物業平台4億存款質押疑雲 鑫苑置業深陷債務泥潭

觀點網 11月15日晚間，鑫苑物業服務集團有限公司（“鑫苑服務”）發布公告稱，公司全資附屬公司鑫苑科技服務集團有限公司（“鑫苑科技”）4.02億定期存款被質押。

公告稱，鑫苑科技若幹存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約為人民币4.02億元的定期存款已質押予鄭州銀行及華夏銀行。此次質押用于公司控股股東鑫苑地産控股有限公司（“鑫苑地産”）的一間子公司以及若幹並非集團旗下公司的貸款融資的抵押品。

值得一提的是，公告還指出，抵押事項乃于現任董事會任何成員或公司高級管理層“不知情及未經同意下”進行。

若不是鑫苑服務正按照财務控制程序進行年末資産審查及制訂預算程序，或許一時半會還難以發現4億存款已經不翼而飛了。若按中報口徑，這筆質押存款相當于6月底在手現金近63%。

物業公司資金被母公司拿去抵押的案例並非僅此一例。今年3月，中國恒大發現恒大物業約134億元存款向第三方提供質押保證金，並被銀行強制執行，最終被證實相關質押貸款劃轉流回了恒大集團。

而據觀點新媒體了解，在2020年及2021年，鑫苑服務也曾與大股東發生多筆往來款項，直到今年才獲全數歸還。頻繁的關聯交易背後，鑫苑繫地産平台已持續陷入債務泥潭。

債務危機

其實這些年來，鑫苑債務危機重重。

自2021年下半年開始，“中國房企赴美上市第一股”鑫苑置業頻繁傳出商票逾期、項目延期交付、債務違約等消息，除此之外，公司财報多次出現延期。

今年10月11日，鑫苑（中國）置業有限公司（“鑫苑（中國）置業”）披露，其間接控股股東鑫苑置業未能按時兌付2024年到期14%美元票據及2023年到期14.5%美元票據利息，共計違約本息2.67億美元。鑫苑置業據此向票據持有人磋商，就兌付事項溝通展期。

同時，作為鑫苑置業在國内的投資主體，截止7月12日，鑫苑（中國）置業被執行標的達8.2億元；10月29日及11月4日，企查查信息還顯示，該公司旗下北京鑫苑商管、蘇州鑫苑置業分别被凍結3000萬元、2億元權益額。

截至目前，鑫苑（中國）置業尚有三支公司債在存續期。其中，“19鑫苑01”發行規模9.8億元，期限5年，票面利率8.4%，于2024年4月1日到期；“20鑫苑01”發行規模9億元，期限5年，票面利率8.35%，于2025年11月13日到期；“21鑫苑01”發行規模5億元，期限5年，票面利率8.35%，于2026年1月7日到期。

上述三支債券均自2022年10月31日開市起停牌。其中，“20鑫苑01”利息成功延期至于2023年5月13日一次性全額兌付。

根據鑫苑（中國）置業9月底發布的2022年半年報，期末該公司合並報表範圍内負債總計578.99億元，其中短期借款42.9億元，一年内到期非流動性負債54.95億元，而公司貨币資金僅42.04億元，根本難以為其“續命”。

報告期末，公司有息債務總額100.68億元，有息債務同比變動-9.16%%。其中，公司信用類債券余額23.75億元，占有息債務余額的23.59%；銀行貸款余額45.00億元，占有息債務余額的44.69%；非銀行金融機構貸款31.93億元，占有息債務余額的31.72%。

除了債務方面的壓力，鑫苑置業還面臨着市場信心流失的問題。

從2021年開始，便不斷傳出消息稱，鑫苑置業旗下多個項目陷入停工緩建的狀态，包括鑫苑·府、鑫苑·名家、鑫苑·盛世天玺等項目。鄭州鑫苑·名城、鑫苑·國際新城、鑫苑·德潤珺園等項目宣布延期交房。此前有消息顯示，鑫苑項目已在9月實現全面復工。

鑫苑置業的危機其實與其“以銷定産”的經營模式有關。其采用的“不囤地、不捂盤、零庫存”經營模式，通過“快速拿地、快速建設、快速銷售”的經營策略實現公司高速增長，但這種模式或許如今已經不适合當前的發展了。

反向輸血

分拆上市的物企幾乎都存在一個通病，那便是依賴母公司“輸血”。

就在今年7月，中國恒大披露恒大物業134億質押保證金存款忽然被銀行強制劃走的調查結果，質押相關的貸款原來是透過第三方（扣除費用後）劃轉回流至恒大集團。

上述操作其實就是恒大物業被恒大集團當成了提款機，以物業公司的存款作為擔保向銀行借了134億元“輸血”集團。但因為後續資金沒能跟上，無法按時還款，這件事情暴露。這也導致恒大集團執行董事夏海鈞及潘大荣，以及深圳恒大集團執行總裁柯鵬被辭去職務。

鑫苑服務作為鑫苑繫的物業平台，也難以脫離這種現象。觀點新媒體了解，2020年6月28日至2021年2月24日期間，鑫苑服務與鑫苑地産進行數筆款項往來，目的是“增強鑫苑地産控股相關附屬公司銀行流水”。最終，鑫苑服務于2022年3月29日才宣布收回款項。

2022年中期報顯示，鑫苑服務營業收入約為3.56億元，同比增加約5.6%；其中，物業管理服務收入為2.56億元，而來自鑫苑置業集團的物業管理服務收入為1.82億元，占比達到71.1%，來自獨立第三方的收入為7406.8萬元，占比僅為28.9%。

2021年，鑫苑服務物業管理服務收入4.46億，其中來自鑫苑置業集團的比例為66.0%；2020年這個比例為73.5%；2019年為81.5%。

從這些數據來看，鑫苑服務與鑫苑置業是高度捆綁在一起的了，兩者可謂一荣俱荣，一損俱損。

截止6月30日，鑫苑服務流動資産淨值約為5.46億元，同比下降約5%，而公司現金及現金等價物為6.42億元。對比之下，11月15日該公司所披露質押的4.02億元存款，相當于上半年其在手現金近63%。

這次事件對鑫苑來說真是一波剛平，一波又起。

由于鑫苑服務未能于2021年3月31日或之前刊發2020年全年業績，公司股份自2021年4月1日上午9時正起已于聯交所暫停買賣。

這一停便停了17個月，並一度面臨着被除牌退市地位的風險。直到今年9月，鑫苑服務才達成復牌指引向聯交所提交申請，自2022年9月2日上午9時正起恢復股份于聯交所買賣。

從這一次的反向輸血來看，鑫苑繫是真的深陷泥潭難以自拔了。