觀點直擊 | 保利置業：2023年以正現金流為經營目標（實錄）

觀點網 “保利置業要快起來，而且越來越快，争取走得更遠一些。”去年年初，新任董事會主席的萬宇清向外界描繪着未來保利置業成長藍圖，在其看來，之前走得穩，但相對走得慢了一點，急需拉開“新序幕”。

視線回歸，3月28日，萬宇清攜一班管理層于香港業績會現場公布了保利置業這一年來的盈與憂。

報告期内，保利置業實現合約銷售502億元，同比減少11%；收入為人民币411.27億元，較去年增長35.7%；股東應占溢利約合8.16億元，同比下降60.4%。

資産及負債方面，截至2022年底，保利置業總資産負債增長了5.1%，至2031億元；總負債增加4%至1613億元，總借貸增長15.3%至800億元。

“2022年，市場形勢十分嚴峻，對行業這幾年的業績産生壓力。”業績會上，萬宇清多次提及大環境壓力下的數據影響，這份壓力也或多或少反映在了财報數據中。

項目聚焦點

“2022年公司的簽約保底目標在650億元，同比增長15%。”于去年業績會中，保利置業管理層公布了銷售目標，但最終實現的合約銷售額為502億元，相較于2021年減少11%；

從合約銷售額區域來看，長三角247億元，占比49%，較2021年增加15個百分點；珠三角86.36億元，占比17%，較2021年減少5個百分點。

此外，保利置業于西南區域的銷售金額為68.03億元，占比14%，下降1個百分點；其他地區83.32億元，占比17%，同比減少8個百分點；香港17.49億元，占比3%，同比下降1個百分點。

從項目開發情況來看，于2022年，保利置業新增土地儲備總建築面積174.2萬平方米，取得10個開發項目，與2021年新增的19宗項目以及年內新增土地儲備總建築面積360.9萬平方米相比，略有差距。

不過從區域分布來看，2022年的項目分布更加集中，聚焦點主要位于長三角與大灣區，主要位于上海、昆山、甯波、深圳和濟南。值得注意的是，保利置業在這一年完成了首進常熟的任務。

“去年，公司投資進一步聚焦在6座城市，上半年獲取項目在年内的銷售轉化率達到了18%。”保利置業董事總經理王健表示，土儲結構持續優化，持有權益土儲在一線城市以及長三角和粵港澳大灣區的占比持續提升。

“保利置業還是聚焦在長三角和粵港澳大灣區等一二線城市的核心闆塊，能夠中小型快速滾動的産品為主。”過去三年，保利置業位于長三角和粵港澳大灣區合約銷售占比由58%提升至70%，且2022年内23個首次開盤項目有一半位于長三角地區。

這一點，從報告期内結轉項目數據可以看出更多細節。

2022年，保利置業共有85個項目實現銷售結轉，結轉金額人民币390億元，按照區域分布來看，長三角入賬金額占比19%，珠三角占到了33%，西南地區占29%，其他地區占16%，香港地區占3%。

雖然長三角地區的入賬金額占比不占優勢，但對比2021年同期的結轉金額47.49億元，漲幅超過五成。

“我們2023年的投資銷售比要控制在40%左右，繼續聚焦在長三角和粵港澳大灣區，以及已進入的有韌性的省會城市和強二線城市，比如蘇州、甯波、佛山等地級市。”萬宇清坦言，今年保利置業的投資項目還是首選流速快，現金回籠快，有安全邊際和合理利潤的項目。

此外，為去化變現，保利置業已成立了内部小組，以加大去庫存的力度。

提及香港業務，管理層表示2023年開始，香港房地産市場明顯在恢復，1-2月份的一手房源的成交量接近1000套，3月份很多新盤也在陸續推出。

“我們還是很有信心，會繼續關注香港的投資機會。”

增收不增利

整場業績會中，除了銷售情況，更加關注保利置業當前的利率情況。從最新披露的數據來看，保利置業還處于增收不增利的境況。

于2022年，保利置業收入411億元人民币，同比增長35.7%，而毛利率為26.9%，下滑了6.9個百分點，毛利潤仍然錄得8%的增長，約111億元人民币，擁有人應占溢利8.16億元，較2021年下降六成；剔除投資物業和金融資産公平值變動及匯兌損益後的核心歸母淨利潤為15.19億元，同比下降17.3%。

從數據來看，保利置業淨利潤表現略顯疲态，與毛利數據之間仍有差距。

反過來觀察成本走向，不難發現2022年銷售成本較2021年200.44億元上升了約五成，超過300億元；融資成本也由15億元升至16億元。

另一邊，保利置業财務端壓力也有所體現，截至2022年底總資産負債增長了5.1%，達到2031億元，總負債增加4%至1613億元，總借貸增長15.3%至800億元；資産負債比率79.4%，較2021年80.3%下降0.9個百分點，非受限現金短債比1.7，淨負債率是115.9%，踩中了兩道紅線。

截至2022年末，保利置業流動負債有979.08億元，其中應付貿易及其他賬款為301.44億元，占比最高；非流動負債合計634.17億元，同比增加21.56%。但值得注意的是，一年内到期的短期債務為183.63億元，同期現金短債比為1.72，銀行結存、存款及現金則有311.73億元，短期債務壓力不算大。

“管理層非常重視對負債率的控制，我們能在這個環節保持整個公司經營現金流的穩健。”王健坦言，為保持現金流，去年拓展了直接融資的渠道。

具體來看，于2022年内，保利置業合計獲取110億元的公司債券和50億元中期票據的發行額度，另完成20億元中期票據及60億元公司債的發行。

王健續稱，保利置業信托貸款和短債目前占比為8%和23%，均較2021年底下降了4個百分點，而目前保利置業在境外借貸占比為11%，僅存一筆2025年到期的5億美元優先票據，整體有息負債結構有所改善。

業績會臨近尾聲時，萬宇清表示，2023年，保利置業經營思路主要是調結構、穩增長、穩中求進，“控制整體負債規模，确保今年公司經營性現金流轉正，投資銷售比要控制在40%左右。”

以下為保利置業2022年度全年業績會現場問答實錄：

現場提問：管理層對未來的業績和毛利率展望是怎麼樣的？公司淨負債率有上升，未來有沒有降負債的計劃？

劉忱：截止到2022年底，保利置業已售未結轉的規模是490個億，我們有比較好的未來業績儲備，預計有310億在2023年結轉，剩下的會在2024年以及2025結轉。

這些已售未結轉的銷售對應的毛利率應該是在18-20%之間，對比今年會有所降低。但這個也是行業的一個趨勢，我們還是希望毛利率能穩定在行業相對較好的一個水平。

關于淨負債率，我們去年拓展了直接融資的渠道，獲得了公司債和中票額度，注冊了150億，發行了80億。

這部分的直接融資，一是期限比較長，二是利率也比較便宜，改善了我們的負債結構，所以我們的短債比是取得了進一步的降低。融資成本也從2020年的4.57，降低到去年的4.27。

我們相信公司負債率的降低還要通過存貨去化，加速項目周轉，所以2023年以正現金流為經營目標，相信在這個目標下，負債率會随着整個經營會逐步得到控制和逐步下降。

現場提問：資本市場對于市值管理的鋪排情況？如何把經營活動現金流做正？從銷售和資金回籠的角度來看，今年銷售庫存的盤活和釋放鋪排計劃是什麼？

萬宇清：市值管理的核心還是在于企業的基本面，通過很多資本運作的前提條件，也是一個基本面。

在這一塊我們沒有想太多，核心還是通過去庫存、調結構，通過加快項目開發、銷售，通過獲取好的優質的項目改善我們的基本面。

從我們的角度來講，融資規模一定要控制，保證企業能夠長遠地發展。

彭祎：保利置業2022年全年貨值約有1300億元，當年去化在四成左右。2023年，我們将余貨再加上新推貨，可能總貨量水平和2022年差不多。

從公司内部考慮，去化争取是在四成左右，當然如果市場能夠進一步向好，或者是能夠維持1-2月份水平，去化率會進一步提升。

從今年開始，保利置業設立了專門去庫存的小組，對于長周期，時間比較長的庫存，會有專項的推動以及專項的跟進。

我們會以積極、謹慎的态度來開展投資，方向還是聚焦在長三角和粵港澳大灣區等一二線城市的核心闆塊。

從産品角度來講，以中小型快速滾動的産品為主，推進我們的工作。總體來講，還是積極、謹慎地去開展工作。

現場提問：管理層對今年有沒有合同銷售的指引？房價還處于下跌的趨勢，預計市場氣氛會在什麼時候有回暖？

萬宇清：今年的銷售目標也不設定。整個市場現在還是競争很激烈，有些人說復蘇，但是我們覺得實際上是逐步在恢復平穩。

今年1-2月份的銷售數據相比整體去年還是下降的，對于未來的市場，我們還是認為一定會恢復，各方參與者都在不斷地看好、利好房地産，但是我覺得需要一段時間，所以我們今年還是保持謹慎的态度。

提到房價下降的趨勢，這在成交方面，有一些成交結構性的問題，所以我們也不一定要過度關注，核心是把我們自己的項目做好。

擡頭要看路，但是關鍵還是紮實埋頭拉車。

現場提問：未來在香港會有投資計劃嗎？怎麼看香港的市場？

潘治平：2023年開始，香港房地産市場明顯有恢復。從數據來看，可以明顯看出1-2月份的一手的成交大概是接近1000座，到3月份，市場大概預期不到2800座，可以看到很多新盤陸續推出。

我們今年主要推出的是香港澐璟項目，去年年底開售，到目前為止去化83套住宅，有5五十多套的車位，總的銷售金額超過40億。另外，我們也有别墅盤，本來有22套聯排加獨棟别墅，到目前為止，我們只剩下3套的獨棟别墅還在待售。

我們還是很有信心，香港市場在未來會越來越好，我們也會繼續關注香港的投資機會。