年報觀察 | 萬城控股困守一隅

觀點網 小房企也渴望能有出頭之日。

無奈受限于規模與資本，像萬城控股一衆的企業並沒有太多籌碼，心有余而力不足。

3月27日，萬城控股有限公司發布2022年度全年業績，期内實現收入5.71億元，同比下降57.7%。

以廣東惠州為根據地的萬城控股，怎麼樣才能夠擺脫市場下行的泥潭？

守成固已不易

業績報告披露，2022年，萬城控股物業銷售收入5.68億元，物業租金總額308.9萬元；錄得毛利2.75億元，同比下降12.2%，毛利率48.2%；公司權益股東應占溢利0.69億元，同比下降58.4%，基本每股收益為0.09元。

具體來看，2022年度銷售收入主要來自惠州萬城名座三期的交付，但相比上年得益于天津聚豪花園三期及四期均竣工交付以及銷售惠州皇冠豪苑别墅的确認收入為少。

並且，由于2022财政年度只有惠州的玖龍台二期于年中時竣工交付，相比截至2021财年有惠州的玖龍台一期及河南省的聚珑灣一期（首兩標段）兩個項目竣工交付，該集團應占聯營公司收益亦減少至約人民币4280萬元。

截至2022年12月31日，該集團土地儲備總建築面積僅為158.12萬平方米，其中已竣工物業項目的未售建築面積約為41萬平方米；未售及在建的建築面積約為15.44萬平方米；留作未來發展的建築面積約為1,01.68萬平方米。

對于擴張的考量，萬城控股更偏重面對現實，最新财報中並未披露新年具體規劃，繼續“專注于粵港澳大灣區的物業開發，尤其深耕惠州”為主要目的。

同時萬城控股表示，繼續采取穩健及低杠杆的方針，並提升周轉及去化。确保财務健全，組織高效運營，是該集團的策略方向。

值得注意的是，2022财政年度的毛利率增加至約48.2%。财報顯示，毛利率增加主要是由于不同地點的銷售及成本結構差異，惠州項目萬城名座三期錄得的毛利率高于天津項目萬城聚豪三期及四期所致。

起先被诟病的負債率問題也得以放緩，該公司2018年上市前夕由于項目的增加，資本負債比率出現飙升達91%。

從另一個角度來看，萬城控股得益于下半年的業績回暖。

據觀點新媒體往期報導，2022年8月30日，萬城控股有限公司發布截至6月30日止六個月未經審計綜合中期業績公告。

截至6月30日止六個月，該公司收入為8196.7萬元，去年同期為6.36億元，同比下降了87.1%；毛利率為28.2%，去年同期為23.1%；公司權益股東應占溢利為3980萬元，去年同期為1.19億元，同比下降了66.6%。

曾有擴張之夢

惠州是萬城控股的發家地，同時也是最重要的大本營。

官網資料顯示，萬城控股是一家以住宅物業連同商鋪、俱樂部會所及幼兒園等配套設施開發為主的物業發展商，由王庭聰于2003年創辦，公司瞬即發展為惠州地區的大型地産發展商之一，項目遍及惠州各個核心區域。

在惠州地區建立穩固根基後，該公司開始逐步拓展其他内地市場，于2010年進軍天津，2017年将業務伸延至河南，2018年赴港上市，但上市並不代表可以順利融資。

2018年12月，年淨利潤只有7000多萬的萬城控股在港IPO宣布通過聆訊，正式進入招股階段，一上市就在“仙股”邊緣徘徊。

規模小，也一直是萬城控股被貼上的標簽。2017-2019年，萬城控股營業收入直線下滑，分别為9.73億元、5.68億元和3.54億元。截止到2020年中，營業收入才回升至6.62億元。

2020年10月，萬城控股公告稱，間接全資子公司惠州萬城企業管理策劃有限公司同意收購惠州市龍光駿宏房地産有限公司30%的股權，代價約1.59億元人民币(約1.79億港元)。

這筆收購買賣始于2020年9月，惠州萬城與借款方深圳市龍光房地産有限公司共同訂立的借款合同。彼時，借款用途為支付與位于中國惠州市仲恺高新區潼僑鎮的物業開發項目有關的土地征用成本。

正是受益于上述借款合同，萬城控股才有機會拿到一張參與龍光惠州項目開發的入場券。可當時年淨利潤僅1800萬的萬城控股，“肥肉”能否順利咽下，才是問題的關鍵。

面對難得的合作，萬城控股表示：“将增加集團于惠州的土地儲備，且可受惠于龍光于當地的市場情報及物業開發行業的專業知識。”

土儲，或許是萬城控股入股龍光惠州項目的最終目標。總而言之，無法取得新的土地儲備，萬城控股物業發展便無法擴張。

從融資成本來看，2022财政年度的融資成本約為人民币460萬元，較2021财政年度的約人民币2380萬元減少約80.6%；主要原因是由于萬城聚豪花園四期在2021年1月竣工至2021年5月交付期間确認該項目交付産生的重大融資部分成本；及2022财政年度内已償還銀行貸款約人民币1.60億元。

曾經嘗試以小博大的萬城控股，如今面臨土儲、融資等一繫列問題，擴張的資本又從何而來？