年報觀察 | 復牌下的景瑞控股财報成色

觀點網 3月14日上午九點，自2022年6月1日起便長期停牌的景瑞控股終于恢復了買賣。

在這将近10個月的時間里，資本市場對于衆房企的估值迎來了翻天覆地的變化，景瑞亦難逃大趨勢。復牌當日，該公司股價報收于0.365港元/股，收跌38.14%，總市值為5.617億港元。

而景瑞控股之所以能復牌，主要基于其前一日晚間公布的2021年年報、2022年半年報以及針對該公司49.1億元存款事項的獨立調查結果出爐。

艱難财報下

根據最新公布的财報數據顯示，2021年全年及2022年中期，景瑞控股分别實現營業收入135.52億元、24.71億元，同比分别上升6.0%、下降51.5%；公司實現歸母淨利潤分别為1.28億元、-14.62億元，同比分别下降86.7%、595%。

過去兩年間，房地産行業的整體下行，以及流動性收緊所導致的項目結轉放緩，對于景瑞控股的影響頗為明顯。

據了解，2021年全年及2022年中期，物業銷售對于收入的貢獻分别為89.7%、77.0%，占比較上年同期各自下降了4分百分點、13.9個百分點。

毛利率方面，景瑞控股也出現了明顯下行。2021年全年及2022年中期，該公司毛利率分别為18.0%、8.2%，同比分别下降1.6個百分點、15.9個百分點。

對于2022年中期毛利率大幅下滑至個位數，景瑞控股給出的解釋為，該回顧期内結轉項目集中在三線城市售價較低所致。

而銷售方面更是在2022年上半年跌至冰點。期内，景瑞控股連同合營企業、聯營公司分别錄得合約銷售約207.11億元、45.09億元，同比分别為增長5.9%、減少75.9%。

土儲方面，截至2022年6月30日，該公司的土儲面積合計約445.18萬平方米（2021年底為498.9萬平方米），權益面積則為約261.85萬平方米（2021年底為283.67萬平方米）。

至于财務方面，截至2021年底及2022年6月底，景瑞控股的銀行存款及手頭現金（包括受限制現金）分别為109.91億元、75.39億元，較2020年底的136.47億元出現了明顯下降。

值得注意的是，截至2022年中期，該公司未償還借款總額201.91億元，其中110.74億元須在一年内償還，77.22億元須在一年至兩年内償還，9.7億元須在兩年至五年内償還，剩余約4.25億元須在五年後償還。

因此，在最新的2022年半年報中，獨立核數師開元信德給出公司持續經營存在重大不确定性的意見。

開元信德指出，于2022年6月30日，景瑞控股手中的銀行存款及手頭現金（包括受限制現金）難以覆蓋其一年内需償還借款。該狀況顯示存在重大不确定性而可能對公司繼續持續經營的能力引起重大疑慮。

據了解，從2022年6月30日至今，景瑞控股未能支付2023年10月到期的12.5厘優先票據、2024年1月到期的12.0厘優先票據及2023年9月到期的12.75厘優先票據的利息以及2022年7月到期的12厘優先票據、2022年9月到期的12.0厘優先票據及2023年2月到期的14.5厘優先票據的本息。

景瑞控股表示，由于未能支付有關優先票據利息，可能導致被要求加快還款。根據公司對其境外美元優先票據的重組管理和公平對待所有債權人，公司将暫停支付其他境外美元優先票據。

不過，面對着銷售不及預期、資本市場融資來源受限，景瑞控股仍在努力尋求着現金流。

根據财報顯示，在2022年8-10月期間，景瑞控股頂着虧本的壓力，相繼出售了于蘇州景瑞·廣運姑蘇大樓、上海景瑞·    幸福萊項目、上海景瑞·靜安區中山北路項目及上海·虹橋良華項目的全部股權。

此外，2023年3月12日，該公司還發布公告稱，将上海市徐匯區小木橋路233弄1-3号的商業大廈物業出售給了建信住房租賃基金（有限合夥），出售事項的總對價為人民币1.32億元。

截至2023年3月13日，景瑞控股出售非核心物業的合同對價約人民币4.58億元，收取的款項将用于補充營運資金。

49.1億元存款調查結果

除了發布2021年年報、2022年半年報，公布存款事項的獨立調查結果也是景瑞復牌的要素之一。

此前2022年7月21日，景瑞控股發布公告稱，将成立董事會獨立委員會，對羅兵咸永道會計師事務所在其2022年5月31日辭任該公司核數師函件中提出的集團所持若幹筆定期存款的性質（如該等存款是否處于受限狀态）進行調查，涉及金額49.1億元。

此後，景瑞控股獨立委員會委聘中審衆環會計師事務所（特殊普通合夥）開展調查。截至目前，獨立調查已完成。

根據調查結果顯示，獨立委員會信納，由于該等存款的性質已厘清，故該問題已解決。

獨立委員會認為獨立調查屬充分，原因為：獨立調查涵蓋該等存款所涉安排項下的每份合約。該等存款的資金流向可清晰追溯，所有金額均可入賬。中審衆環對涉及該安排的所有實體及個人進行背景調查，以确保彼等均非該公司的關連人士。中審衆環能夠聯繫參與安排的所有主要人員並與彼等進行面談，包括因個人原因離開景瑞控股的人員。

此外，獨立委員會認為不需要執行額外程序。原因為：景瑞控股于2021年12月31日的經審核現金總額與該公司未經審核賬目所披露者相同，未出現挪用資金的情況。上述問題是由于景瑞控股不同部門之間缺乏溝通以及集團于關鍵時間並不知悉該銀行作出該等過渡安排所致。概無涉及集團任何人員的任何不誠實行為。

除了獨立調查外，景瑞控股的核數師開元信德開展了與該存款有關的獨立審計工作。最終，獨立調查結果與結論之間不存在差異。故開元信德認為獨立調查屬充分，且毋需執行其他程序。