從金科服務到華潤萬象生活 物業並購進入低估值常态

觀點網 距離博裕宣布全面要約收購金科服務僅過去一天，物管行業另一筆大型收並購交易便随之浮出水面。

9月28日晚間，華潤萬象生活公告宣布，拟以總代價10.37億元收購浙江祥生物業服務有限公司（下稱浙江祥生物業）100%股權，後者透過10間附屬公司擁有共計95間分公司。代價分兩部分，包括2.07億元拟轉移債務，以及8.3億元股權對價。

浙江祥生物業主要在國内從事基礎物業管理服務、業主增值服務、非業主增值服務及車位銷售代理服務業務。規模層面，目標公司在浙江、安徽及江蘇等多個地區分别擁有在管面積2350萬平方米，合約面積1480萬平方米，以及在途面積110萬平方米。

據觀點新媒體查詢，2021年祥生控股旗下祥生活服務遞交的招股書顯示，截至去年5月底，在管項目135個，涉及總建面2125萬平方米，其中浙江地區占比逾半。

由此大致可得知，如今祥生控股出售予華潤萬象生活的資産包，包含了旗下絕大部分物管業務。

對于祥生活服務而言，這樣的結局或許在決定暫緩上市時便注定，名義上強調尋求更好時機，背後大股東傳遞來的寒氣卻早已入骨。

去年11月22日，祥生活服務在港交所披露聆訊後資料集，而此前一周祥生控股遭遇股價暴跌，單日最高跌幅達53.91%。

至12月13日，祥生活服務遞交的資料集處于失效狀态，公司對外解釋，管理層決策暫緩發行流程，並自主選擇發行窗口。今年1月，祥生控股出現美元優先票據未償還。

祥生控股半年報顯示，截至今年6月底，公司累計未償還于1月、3月及6月到期優先票據本金2.19億美元，及利息2250萬美元。因此，該公司總計人民币68.62億元的優先票據與計息銀行及其他借款已違約或交叉違約，且須按要求支付。

同時，期末該公司借款總額約290.09億元，較去年底減少15.6%；從債務結構觀察，未來一年内該公司到期債務将接近162億元，相較之下現金及現金結余（含受限資金）僅50.67億元。

在短期流動性面臨極大考驗的情況下，祥生控股1-7月曾先後出售過浙江向日葵健康産業等多家公司股權，涉及總代價約15.28億元。

最終，祥生活服務也不可避免被擺上了貨架，在它之前，包括花樣年、禹洲、明宇、中梁、陽光城、富力等房企旗下物管業務都曾被出售。

接盤浙江祥生物業的華潤萬象生活，在交易談判中占據有利地位並轉化為優勢：以目標公司2021年經營産生的稅後溢利1.05億元，以及代價10.37億元計，該筆收購給出的PE大約9.88倍。

這亦是華潤萬象生活加大收並購力度的縮影之一，年内該公司已累計收購禹洲物業、中南服務、九洲物業及浙江祥生物業共計4家物管公司，總計投入約達46億元。

估值角度觀察，華潤萬象生活在收並購中所給予的PE呈現梯狀下降走勢，從年初逾21倍到如今不足10倍，定價愈發理性。

橫向對比，今年2月碧桂園服務收購中梁物業，敲定的PE大約也在30倍左右。

在8月底華潤萬象生活召開的業績會上，總裁喻霖康就曾表示，過去半年多以來物管企業估值發生了很大改變，很多公司出現了一些並購機會。但他随即表示，估值只是一個方面，公司還要綜合考評其他因素，希望標的公司經營穩健、财務規範，重點要匹配戰略發展方向。

該公司在最新公告中，也肯定了收購的裨益：“收購事項将增加本集團在浙江、安徽等地區的管理濃度，提高市場影響力，擴大服務範圍，提升區域協同價值。”

“管理濃度”今年以來在萬物雲、華潤萬象生活等物管公司戰略闡述中頻繁出現，通過進一步提高濃度，以提高服務效率成為它們的集中訴求。

比如，華潤萬象生活“十四五”期間的規劃是進入第一梯隊，預判未來頭部企業将達到10億平方米體量；而今年上半年在手合約面積3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，與頭部企業尚存在較大差距。為此，該公司提出的發展路徑包括拓展規模、提升效率、增加創新收入及會員經營等。

物管出現低估值並非個案，實際上，過去一年以來這幾乎已成為行業的共性問題。

觀點新媒體統計的50家港股物管公司（不含業績虧損的佳兆業美好、融創服務及第一服務），目前平均PE（TTM）約在9.93倍左右，較它們上市首日收盤價計平均PE（TTM）約33.3倍出現大幅下降；估值最高的是華潤萬象生活，憑借商管業務的發展優勢，目前PE（TTM）約為28.70倍。

此前9月27日午間，金科服務公告披露，二股東博裕投資拟提出自願性有條件全面現金要約，以收購3.97億股股份，最高代價47.63億港元。要約價每股12港元，低于金科服務每股淨資産（13.46港元），折合PE（TTM）僅約7.22倍，遠不及上市首日收盤的估值（48.61倍）。

9月29日當天，萬物雲也正式敲鐘上市，以首日收盤價每股46港元計算，其PE（TTM）亦只有25.68倍，低于發售價中位數對應估值（30.29倍），但仍僅次于華潤萬象生活。

上述定價行為被外界解讀為“理性的估值”使然，潛台詞即過往行業受到資本過度追捧——前兩年企業上市大多強調規模成長性，以及社區增值服務的想象空間。

當熱潮退散，企業之間比拼資金實力、發展質量，或許才将是新常态。