觀點直擊 | 陳啟宗稱恒隆今年零售銷售有機會打破歷史紀錄（實錄）

觀點網 因為中國疫情相關政策的調整重啟了奢侈品消費，春節期間，廣州、上海和澳門等城市不少門店前都排起長長的隊伍。

年後，恒隆率先召開全年業績會。

1月31日，恒隆地産公布2022年全年業績，此次以實體形式進行並設有網上直播，出席會議的有董事長陳啟宗、副董事長陳文博、行政總裁盧韋柏、首席财務總監趙家駒。

截至2022年12月31日止年度，恒隆地産及其附屬公司的總收入與2021年持平于103.47億港元，營業溢利為72.53億港元，同比下跌2%；股東應占基本純利減少4%至41.99億港元。

計及3.63億港元的股東應占物業淨重估虧損後，恒隆地産錄得的股東應占純利為38.36億港元，而上年這一數據為38.68億港元。

基本面好

2022年，恒隆地産物業租賃收入減少3%至100.31億港元，主要受2022年第二季度起人民币兌港元貶值及上海的商場受疫情影響而于4月和5月停業所致；而售出藍塘道一間大宅錄得3.16億港元的物業銷售收入，這部分抵消了租務業務的下跌。

陳啟宗提到，恒隆在香港樓市占比不多，主要業務集中在内地租賃業務。

具體來看，内地與香港物業租賃收入分别為67.52億港元、32.79億港元，均同比減少3%，但内地的物業組合租賃收入按人民币計值上升1%。

行政總裁盧韋柏表示，受到疫情防控影響，恒隆地産不僅做到歷史新高的水平，還要做到比以前的歷史新高更高1%，所以在人民币方面，基本面做得非常好。

2022下半年内地租賃收入較2022年上半年增長8%，香港方面也是有3%的增長，下半年整體基本面比上半年好。

2022年，武漢恒隆廣場租賃收入劇增52%達2.32億元，居增長幅度榜首，除上海和沈陽外的高端商場錄得6%至52%增長，升幅主要受租出率持續上升和租戶組合優化措施帶動。而次高端商場的收入于年内減少4%。

租出率方面，恒隆地産高端商場並沒有很大的波動，無錫、大連、武漢恒隆廣場均有1%-2%的提高。

“零售方面今年應該是做得不錯的，也希望這個勢頭可以繼續。”盧韋柏說道。

陳啟宗表示，今年中國經濟應該不錯，因去年基數低，加上中央出台政策支持；經濟和消費者的信心将恢復，同時相信高端品牌可以跑赢大市，希望今年零售銷售可以有機會打破歷史紀錄。

對于通關後高端消費品是否分流的疑問，盧韋柏表示有充分的信心，其客戶服務、HOUSE66、Hello周年消費賞等能夠使一些比較有規律性的顧客繼續回歸消費。他還透露到，1月的生意整體上有升幅。

辦公樓方面，總收入錄得11%的增長至11.10億元，占内地物業租賃收入總額19%。其中，昆明和武漢近年落成的辦公樓更是有收入與租出率的提高，武漢恒隆廣場收入增長達109%，租出率也由2021年末的57%提高至73%，昆明恒隆廣場租出率升至88%。

抓住機會

恒隆2021年物業銷售並無收入， 2022年則有所入賬。

據觀點新媒體了解，位于香港藍塘道的一間大宅于2022年完成法定轉讓，進賬3.16億港元，相應的邊際利潤率為52%。計及九龍灣新發展項目皓日的銷售開支、武漢恒隆府的營銷開支及其他營運開支，物業銷售于2022年一共錄得8700萬港元的營業溢利。

2022年内皓日再售出四個住宅單位，連同2021年售出的住宅單位，有關收入預計将于2023年完成銷售交易後入賬。 

盧韋柏表示，住宅不是恒隆的主力，但也不會放棄任何機會，在香港還有一些土地儲備，也會繼續推出産品比如皓日，而未來希望繼續集中在一些高端住宅項目。

資料顯示，供出租及待售的物業發展項目總值分别為227.03億港元和107.34億港元，當中包括位于武漢、無錫、昆明、杭州及沈陽的項目，以及香港的重建項目。

武漢恒隆府和昆明君悅一直頗受關注。

武漢恒隆府是恒隆在内地高端服務式寓所品牌的首個項目，提供492個單位，並于去年4月推出展示中心及示範單位。面對疫情與經濟環境的壓力，該項目開售遭到擱置。盧韋柏透露道，暫時希望在第二季度重新開始銷售。

昆明君悅居及昆明君悅酒店則是昆明恒隆廣場余下發展項目的重要組成部分，前者位于酒

店上，可提供254間寓所，後者則提供超過330間客房及套房。昆明君悅居預期于2023年上半年開始預售，昆明君悅酒店則計劃于2023年底開業。

談到對住宅的看法，陳文博表示，個人有一個稍微反思維的看法。

其稱，今天市場比較淡，沒那麼活潑，說明在兩年或者三年後，如果有人需要買房子，供應可能沒有去年或者前幾年那麼多，到時候我們手上還有一些恒隆府，所以希望到時候可以抓住這個機會。

不可否認的是，目前中國房地産市場處于周期底部，長遠來看，市場仍有上升空間。不少地産商都加快在内地買地的節奏。

“我們也會繼續去研究市場，看有沒有機會買到新地，這是我們一直沒有停下來的一項工作。”陳文博表示。

盧韋柏也補充道，恒隆的要求一向都非常高，希望（項目）是一個很好的地點，所以不能說有便宜就要買，而是要找到好的。“每一個地産商的策略不同，我們要找到我們需要的地才會買。”

“我們覺得未來的變數還是很多的，希望把現有的先做好，這是我們的首要”。

以下為恒隆集團、恒隆地産2022年全年業績發布會現場問答實錄節選：

現場提問：集團零售、辦公樓方面經營情況如何？如何看待今年香港的樓市表現？

盧韋柏：差不多到2023年1月，無論是在香港還是在内地的零售銷售額，都是接續上升的。去年1月，内地在奧密克戎爆發之前是零售的歷史新高。而2023年1月，比起去年的歷史新高更高。

零售方面今年應該是做得不錯的，也希望這個勢頭可以繼續持續。

辦公樓方面，暫時在核心地區的空置率依然高，希望零售的好勢頭使多一些公司擴充、在香港增加辦公樓的位置，希望這個轉角可以早些被看到。

樓市方面可以說是樂觀，但也要看市場的供求關繫。其實積壓需求是在的，供應上未來比較大規模的項目也已經挺多了，但是看到需求依然在這里，對後市還是審慎樂觀的。

如果有機會，在内地和香港是雙線發展的。關于雙線發展這件事，恒隆是從來沒放棄的，當然要看機會和價錢。住宅不是主力，因為有超過九成多都是租務業務。恒隆會繼續推出的産品，比如皓日，也希望繼續集中能力在高端住宅項目上。

壽臣山項目現在的審批到了最後階段，希望可以盡快批，下半年就可以開始工作了。

陳啟宗：恒隆在香港樓市占比不多，主要業務集中在内地租賃業務，所以樓價調整的影響不大。用英文來說，一定會寫baring unforeseen circumstances，以往這幾年還沒看到這麼多，包括疫情等都是對中國有影響的，所以對我們也是有影響的。

趙家駒：差饷物業估價署數據顯示，香港樓價跌幅超10%，但通關之後，期待内地朋友在香港置業，而香港的整體經濟雖然壓力大，相信大家的工資水平仍然都是很健康，所以從經濟的角度來說並不擔心香港樓價會有很大的下調空間。

現場提問：現在開始通關會不會有一些客戶也會出外或到香港，對内地零售的影響如何？

盧韋柏：1月的生意整體上是有一個升幅的。恒隆的客戶服務、HOUSE 66和Hello Program是能夠使一些比較規律性的顧客繼續回歸消費。我也不是很擔心因為客戶去了外地而在這里的消費會減少。

陳文博：希望内地的市場一直保持一個很高的水平，但可能有選擇外出旅遊的中國朋友們也會在外面做一點消費。

現場提問：集團今年或未來兩三年在投資方面有什麼規劃？在恒隆府之外，我們會不會有别的舉措在内地投資？現在武漢恒隆府的銷售狀況如何？

盧韋柏：恒隆府去年打算在武漢開售，但面對疫情與經濟環境的壓力，所以把這個計劃暫時放在今年，暫時希望在第二季度重新開始。

恒隆在内地現在已有零售、辦公樓、酒店，産品其實挺多的，也在9個城市有布局。所以暫時比較保守，我們覺得未來的變數還是很多的，希望把現有的先做好，這是我們的首要。

我們的要求一向都非常高，希望（項目）是一個很好的地點，所以不能便宜就要買，而是要找到好的。我覺得每一個地産商的策略不同，我們要找到我們需要的地才會買。

陳文博：昆明的君悅應該是今年第三或者第四季完工。我們也會繼續去研究市場，看有沒有機會買到新地，這是一直沒有停下來的一項工作。

如果說對住宅的看法，個人有一個稍微反思維的看法。今天市場比較淡，沒那麼活潑，說明在兩年或三年後，如果有人需要買房子，供應可能沒有去年或者前幾年那麼多，到時候手上還有一些恒隆府，希望可以抓住這個機會。

現場提問：1月的零售銷售不錯，會不會今年在租金調整上加租的力度大一些？

盧韋柏：加租是市場決定的，而加租與銷售是有一個延遲的。只要生意好了，每一個商戶能夠多賺錢，租金一定會變高，所以我覺得一定會有滞後，問題是滞後是一個季度還是兩個季度而已。所以我很希望這個勢頭繼續向前，繼續看到越來越多的生意。我們業主肯定是希望他們生意越來越多，能加租的能力也會更大。