年報觀察 |  中電光谷輕重雙軌行

觀點網 經濟不景氣和疫情反復的大環境下，産業鍊和供應鍊在2022年面臨着不少的挑戰，産業園的經營壓力也同步上升。

3月23日晚間，中電光谷聯合控股有限公司披露2022年全年業績報告。

期内，中電光谷實現收入總額55.23億元，同比增長21.9%；實現經營活動現金淨流入1.95億元，經營活動現金流持續四年為正。

毛利方面，中電光谷2022年整體毛利為15.6億元，較2021年同期增加2.62億元；整體毛利率為28.2%，相比2021年毛利率28.6%降低了0.4個百分點。

綜合營運提升

用地産邏輯運營産業園已成為過去式，因為底層邏輯早悄然改變。“走出地産邏輯”是中電光谷總裁黃立平頻繁提及的内容。

經過十多年的探索，中電光谷這種變化或許能從其最新财報中窺探一二。

數據來源：企業公告

2019年，中電光谷确立了四年的發展戰略：建設一個産業資源共享平台，堅持繫統規劃和綜合運營兩大方法論。

作為四年戰略的收官之年，2022年中電光谷交出了較為亮眼的成績，實現收入總額55.23億元，同比增長21.9%。雖然營收增長速度下滑，但在全國疫情反復與頻發下，做到營收正增長亦屬不易。

而與此同時，報告期内該公司擁有人應占利潤為5.36億元，同比減少16.25%。營收大增之下，淨利卻減少，或許是由于應收賬款削弱利潤與銷售成本上升所致。

數據顯示，其2022年度銷售成本為39.63億元，較2021年同期增加7.31億元。

另外，截至2022年底，中電光谷貿易及其他應收款項為29.96億元，較2021年12月31日增加6.39億元，占總資産比例為13.3% ，較上年增長2.3個百分點。

1年内到期的貿易應收款項增加3.3億元至9.63億元，而非即期部分，借予第三方的貸款暴增至3.55億元。

據觀點新媒體了解，中電光谷致力打造以園區運營服務為主體，園區開發為支撐，産業投資為引擎的“一體兩翼”的業務格局，共擁有三個分部，分别為園區運營服務、園區開發服務和産業投資。

目前，其園區運營服務收入的主要來源為設計與建造服務、物業管理服務及能源服務收入，占園區運營服務收入比例達到82.6%。

從收入構成來看，設計建造服務實現收入13.17億元，物業管理服務收入為8.31億元，區域能源服務收入1.76億元，園區餐飲及酒店服務收入1.26億元，分租服務收入7720萬元及園區金融等其他服務收入2.86億元。

整體而言，“輕資産業務”的園區運營服務收入為28.15億元，同比增長46%，占收入總額比例由43%升至51%；而在2022年中期業績中，該占比一度上漲至高位73.3%。這體現出綜合運營能力在不斷提升，也展示出轉型戰略的成效。

綜合運營是一種産業服務能力，從産業園區經營角度出發考慮整體的産業運營，以構建全過程、全價值鍊協同的一體化經營組織體繫，更好地服務于園區産業。據悉，另一産業園龍頭張江高科也在向産業綜合運營平台轉型。

“P+EPC+O”是綜合運營完整的一體化形态，以後期的招商和運營服務為終極目標來指導前期的規劃咨詢，通過項目規劃、設計控制管理項目建造過程，達成運營服務目標。

中電光谷報告顯示，其綜合運營業務取得突破性進展，新增簽約32.85億元，相比上年增長577.3% ，新增“P+EPC+O”全過程跟蹤項目9個。 

園區開發比重減輕

2022年，中電光谷園區開發服務收入由2021年的26.03億元增長4.1%至27.08億元，占收入總額由57%下滑至49%。

中電光谷2022年實現新增簽約63.45億元，同比增長47.4%；實現銷售回款61.57億元，同比增長24.9%。

其中，産業銷售業務實現新增簽約面積43.4萬平方米，實現簽約額為27.99億元，年度回款27.98億元。

從收入組成來看，産業園區銷售收入25.15億元，較2021年同期水平上漲5.6%，占總額的46%；自持園區租賃收入1.94億元，同比減少12.22%。

長沙、上海、青島是中電光谷的自有産業園區銷售收入貢獻前三名。

長沙信息安全産業園新增引入湖南有态度網絡科技有限公司、中泉萬匯環境科技有限公司等69家客戶入園，全年實現銷售收入4.27億元，占産業園區銷售收入的17.0%；上海中電信息港開園即實現70%的入駐率，全年貢獻銷售收入3.6億元。

而在加快推動區域新舊能動轉化、雙招雙引等方面，該公司全年實現銷售收入為3.16億元，占産業園區銷售收入的12.6%。

報告期内，中電光谷開工面積46.4萬平方米，竣工面積93.0萬平方米，期末在建面積108.9萬平方米。

2022年，中電光谷的産業地標譜繫新增咸陽三期、宜昌網信園等2個優質産業園項目；累計“産業地標項目”總數已達23個，累計布局城市46個，累計園區數量88個。

産業用地儲備上，中電光谷在成都、長沙、上海、武漢及天津等多個城市擁有産業園用地儲備約695.4萬平方米，較2021年末的711.8萬平方米減少了16.4萬平方米。

産業園區自持租賃方面，中電光谷實現營業收入1.94億元。自持物業可出租面積69.9萬平方米，較上年增加12.1萬平方米，年底在租面積50.1萬平方米，出租率達到71.6% ，實現租金回款為2.15億元。

得益于經營性活動淨現金流增加，中電光谷期末現金及現金等價物總額為22.54億元，較上年增加9910萬元。

2022年，中電光谷來自融資活動的現金淨流出為9780萬元，而來自融資活動的現金流入主要來自該公司發行香港市場的銀團貸款等。