶需求的理解,提供産品化的增值服務能力,在更好滿足用戶的同時提升我們的商業化水平。

    總而言之,我們今年還是要聚焦要生産科技化,用科技手段來更多的提升效率、提升品質,确保服務的一致性和高品質。

    現場提問:物管企業毛利率普遍存在下滑趨勢,管理層認為這一趨勢在未來是不是還會延續?有怎樣的措施進一步提高盈利水平,行業理想的毛利率水平在怎樣的區間?

    陽紅霞:我們确實看到基于行業監管以及行業競争的整體影響,物管行業基礎毛利率有明顯的下行壓力。從基礎物管服務本身的邏輯來看,物業費本身漲價比較難,但是人工和物價水平上漲必然會對基礎物業毛利率的增長帶來壓力。

    但是從我們自己萬象生活來看,基礎物業服務毛利率從2019年的8.2%快速提升到了2022年的15.3%,對比和我們背景相似的同行公司而言,屬于非常好的水平。

    我們所做的工作,主要是以下幾個維度:一是通過持續的管理提效,包括物業的變革,持續的規模擴張帶來的規模效應,内部精益管理的提升,持續的降本提質增效來提升管理效率和服務體驗,從而來提升我們基礎服務的毛利率。

    另一方面,關于科技賦能,這個也是重點投入的闆塊,通過深化科技服務的能力,提升我們的基礎物業服務的毛利率。

    整體物管的毛利率,除了基礎物業服務之外,基于獨特的,“2+1”的業務模式,使得華潤萬象生活物業服務的空間内具備更強的運營服務能力,通過在物業管理服務里面強化商業運營服務能力,以及增值服務能力,來給業主提供更多場景、更多服務,從而增加運營服務和增值服務在收入中的占比。

    所以,通過持續的規模擴大以及保證品質的前提下,基于我們的業務模式,不斷改善收入結構,一方面能夠讓基礎物業服務毛利率維持在行業較好的水平,同時通過持續疊加運營增值服務增加在闆塊的毛利和毛利率。

    我們預期華潤萬象生活整體的毛利率會穩定在17-20%的水平。

    撰文:王昱睿    

    審校:徐耀輝



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