觀點直擊 | 希慎興業：香港會越來越好 投入至多20億港元活化資産（實錄）

觀點網 2月17日，希慎興業公告披露2022年全年業績，並召開線上發布會。

據觀點新媒體了解，2022年希慎興業營業額為34.6億港元，同比下降4.1%；經常性基本溢利20.63億港元，基本溢利21.29億港元，分别按年下跌11.5%、8.6%。

由于非現金性投資物業公平值變動，希慎興業由盈轉虧，期内公司擁有人應占虧損11.57億港元，而去年為溢利13.83億港元。

受新冠疫情及宏觀經濟因素等影響，希慎2022年業績有所下挫，但對于2023年，該公司總體看法較為樂觀。

此前2月6日，香港與内地實施全面免檢疫通關。希慎集團主席利蘊蓮于業績會上指，随着防疫措施放松，加上中港通關，社會逐步復常，香港會越來越好。

作為銅鑼灣最大商業地産商之一，希慎興業絕大部分投資物業位于香港，截至2022年12月31日，該公司在港投資物業組合總樓面面積合計約450萬平方呎，涵蓋寫字樓、商鋪及住宅三大類。

按總樓面面積計算，希慎興業投資物業約55%為寫字樓物業，約30%為商鋪物業。寫字樓及商鋪物業均位于銅鑼灣利園區。另有約15％的樓面面積為住宅，主要是位于香港半山區的竹林苑公寓。

此外，希慎興業于2021年9月斥資35億元向長實集團收購的上海利園（原世紀盛荟廣場）将于2023年第一季開始運作，並為公司增加70萬平方呎商業樓面面積。

“上海利園在疫情防控措施解除後随即展開招租活動，2022年第四季度獲得首位租戶承租，並于最近進駐。”

希慎執行董事及首席營運總監呂幹威表示，該項目出租率會開始在第二、第三季表現不錯，希望在年底有較好的出租率。

分業态看，報告期内希慎興業寫字樓營業額下降8.7%至15.78億港元，出租率下跌4個百分點至90%；商鋪營業額增長1.4%至16.43億港元，出租率持平為99%；住宅營業額下降8.1%至2.39億港元，出租率61%。

該公司稱，2019冠狀病毒等相關事項加快了行業結構轉變，市場對辦公場地新增需求有限，加上全年寫字樓供應過剩，香港寫字樓業務持續受壓。而在經歷深受疫情影響的第一季度後，商鋪業務則于2022年下半年有所改善。

“住宅方面，此前經濟不穩定以及出行限制，壓抑了外籍高管對出租物業的需求。期待通關後、解除旅遊方面限制後，外籍高管會陸陸續續回來香港，希望屆時出租率會有所提升。”

對于中港兩地通關是否利好寫字樓出租，利蘊蓮認為兩者不一定挂鈎，寫字樓租金情況仍要時間觀察，未知辦公室租金能否回到之前的水平，惟整體看法屬正面。

2021年5月，希慎以197.8億港元高價聯同華懋擊退多個對手，奪得加路連山道商業地王，進一步擴充銅鑼灣的版圖。

該項目在2022年9月動工，拟打造面積達6萬平方呎的都會公園，作為小區城市綠洲，以期符合希慎可持續發展經營理念，建設預計将于2026年完成。

按照此前提出的計劃，希慎銅鑼灣核心物業組合活化升級正在積極推進，該公司将建立行人信道繫統來貫通利園區各建築物，並連接銅鑼灣港鐵站至加路連山道發展項目。

利蘊蓮介紹，整個計劃完成之後，利園分為三大區域，分别是：繼續帶領潮流的希慎廣場，有國際頂級品牌集中的利園二期、一期的中間區域，以及加路連山道項目将會是城市的綠洲。

希慎興業首席财務總監及公司秘書賀樹人補充道，未來五年大概會投入15-20億港元，實際金額随着工程變化會有變化，惟集團會審慎管理支出，而對資産回報率、内部回報率，集團亦會謹慎關注。

截至2022年12月31日，希慎興業債務總額上升至274.87億港元（2021年：188.07億港元），主要是由于為加路連山道項目銀行貸款項目融資。

不過，希慎興業仍保持着穩健财務水平，于期末按淨債務與權益比率計算負債率為23.4%，淨利息償付率于2022年上升至13.1倍。

截至2022年底，希慎興業債務組合平均還款期約為4.8年（2021年：6.1年），約有32.3億港元債務于2023年到期。而其持有現金及銀行結存總值約77.71億港元，足以覆蓋近一年到期債務。

審慎的态度以及近年來數次收購項目影響希慎着關于後續發展的看法，對近期本港地皮流標，呂幹威稱，樓價短期波動，集團會以謹慎财務管理作為基礎，現時集團手頭上有2至3個發展項目，會留意市場上尋找機會。

以下是希慎興業2022年全年業績會問答實錄（節選）：

現場提問：香港和内地通關之後，希慎旗下商場在一二月份人流表現及銷售增長如何？預計今年能否復蘇至到疫情之前的水平？

利蘊蓮：的确，一二月開始大陸一宣布他們對疫情的看法，大家都已經樂觀了很多，這是很正面的消息。

在香港，雖然一二月時候人流不是突然間增長很多，但大家都明白，春節期間很多大陸人都會回鄉，而香港很多人都會返大陸看親戚，因為很久都沒有見了。還有簽證，現在的人流大家可以看到，過完春節有很明顯增長。

但生意上有沒有反映得很厲害？反彈至2018年的年尾？暫時沒有。因為第一人流還沒那麼多；第二他們的消費形式、意欲可能也有一些注意，因為（疫情）也有幾年時間了。所以大家要慢慢看，我認為看到年中吧，到年中會開始可以看得比較定了。

現場提問：寫字樓業務的組合承租率現在是90%，開關後會不會如期承租率會上升？對于寫字樓的前景有什麼看法？寫字樓租金會不會止跌回升？

利蘊蓮：通關和寫字樓的租金不一定挂鈎。第一我們幾年前就開始講到寫字樓的用戶狀态有所改變；第二香港的供應開始出現了，我們看到中環也有很多項目開始出來。所以能否回到之前或者租金能否回到以前，我只能講這是正面的，有進步、有增長，但會不會就這樣回到以前，還是要慢慢看看一段時間。

現場提問：近期有很多副地塊以市場估值下限批出甚至有些落標，集團如何評估現在的賣地市場及未來投地政策将會如何？

呂幹威：市場在過去一年，尤其住宅方面在過去一年里都不算很活躍，經濟環境的反應自然會在地價里短期反映。樓價和租金，随着經濟發展的向好，在樓價里也會反映出來的，這始終是短期的波動。

從公司來講，首先我們以謹慎财務管理作為基礎，以往幾年所有投資都是見到對的機會、合适的價格、适合發展的才會考慮，這個策略不會改變。

當然大家可以看到我們手頭上也有兩三個項目在發展中，在疫情那幾年有很多很好的項目讓我們去努力、去發展，後續會觀察市場是否還有其他好的項目。

現場提問：集團對于核心業務組合進行了大型的資産提升工程，如期所需要的資金是多少？提升的時候對于營運會不會有影響？預期提升工程後租金回報率會升多少？也想問問關于上海利園，上海利園目前的招租情況如何？

賀樹人：我們預計未來五年大概會投入15億-20億的資金去做資産提升項目，實際的金額随着工程變化會有變化，但這個資金預計是沒有變的。我們也會審慎管理支出，資産回報率、内部回報率這些指標都是很謹慎在看。

關于上海利園，去年第四季度第一個租戶簽約，最近已經進駐。其位置在南京西路，租金是長期持續較高。

而且在疫情復常後，或在疫情期間的封區之前，上海利園一直都有良好的訪客量。項目的改造大概在2月尾3月初陸續完成，預期出租率會在第二季第三季表現不錯，希望在年尾有比較好的出租率。