觀點直擊 | 羅康瑞：市場短期仍有波動 瑞房會比較審慎（實錄）

觀點網 3月23日傍晚，瑞安房地産召開了2022年度業績發布會，公司主席羅康瑞、執行董事羅寶瑜、财務總裁及投資總裁孫希灏、行政總裁王穎、瑞安新天地行政總裁張斌出席現場。

“去年是非常困難的一年，充滿挑戰，住宅市場受到自1998年房改以來最深重的沖擊。”2022年，在疫情疊加極端市場環境之下，瑞房的收入、淨利潤和租金收入都受到一定影響。

但即便環境充滿挑戰，瑞房仍逆市交出了一份不錯答卷，保持了一定盈利。根據當天下午披露的年報，瑞房于2022年的收入減少11%至155.65億元；錄得淨利潤14.75億元，股東應占溢利為人民币9.06億元。

瑞房指，收入下降部分是由于受到住宅單位施工及交付延誤的拖累。2022年，瑞房錄得合約物業銷售額272億元，按年減少10%。截至2022年末，瑞房（包括合營公司及聯營公司）已鎖定的銷售總額為409億元，将于2023财年及以後交付並予确認。

“現在機會很多，但市場收購的機會也還沒有完全出現，我們會小心地判斷市場。”瑞房所代表的港資企業一直以“穩健”著稱，站在這一時點，羅康瑞一如既往保持審慎态度，他認為市場短期還會有很多波動，但市場肯定會向好的方向發展。

聚焦與探索

2022年，瑞房物業銷售收入為116.95億元，管理層滿意期内于上海的成績，當中上海蟠龍天地貢獻55.84億元、太平橋翠湖天地五集貢獻55.66億元，另外武漢天地雲廷二期貢獻4.62億元。

期内，瑞安房地産錄得合約銷售額272.19億元，較2021年的302.7億元下跌10%，其中住宅物業銷售占95%，期内住宅物業銷售的平均售價為每平方米70900元，較2021年的每平方米63800元增長11%，主要由于項目組合的變動。

于2022年，瑞房推出了上海瑞虹新城-中糧瑞虹海景壹号、上海瑞虹新城瑧庭及上海蟠龍天地景園。

行政總裁王穎于業績會中介紹，瑞虹新城167A項目是上海疫情後中心城區第一個開盤的項目，推出的609套單元，獲得1940組意向買家認購，貢獻了103億元合約銷售額。

位于大虹橋的蟠龍天地則是上海第一批城中村改造項目之一，571套房源收到超過2000組客戶的認購意向，貢獻51億元合約銷售額。武漢天地雲廷三期推出65套單元，總建築面積17000平米，貢獻10億元的銷售額，平均售價58000元/平方米。

觀點新媒體獲悉，于2023年，瑞房可供銷售及預售的住宅物業建築面積約29.1萬平方米，涵蓋上海太平橋第118号地塊、上海蟠龍天地、武漢天地、武漢光谷創新天地、武漢長江天地、重慶天地六個項目。其中，武漢3個項目占所售資源的比例約為80%。

由于2023年大部分可售貨值位于武漢，單價相對較低，所以銷售貨值的總量會低于2022年。但管理層也表示，公司位于上海的包括太平橋翠湖天地六期以及楊浦濱江項目将陸續進入到開工前期和開工階段，相信在不遠的未來能夠持續地提供更多的銷售資源，保持持續的穩定收入。

數據來源：企業公告

在住宅總土地儲備和可售資源方面，截至2022年末，瑞房和合營公司總可供銷售資源為753億元，瑞房權益約為413億元。其中，245億元的可銷售資源位于上海，508億元可銷售資源位于武漢和重慶。

未來，瑞房仍将繼續聚焦于包括上海在内的長三角、大灣區一線及強二線市場，投資重點是抓住上海城市更新機遇，並優先考慮周轉速度和現金回流快的發展項目。

“我們相信，2022年上海宣布的加快推進城市更新尤其是城中村改造發展的舉措會持續地為瑞安帶來業務拓展和發展機會。”據了解，2022年12月，瑞房和楊樹浦置業合作，以23.76億元競得上海楊浦濱江區域平涼社區的03B3-01地塊(平涼街道6街坊)。該地塊的總建築面積為23,791.32平方米，使用期限為70年，瑞房擁有此地塊的60%實質權益。

王穎指，在市場調整過程中，不少企業采取出售資産的方式回流現金。公司也将審慎判斷機會，在保持财務健康的情況下，考慮可能出現的合适的收並購機遇。

據年報披露，土地儲備方面，截至2022年12月31日，瑞房土地儲備的總建築面積為930萬平方米，合共14個發展項目，分布于上海、南京、武漢、佛山及重慶五個中國主要城市的黃金地段。集團應占可供出租及可供銷售的建築面積為420萬平方米。

在680萬平方米的可供出租及可供銷售的總建築面積中，約230萬平方米的建築面積已經落成並持有作銷售及／或投資用途。約210萬平方米的建築面積正處于發展階段，余下的240萬平方米則持有作日後發展用途。

商業資産展現出韌性與抗風險能力

2022年另一個挑戰是疫情所帶來的的影響。

坐擁上海新天地、虹橋天地等上海核心地段的持有型物業，2022年，瑞房前述上海物業的租金及相關收入有所下滑。

但由于瑞房資産位于核心地段，該部分業務的表現仍相對穩健。截至2022年12月31日，該集團以公平值計價投資物業（未包括經營酒店及自用物業）的賬面值為人民币965.13億元，相應的總建築面積為263.57萬平方米，位于上海、武漢、佛山、南京和重慶的物業分别占賬面值的79%、10%、6%、3%及2%。

受疫情管控措施及向租戶提供的租金減免影響，瑞房租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）總額按年減少4%至28.02億元，其中73%的租金及相關收入來自上海的物業組合；租金及相關收入下跌8%至20.40億元，2021年該數據為22.21億元。

期内，瑞房物業組合（包括企業天地5号和湖濱道，及南京國際金融中心）所産生的租金及相關收入總額按年下跌8%至23.96億元，其中70%的租金及相關收入來自上海的物業組合。

截至2022年12月31日，瑞安新天地擁有及管理11項已落成投資物業及兩個合營項目，分别為上海的企業天地5号和湖濱道，以及南京國際金融中心。2022年，物業投資約占瑞安新天地總收入的75%；零售及辦公投資物業分别占物業投資租金收入的58%及42%（包括企業天地5号和湖濱道，以及南京國際金融中心）。

零售市場方面，受疫情影響，期内零售物業組合的出租率平均達89%，且由于市場情緒低迷，商鋪續約租金輕微下跌。據悉，疫情相關的限制措施放寬後，瑞房物業組合于2023年首兩個月的銷售額和客流量已恢復到2022年同期水平的90%以上。

辦公樓物業方面，因物業處于核心地段，該集團辦公樓物業組合的表現則相對堅穩，年内辦公樓續約租金保持正增長。截至2022年12月31日，整個投資組合的平均出租率維持在89%，上海辦公樓物業的平均出租率達92%。

“确實，瑞安新天地的上市計劃因為市場環境的因素有所放緩。”而對于市場關注的瑞安新天地上市，羅寶瑜回應，因為瑞房财務資産負債表還是非常穩健，所以並不急于推進上市，會尋找最合适的市場環境，為股東創造最大的利益。

以下為瑞安房地産2022年業績會問答實錄：

現場提問：去年，在整體比較艱難的市場環境下，瑞安房地産的銷售還是挺不錯的，想問一下2023年的售貨貨值情況大概如何？如何判斷今年市場？

王穎：今年我們在上海、武漢和重慶有6個項目進入最後的銷售和預售階段，總的可提供銷售的面積超過29萬平方米。當然，這當中的80%來源于武漢，相對來說單價低一點。所以總體來說，銷售貨值的總量會比2022年低一點。

但是上海的一些項目，包括太平橋翠湖天地六期以及楊浦濱江的項目也陸續進入到開工前期和開工階段，相信在不遠未來能夠為公司持續提供更多的銷售資源，保持持續穩定的收入。

我們也看到，随着新冠政策的放松以及政府推出的一繫列的促進經濟發展的措施，整體經濟将會得益于此有復蘇的迹象，在房地産市場方面，中央經濟工作會議提出，繼續把房地産作為國民經濟的支柱産業。兩會的政府工作報告也提到要支持剛性和改善性住房需求。政府已經推行了多項政策引導市場預期，恢復市場信心，支持優質的房企。

從全國範圍數據來看，2023年前兩個月的住宅效果面積降幅明顯收窄，同比降低了0.6%，而住宅銷售金額則同比上漲了3.5%，其中可以看到上海住宅市場需求持續保持相當穩健的表現。由于供應不足，雖然前兩個月銷售同比回落，但是整體的存銷比僅僅是7.5個月，仍然處在供應天井的狀态。

另外，我們也看到武漢市場在2023年前兩個月的房屋交易面積同比上漲了28.6%，整個房地産市場在武漢也出現了逐步回暖的迹象，尤其是在高端的市場需求是持續穩固的。

所以我們認為在這樣經濟復蘇的環境下，整體的房地産市場會逐步地企穩，慢慢地恢復。

現場提問：内地解除疫情隔離措施之後，零售和辦公樓的出租會不會有明顯提升？今年預期如何？會不會在疫情管控放開之後提出一些措施，進一步提升各地的租金投入？

張斌：的确，去年在整個疫情沖擊下，整個商辦市場影響非常明顯，從大的數據來看，上海去年一年的零售額萎縮了9.1%，租金也有一個小幅下跌，辦公吸納量減少了65%，是一個非常嚴酷的外部環境。

去年一年，我們面對這樣的環境，一直堅持以保護客戶的健康和租戶的安全的底線思維，對整個物業進行了非常動态的管理。在外部環境的情況下，我們和租戶推進了一個非常積極應變的租賃策略，非常積極提前部署疫情的應對和疫情後的恢復提振計劃，非常高興地看到，在過去一年，租戶始終和我們一起並肩同行，一起針對于恢復推出了非常有創意、非常積極的措施。

得益于這樣的良好的合作和我們資産所處的核心地段和産品的差異化，以及我們前面分享過的平衡的組合，我們還是比較高興地看到，去年一年整個物業的租金只是有一個小的微跌。

面對2023年，我們相信随着去年年底開放的大好态勢，包括現在已經看到的這樣的比較良好的復蘇在整個商辦部分的租金應該是有一個比較大的提升空間，接下來，分開零售和辦公和大家分享一下。

零售方面，前面介紹到，到今年2月份開始，整個零售的客流已經超過去年同期的2%。有一些城市其實已經超過了20%以上，整個零售銷售額也是全面恢復了。2023年，我們還是會在整個大環境下繼續秉持與租戶的良好合作，把資源更多地聚焦到服務的客戶身上，去發掘客戶的需求，把我們的社區産品的活力和韌性發揮到極致。相信這樣的态勢也能夠使我們在過去高能級的商業基礎上，繼續發揮文化可持續運營的特色，使今年的零售有一個比較大的提升。

辦公物業也是。我們在整個辦公物業在去年年底的平均出租率大部分項目都是超過90%，上海的物業平均來說都已經超過了92%。2023年開始，我們已經在推進幾個部署，第一，我們去年已經完成了對于整個國内的不同産業的發展态勢。所以在這樣的産業研究的基礎上，我們今年會進行更積極的租戶組合的調整和升級。

第二，兩年前我們已經在辦公闆塊針對于目前同質化競争的情況，全面地推進服務能力的提升。我們在去年已經提供了定制化裝修、為租戶帶來的零碳的辦公解決方案，以及整合了綠色金融在内的辦公解決方案，在今年也會進行更大力度的推進，相信這将會為我們的出租率和租金帶來進一步提升的空間，讓商業和辦公樓在今年錄得更好的表現。

現場提問：受歐美融資環境收緊的影響，公司的融資成本匯兌損失有可能進一步擴大，想問一下未來公司有什麼融資計劃的安排，内債方面有什麼新的計劃？資金周轉方面有什麼計劃？

孫希灏：融資環境目前相對還是比較困難，特别是在境外，大部分的境外銀行目前還是處于相對比較小心的态度，對中國的房地産行業。所以我們會繼續與境外銀行去推動一些新的融資、新的計劃，我們一直有在做。

2022年，我們總共做了15億美元多一點的再融資和償還債務，所以在境外的融資一直都沒有停下來。當然，目前的融資需要的時間和溝通是比以前長很多的。

但在境内，我們也在研究一些新的方案，也有與一些銀行在推進一些計劃，當然這些計劃目前還在進行的階段，有些需要一些審批。所以目前還沒有到真的可以正式向大家公布的時間點，但是我們會盡量去平衡境外和境内的一些融資活動。未來的方向肯定是希望增加境内的融資、降低境外的融資，但這可能需要一些時間來做一個平衡。

現場提問：在調整期，公司會不會考慮收購一些項目？上海也有很多城市更新的機會，在這方面我們是怎樣的計劃？

王穎：我們對城市更新的理解，不是簡單的買地、建樓、賣房子，不僅僅是物理空間的更新，更加是社會發展和人們生活方式的更新，需要兼顧居住條件的改善、歷史風貌的保護、城市功能的提升和産業轉型升級這些復合功能，從而能夠帶動整個片區煥發新活力，助力城市功能的重新設定、城市發展和韌性。

因為現在的城市更新已經轉向兩舊一村，城市更新的模式也随着城市發展有不斷的變化。我們也會因應整個經濟社會發展的新趨勢，從“留、改、拆”出發，依托“整體定位、整體規劃、整體開發、整體運營”的發展理念，因地制宜地去打造一些復合功能的城市社區，為城市發展提供解決方案。

在未來的上海城市更新的過程中，我們還是會積極地參與。當然，剛才也提到在整個市場調整的過程中，很多公司也出現了出售資産或者項目的情況，我們也會一直比較審慎地去看這些機會，在保持公司财務健康的情況下考慮适合公司發展的這些機會是否能夠為我們提供更好的未來的發展。

現場提問：關于瑞安新天地上市的最新進展，集團戰略上有什麼考慮？

羅寶瑜：瑞安新天地的上市計劃因為市場環境的因素是有所放緩的。因為我們财務的資産負債表還是非常穩健的，所以我們也不急于上市，我們還是會尋找最合适的市場環境，讓股東創造最大的利益才會考慮上市這個計劃。謝謝。

現場提問：過去幾年都堅持不是很大規模的擴張，經歷這一波的調整期看來是對的，想請教一下羅先生對内地市場的看法，有沒有其他計劃？

羅康瑞：過去幾年我們是比較審慎地去投資，最主要是我是見過很多行業的高低、循環，“花無百日紅”，所以過去我們比較小心。現在因為這個大環境，尤其是一些“三高”的策略是維持不了的。

我自己就感覺是不是這個市場已經見底？這很難說，因為還需要看這個大環境，我們國家經濟的發展，以及歐美現在是不是開始衰退，通脹的問題、利息的問題這些都會影響整個市場的，尤其是我們自己行業這些出險的公司他們未來到底會怎麼樣呢？他們能不能夠真的去解決這些債務的問題呢？這些都是未知數。

所以，我自己還是用一個審慎的看法，這些都會影響我們接下來這個階段是不是很積極去收購或者買一些新的地塊，現在機會是很多，但是我自己相信，市場收購的機會還沒有完全出現。所以我們還是會比較小心地去判斷這個市場，但是我們現在還是不斷在看這些項目，政府也有很多好的機會給我們，因為現在在這樣的環境之下，很多城市包括一些區都需要重新去調整他們的位置，過去二三十年我們都是對着歐洲、美國的，現在美國不斷地打擊我們、制裁我們，未來的發展方向是怎麼樣的呢？這些都是我們要小心去跟蹤和判斷的。

所以總的來說，我是相信市場肯定會逐步回暖和朝着好的方向去發展，但是在短期之内，還是有很多波動的。