首個海外上市房托深坑 大信商用信托違約下遠洋資本取與舍

觀點網 1月的最後一天，國内首個海外上市房托迎來一聲驚雷。

有市場消息稱，在新加坡上市的大信商用信托因未能支付1312萬美元（約1730萬新元）貸款的利息，在收到了澳門國際銀行的一封索償信後宣布違約。

這是國内首家房地産投資信托基金違約。

而大信商用信托與遠洋資本之間存在着千絲萬縷的聯繫。早在2021年10月，遠洋資本成功收購新加坡大信商用信托管理有限公司70%股權。

不過，違約消息傳出後，遠洋資本緊急辟謠。

該公司稱，對大信商用信托僅為财務投資，其貸款違約不會對遠洋資本的償債能力、債券産品、經營管理等産生不良影響，

三言兩語，在遠洋資本與大信商用信托之間構築起厚厚的城牆。

但即便如此有關遠洋資本與大信商用信托之間的關繫、信托基金的資本賬款等問題，依舊成為市場關注的熱點。

違約

2017年1月20日，大信商用信托在新加坡證券交易所首發上市。

作為中國大陸首個在新加坡交易所主闆上市的民營商業地産企業商業信托，市場對這一信托基金的關注度持續提升。

然而，在今年農歷新年後第十天，伴随着隆隆的爆竹聲，大信商用信托也傳來爆雷聲。

最新消息顯示，近日，大信商用信托因未能支付1312萬美元（約1730萬新元）貸款的利息，在收到了澳門國際銀行的一封索償信後宣布違約。

翻閱大信商用信托的公告發現，上述債務源自2021年的一筆貸款。

根據大信商用信托與澳門國際銀行2021年7月1日的貸款協議和2021年9月28日的補充貸款協議，澳門國際銀行彼時向大信商用信托授予最高為1312萬美元的貸款，期限為7個月。

公告提到，融資期限将至，由于信托公司需要向澳門國際銀行支付最後一筆利息，信托公司須在貸款到期之日起5個工作日内補足其在澳門國際銀行的儲備賬戶。

但受境内貸款人/擔保代理人批準從信托在岸人民币賬戶匯款有關的技術問題影響，信托並未補足賬戶資金。

緊随其後，于2023年1月10日，澳門國際銀行通過律師向大信商用信托的管理人發出索償信，要求其支付所欠本金及利息。

至此，大信商用信托出現實質性的違約。

數據來源：基金公告、觀點指數整理

不過據觀點新媒體了解，大信商用信托的雷點並不止于此。

此前，為收購信托初始投資組合大信溢彩荟、遠洋新都匯和小榄新都匯提供資金，以及2017年6月收購石岐新城項目，大信商用信托共計借入以新加坡元和美元計價的離岸銀團定期貸款4.3億新元，以及4億元人民币境内銀團定期貸款。

随後，為收購鬥門新城項目提供資金，該信托又借入離岸銀團定期貸款共計1.0661億新元；收購順德新城項目及潭北新城項目，所涉及離岸銀團貸款達到1.342億新元。

按照當前匯率兌換，上述債務折合約38.41億元人民币，且上述所有債務均于2022年12月31日到期。

公告強調，目前，大信商用信托的管理人正在與債權人談判，希望将上述貸款的償還時間推遲至2023年4月30日。

但截至發稿，相關債務展期暫未獲得債權人同意。

取舍

實際上，大信商用信托與遠洋的關繫由來已久，甚至在其上市之初，遠洋的身影亦時常顯現。

公開資料顯示，大信商用信托基金的66.7%由發起人家族大信信托和遠洋地産持有，但後者具體占有多少比例，暫未披露。

許是遠洋地産後期逐步退出，許是張振成家族有意回購，在上市之後的幾年，遠洋地産與大信商用信托的關繫慢慢淡化。

轉折發生在2021年，不過，這一次起紐帶作用的卻是遠洋資本。

當年10月12日，遠洋資本通過官微宣布，該公司通過指定主體新沃投資成功收購新加坡大信商用信托管理有限公司70%股權。

遠洋地産到遠洋資本--在市場看來，遠洋繫與大信商用信托之間，有着千絲萬縷的關繫。

但讓資本市場意外的是，當大信商用信托違約的消息傳出之時，遠洋資本選擇澄清與辟謠。

該公司向觀點新媒體表示：“遠洋資本對于大信商用信托（DRT）僅為财務投資，DRT的任一銀行貸款違約不會對遠洋資本的償債能力、債券産品、經營管理等産生不良影響，遠洋資本對DRT的銀行貸款未提供任何形式的擔保。”

按照該公司的說法，遠洋資本通過境外投資主體于2021年收購DRT的信托管理人“大信商用信托管理有限公司”（“TM公司”）的70%股權、後續通過二級市場陸續持有小額DRT的股票（持股比例小于12%），為DRT的非主要股東。不過值得注意的是，在入股TM公司那年，遠洋曾在官微強調“将優化境内商辦物業布局，貫通境外公募REITs平台”。。

不過仔細看來，遠洋資本的說法並非毫無依據。

其一，此番違約源于DRT主體，並非TM公司。

根據大信商用信托彼時發布的公告，2021年，遠洋資本收購的是大信商用信托管理有限公司，為大信商用信托的管理人，也就是說，遠洋資本擔任的是基金管理人角色。

此外，從商業地産與REITs發布的報告來看，大信商用信托的組織架構明确區分開物業管理人和基金管理人。

同時，該公司通過設立三家新加坡公司，再由三家新加坡公司百分之百控股的特殊目的載體公司收購境内三家項目公司，由此方式向基金注入相關資産包。

僅從組織架構來看。TM公司並非存在于新交所上市的DRT主體本身，僅通過合約為DRT及各類投資人提供管理及服務工作。

其二，此次面臨違約的債務，均發生在遠洋資本入主之前。

據了解，除了此次澳門國際銀行追讨的1312萬美元的貸款以外，其余超38億元的臨期債務均為過往收購資産包所産生。

而目前，大信商用信托的資産包當中，共有七個零售購物中心，分别位于中山、佛山和珠海，總建築面積為79.40萬平方米，淨出租面積達到38.65萬平方米。

上述七個項目均于遠洋資本收購前完成注入，通過股權透析，暫未發現相關資産包與遠洋繫相關。

此外，在遠洋資本進駐以來，並未發生相應的資産注入及相關借貸。

也就是說，這38.41億元的“深水炸彈”，是遠洋資本收購之前，大信商用信托留下的大坑。

不過，值得注意的是，過去幾年，大信商用信托始終以發放基金單位的方式向TM公司支付相關管理費。

最近一次支付是在2022年6月29日，彼時，大信商用信托将5，390，852個基金單位發放給TM公司，以支付其于2022年1月1日至2022年3月31日期間的管理費。

緊随上述發放過後，大信商用信托已發行的單位總數為799，405，099股，而TM公司合共持有31，488，810股，比例為3.94%。

此外，根據遠洋資本的表述，除上述股本以外，該公司還通過二級市場陸續持有小額DRT的股票，持股比例小于12%。