觀點人物 | 吳蘭玉 保利物業新掌門

觀點網 登陸港交所三年後，央企物業平台保利物業的掌門人選開始更叠。

保利物業1月11日晚間公告，黃海因工作調整不再擔任公司董事長及董事會提名委員會主席及委員，同時董事會同意選舉執行董事吳蘭玉為接任者，任期與第二屆董事會任期一致。

至此，吳蘭玉作為保利物業轉戰港交所前便空降的一名地産女強人，如今基本完成轉型，一步步走到這家上市物企的一把手位置。

吳蘭玉，43歲，于2003-2005年先後獲得武漢理工大學管理學、法學雙學士學位，2008年獲得中級經濟師資格。自2005年起，她在保利發展先後任職業務經理、廣州附屬公司主管營銷負責人，武漢公司助理總經理及副總經理，從事過投資、銷售、市場營銷、客戶服務及物管相關工作。

直到2018年6月，她開始空降保利物業，並擔任公司總經理，負責整體運營、管理、策略制定及業務決策。

諸如此類的非科班人士轉型並不鮮見，在2011年朱保全自南京萬科總經理調任萬科物業總經理之前，他已經在北京萬科、成都萬科及萬科集團等地方工作12年之久。

而“空降”往往也說明，在企業原有團隊之中進行内部選拔難以帶來溢價或解決内部利益糾葛等問題，至少效果並未達到股東的預期。這時借助外來力量打破各部門之間的格局，便成為領導人的選擇。

保利物業最早成立于1996年，但直到2016年才改制為股份有限公司，從這年起保利發展（彼時為保利地産）開始對物業平台提出市場化的要求，並進行業務整合。

數據顯示，截至2016年12月底，保利物業在管面積約為8870.96萬平方米，其中92%來自保利地産。

2017年8月29日，保利物業正式挂牌新三闆，開啟了對接資本市場的征程。同時在“2+4”外拓戰略下，該公司市場化取得了一定成效，截至2018年6月底累計外拓簽約面積6579萬平方米，簽約面積占比達29.98%。

但這種發展背後亦有另一面，外界說法稱，保利物業旗下公司仍處于各自為戰的局面，物業業務也未與地産公司交割完畢。

正是在這種情況下，2018年6月4日，吳蘭玉從保利武漢公司調任保利物業。

熟悉保利物業的人士向觀點新媒體表示，過往保利的物業業務主要由各地方的地産公司管理，吳蘭玉此後将這些這些業務納入到了保利物業旗下，相當于“架構重組”。其續稱，吳蘭玉當時還推行了人才引入計劃，包括财務、人力、投資方面的人才均在這個時期被挖過來。

吳蘭玉常年留一頭短發，在保利物業内部給人印象多與冷靜、幹練、雷厲風行相關。一位大型物業公司的高管，也曾評價她是一個精明能幹的人。

管理層的風格一定程度上也改變了企業的氣質，保利物業此後保持了快節奏的發展勢頭。

以收並購為例，2018年6月29日（即吳蘭玉調任後25天），保利物業便以總代價7800萬元收購校園物業管理平台湖南保利天創60%股權，這也是其首單並購類拓展；2019年4月，再斥資408萬收購保利晖創重慶51%的總股權，借此擴大了經營規模及地理覆蓋範圍。

同為2019年4月，保利物業從新三闆退市，轉而尋求奔赴港交所上市。新的發展目標也随之浮出水面，該公司啟動名為“147”的戰略計劃，即三年内（2019-2021年）實現百億營收、4億平方米管理面積以及7億元利潤水平。

據招股書披露，2018年底，該公司合同管理面積、在管面積分别為3.615億平方米、1.905億平方米，同比分别增長95.9%、79.4%；至2019年6月底，這兩項數據則分别達到4.549億平方米、2.603億平方米。

吳蘭玉于2019年7月接受觀點新媒體采訪時曾表示，自己在過往的經歷中管過五六年區域的物業業務，确實看到行業有太多的提升空間，包括管理精細度、服務理念、市場發展策略以及科技和資本的手段，相比于房地産還有很多空間。

在保利物業身上，除了規模增長，優化提升還體現在：2019年6月，該公司發布大物業戰略，即全域物業、全業态物業、全價值物業、全技術物業和全民物業。

商辦物業管理方面，推出了打造“星雲企服”品牌等措施；公共服務方面，舉辦“鎮長論壇”，推行西塘模式、嘉興模式等；新業務方面，2020年11月收購廣州和創中味餐飲服務有限公司51%股權，切入團餐市場賽道等。

至2021年底，保利物業實現年收入107.83億元，同比增長34.2%；歸母淨利潤8.46億元，同比增長25.6%；期末合同管理面積6.56億平方米，在管面積4.65億平方米。

以此計算，該公司已實際上完成了“147”戰略計劃。

2022年上半年，保利物業同樣錄得收入64.49億元，歸母淨利潤6.28億元，同比分别增長25.2%、28.0%；合同管理面積、在管面積分别繼續增長至7.32億平方米、5.23億平方米。

管理層在接受調研時曾表示，全年業績增長20%是底線，公司将盡力做好。

考慮到經營業績及企業管理所取得的成效，如今吳蘭玉從保利物業總經理升任董事長，也被是視作理所當然的結果。

盡管在這背後保利物業也經歷了人員磨合的陣痛，熟悉該公司的人士透露，吳蘭玉當初挖過來的人才，現在所剩下的並不多。

這同樣涉及到保利物業的另一種用人文化：從地産公司空降的人似乎更具備優勢。

比如黃海，于2002起一直在保利發展任職，主要負責證券事務相關工作，2016年起空降保利物業擔任董事長，直到最近才從董事長調任非執董、董事會審核委員會委員；

部分投資者曾預計接替吳蘭玉出任保利物業總經理的鄒福順，2004年起在保利集團任職，2012年起在保利重慶公司任職，2017年起任職保利物業副總經理；曾擔任保利地産部門副經理的朱芮嘉，近年來也陸續出任保利物業助理總經理、廣州公司董事長。

最終接替吳蘭玉出任保利物業總經理的姚玉成，現年48歲，2019年至今年1月一直擔任保利發展人力資源中心總經理，這又将是一個地産人轉型的故事。

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