香港傳真 | 40億港元山頂地皮交易背後的樓市晴雨表

觀點網 繼1月4日傳來關于香港九龍東啟德跑道區澐璟連錄2宗近億元成交個案之後，香港樓市再迎來一宗“大買賣”。

2月10日，有市場消息透露，由老牌家族馬來西亞“錫礦大王”陸佑家族持有的香港山頂馬己仙峽道地皮，獲本地财團以逾43億港元洽購，預計将于短期内成交，樓面地價約10萬港元/平方呎，成為香港通關後最大額買賣。

至于本次交易的買方，尚未能得見廬山真面目。

據觀點新媒體了解，本次交易的地皮位于香港山頂馬己仙峽道30至38号，享有全維港景觀，地盤面積約66650平方呎，可重建4至5間獨立屋，總樓面約4.3萬平方呎。項目現為金馬倫大廈，由數幢低密度住宅組成。

據了解，早在2019年7月份，陸佑家族便委托測量師對該地皮進行放售。按當時估值，料地皮每呎樓面地價逾10萬港元，以此推算，地皮價值至少高達60億港元。

當時市場消息認為，以這塊地皮的優質條件，相信能吸引不同的财團做出競投。但因為受到疫情的影響，被迫收回該項目。

本次交易有希望在三年多之後繼續成行，其實也在一定程度上反應了香港樓市的狀況。

雨後放晴

香港樓市這幾年可謂是苦疫情久矣，而且屋漏偏逢連夜雨，還要面對來自美聯儲加息帶來的資金外流，最終導致香港樓市量價齊跌的景象。

香港土地注冊處數據顯示，2022年香港樓宇買賣宗數按年下跌38%至59619宗，創下自1996年26年來的新低記錄。同時，期内買賣合約總值也遭受重挫，跌近四成至5545億港元，其中住宅買賣合約跌幅高達44.4%。

在房價表現方面，香港差饷物業估價署數據顯示，2022年全年樓價累計跌15.59%，結束連續13年的升勢。

但雨後總會放晴，如今美國加息放緩，港府撤銷防疫措施，以及全面通關等利好消息刺激下，香港樓市氣氛逐漸好轉。

此次馬己仙峽道地皮的買賣，也正是受益于市場的回暖。

自通關消息公布以來，恒指一度位升逾5成，樓市亦出現價量齊升的“早春”情況。

一月香港無論是一手市場還是二手市場交易數據均有較大漲幅，綜合土地注冊處數據所得，2023年一月全港共錄341宗一手私人住宅買賣登記，連跌4個月後首度反彈，環比回升74%；登記總值按月相應增長97%，錄得49.83億元，為連跌7個月後轉勢。另外，一月全港二手居屋買賣登記627宗，按月增加49%。

豪宅市場方面熱度更是絲毫未減，1月4日，九龍東啟德跑道區澐璟2宗近億港元個案成交；去年12月，屯門青山公路青山灣段豪宅項目瑧譽3.8億港元售出一套洋房；去年11月上旬，香港鴨脷洲項目正式命名為“The Corniche 凱玥”等。

樓價方面，綜合香港四大地産商的評估，升幅由5%至15%不等。其中最樂觀的當屬中原地産，預計全年樓價會在谷底反彈15%。

中原經紀人指數CSI（住宅售價）持續向上挑戰70點，預示樓價平穩向升。其中，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL最新報160.73點，創12周新高，按周升1.25%。中原地産預期，下個短期目標CCL重上170點水平。

其他方面，中原集團主席兼總裁施永青曾引述表示：“現時，内地客來香港買樓，大部分都是買入後不會賣出。原因是内地客在香港買樓，需要付極高的從價印花稅，稅率高達樓價的30%。”

若這個說法成立，那香港樓市暫時是不用擔心會遭到内地投資者們大量抛售，導致市場動蕩。

不僅是中原地産，摩根士丹利同樣看好香港樓市，其于2月8日曾作出預測，預計香港房地産市場今年住宅價格将上漲10%，之前預期僅上升5%。

另于2月6日，香港金管局副總裁阮國恒提到，香港第4季負資産按揭宗數1.2萬宗，並非十分高的數字，涉及負資産樓按貸款拖欠比率較整體按揭貸款比率更低。

同時有投資人認為，去年香港樓市下跌主因是預期息口上升加上疫情下的市場信心的缺失。而如今形勢一片向好，相信未來香港樓市能延續量價齊升的“陽春”景象。

暴雨未止

不過，在一片叫好聲中，也存在着一些不同意見，兩大測量師行則是看淡香港今年樓市。

仲量聯行預計，中小型住宅樓價今年會再跌一成，豪宅亦會跌5%至一成；萊坊則預計，一般住宅樓價會跌5%至一成，豪宅跌幅在5%之内。

其實這樣的預期或許並非是錯誤的。

在美國加息放緩以及全面通關等利好消息下，香港樓市未來會回彈大漲确實是很有可能的，但未來長期走勢並不能代表短期表現，目前香港樓市受去年樓市下跌的影響尚未結束。

以上述香港山頂馬己仙峽道地皮交易為例，地皮每呎樓面地價逾10萬港元，以此推算，地皮價值至少高達60億港元。然而實際上，香港本地财團只是以43億港元左右便準備将其收入囊中了，這簡直就是抄底價。

另外，一月份香港二手居屋雖然買賣登記按月增加49%，但平均每宗售價卻按月微跌0.6%至約437.6萬元，創近五年半新低，價格重返2017年中水平。所以，目前香港樓市並非是完完全全的一片坦途，其中尚有曲折。

另外，中介美聯集團主席黃建業曾表示，2023年首季極可能是香港樓市的轉折點，並分析道，樓市價量要徹底復常，須亮起四盞綠燈，刺激資金回流。

只是在去年7月份的時候，美聯儲加息直接導致資金大量外流，香港金融管理局亦曾跟随加息，這無疑加重了樓價的壓力。而且，雖然美聯儲加息目前放緩了，但這並不是停止加息或降息，對資金流入依然存在着負面影響。

再把目光投回到内地企業，雖然去年出台了“三支箭”等政策幫助内地房企，但一衆房企們交出的成績單並不是很理想。時不時便有企業暴雷違約，交易所也發了數不清的關注函。

同時，提前還貸潮的出現也說明，在房地産政策全面放開背景下，市場仍然處于低迷之中。

除了央國企外，内地大多數企業都自顧不暇，會有多少資金流向香港樓市呢？在這個現金為王的時代，相信一些出現企業也並不介意抛售在港非核心資産來換取一線生機。

有觀點認為，通關後涌入的内地購房客，被視為香港樓市轉機。只是目前的情況跟三年前已經不一樣了，不少富豪或許要考慮的是出售香港豪宅補救内地業務。

去年，許家印抵押三幢香港山頂豪宅，總值25億港元；中國恒大旗下香港總部“中國恒大中心”被接管及推出市場標售，當時估值80億至90億元，但最終流標。

未來香港樓市回暖是能夠預測的，但短期内估計還是不太樂觀，通關後的積極影響並不會立竿見影。

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