物業IPO溫度：深業物業赴港與停下來的龍湖智創生活

觀點網 自去年年末以來，受地産利好政策提振，物業股也迎來了新一輪“暖春”。

市場信心修復之際，越來越多物企渴望資本的加持。1月17日，潤華生活服務成功于港交所主闆上市，搶跑2023年物管第一股的争先賽。

另一邊，深業物業也躍躍欲試。

2月24日晚間，深業物業運營集團股份有限公司在港交所遞交了招股書。

數據顯示，2022年前9個月，深業物業實現收入16.51億元，同比增長5.6%，實現溢利9020萬元，同比增長44.8%。

規模方面，報告期末，該公司簽約建築面積約為6180萬平方米，在管建築面積約為5920萬平方米。

相較于深業物業的“加速度”，在二度遞表失效之後，龍湖智創生活稍顯沉寂，即便在當前物業股估值觸底反彈之際，其始終未傳出重新沖擊港交所的聲音。

狂飙的深業物業與停下來的龍湖智創生活，在物管企業對待上市的一進一退當中，市場看到了國資物企在轉身和賽跑，而民營物企依舊在靜待……

深業物業赴港

1月初，證監會完成接受了深業物業境外首次公開發行股份的材料。2月24日晚間，短短一個多月，深業物業便光速遞交了招股書。

據了解，深業物業的歷史最早可以追溯到1985年，彼時該公司的主要運營子公司鵬基物管服務、萬廈居業接連成立，分别負責工業區管理服務、房屋裝修等工作。

直至1992年7月17日，深業物業才正式成立，並開始承接深業集團的住宅物業管理工作。

而深業物業的上市之旅，要從2021年開始聊起。

該年9月，為了擴充規模提振上市估值，深業物業通過股權收購和增資，将六家公司的股權收入囊中。

招股書提到，彼時，該公司成功拿下泰然集團旗下深業智慧園區的100%股權和深圳天安智慧園區運營有限公司的50%股權；同時還買下了深圳置地旗下的深業商管100%股權和置地物管100%股權，以及泰富物流旗下的泰富商管100股權、農科集團旗下的農科物管100股權。

上市前夕的並購重組，能夠促進上市公司完善治理架構，提高資源整合能力和市場運作效率，但更加立竿見影的作用，或許是對業績和規模的貢獻。

觀點新媒體了解到，收購完成後，該公司規模進一步得到擴充，截至2022年9月30日，深業物業總簽約建築面積約為6180萬平方米，在管項目總數為462個，總在管建築面積約為5920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

其中占比較大的業務是城市及産業園服務，該公司主要為當地政府、公共機構、産業園區企業和物業開發商等提供市政基礎設施服務、公共設施管理服務以及産業園服務。

截至報告期末，深業物業合共管理247個城市及産業園項目，在管建面達2860萬平方米，占比為48.4%。

其次，該公司還管理了158個住宅物業項目，在管建築積2660萬平方米，占比為45.0%；商業物業占比最少，僅為6.6%，管理的項目僅57個，在管建面為390萬平方米。

受益于規模的增長，該公司業績亦迎來新的漲幅。去年9月末，深業物業實現收入16.51億元，同比增長5.6%；實現溢利9020萬元，同比增長44.8%；同期該公司的淨利潤率為5.5%。

與大多數企業不同的是，深業物業並不依賴于母公司，其總收入57.8%來源于獨立第三方，剩余42.2%來源于深業集團及其子公司、聯合營企業。

獨立第三方占比較高說明深業物業整體的外拓能力較佳，這也有利于企業分散風險、提高上市估值水平。

不過，深業物業的整體毛利率處于較低水平。數據顯示，2020年、2021年，該公司整體毛利率分别為15.2%、13.0%。2022年前九月，該公司毛利率僅為14.7%。

而此前，海通證券發布研報表示，2022年上半年重點跟蹤的24家上市物業企業毛利率平均值為26.9%，中值為26.8%。

相比之下，深業物業不到15%的毛利率似乎有點不盡人意。

毛利率貼地，主要受城市及産業園服務和住宅物業管理服務的拖累。于2020年、2021年以及截至2021年9月30日止九個月，該公司實現城市及産業園服務毛利率分别為7.3%、8.4%及8.1%，2022年同期上漲了3.7個百分點至11.8%。

與前者的緩步提高不同，住宅物業管理服務的毛利率則呈現逐年遞減的情況，同期，這一業務毛利率分别為15.6%、11.5%、12.5%及10.6%。

即便是商業運營服務的毛利率高達24.9%，依舊難以挽救其毛利低窪的境地。

停下來的龍湖與民營物企

相較于深業物業的積極遞表，龍湖智創生活選擇“靜候”。

據了解，龍湖智創生活曾于2022年1月和7月兩度向港交所遞表，但最終均因招股書到期自動失效。彼時，有坊間消息稱，龍湖智創生活已在2022年内兩度通過聆訊，遲遲不上市，只是在等待合适的時機。

此前，龍湖集團CFO趙轶就曾在2022年中期業績會上提到，“目前市場情緒不佳，我們會關注市場，不着急。龍湖智創生活當下把發展的重點轉為内生，關注内生的轉化率，接管的效率，以及内生的毛利率提升，包括減少對一些低質量收並購的依賴。”

無獨有偶，今年年初，已經通過聆訊的衆安智慧生活也突然宣布推遲上市進程，並将公開發售及優先發售的申請股款悉數退回。

實際上，無論是龍湖智創生活，還是衆安智慧生活，上市不急于一時，主要因物管行業估值整體處于低位。

此前，申港證券發布報告稱，2020-2021年(HS)物業服務及管理闆塊市盈率(TTM)均值分别為44.71、39.9，而2022年受房地産行業下行影響，市盈率均值迅速回落至14.22。

以碧桂園服務為例，2020年末、2021年末及2022年末，該公司的市盈率分别錄得48.04、31.83和12.11，呈現一路向下的态勢。

而與龍湖智創生活同期遞交招股書的萬物雲，同樣難逃市場迷霧，上市首日，該公司以每股46.00港元價格收盤，較發行價跌6.79%。

這是龍湖智創生活和衆安智慧生活所擔憂的，同樣也是深業物業即将面臨的。

不過，去年年末受到房地産政策利好影響，11月以來物業股估值出現修復，已逃離歷史低位水平。

也就是說，正在沖擊港交所的深業物業，其處境或許較過往有所緩和，但依舊困難重重。

與此同時，有分析認為，作為開年第一家遞表的物管企業，深業物業或将成為行業風向標，接下來，國央企或将成為成為下階段物企上市的主力。

這一說法並非空穴來風，結合2021年房地産行業信用風險頻發與多家房企爆雷的情況來看，如今，資本市場顯然更加青睐信用更強、穩定性更高的國央企。

申港證券在研報中亦表示，行業下行之下，國央企韌性凸顯。

首先，從估值來看，2018年全年民營物企估值普遍高于國資物企，而後至2021年9月估值走勢基本相同，但自此以後，民營物企與國資物企股指分化明顯，國資物企整體表現趨于平穩。

其次，從業績角度來看，2022年多數物企呈現下跌狀态，而全年業績上漲的個股均為國資物企，民營物企跌幅更深。

在市場擔憂情緒並未消散的當下，估值穩定、業績正增長的國資物企顯然更受青睐。

而從去年開始，國資物管也成為了物管行業上市的主力軍。數據顯示，2022年全年，成功上市的物管企業僅有7家，包含金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務、魯商生活服務、蘇新服務、中天服務和萬物雲，其中擁有國資背景的占七成。

顯然，國資物企有望成為下一階段沖擊資本市場的重要成員，而深業物業無疑是這支龐大隊伍的前鋒，率先向港交所發起了沖擊。