中報觀察 | 舊改暫停後的時代中國

觀點網 8月30日，被譽為大灣區“舊改大戶”時代中國發布了2022年中期業績。

中報顯示，2022年上半年，時代中國收入64.98億元，同比下降52.35%；除稅前利潤為7353.9萬元，同比下降97.77%；期間利潤為3114.5萬元，同比下降98.38%。

與巨額利潤一同“隐入煙塵”的，正是時代中國曾引以為傲的城市更新業務。

舊改暫停

上半年時代中國在土拍市場上並無斬獲，但轉化了1個位于廣州的城市更新項目，總可售建築面積約5.2萬平方米，已納入土地儲備。

而在2021年，時代中國轉化的城市更新項目有6個，總建築面積約128萬平方米，其中3個轉為土儲，總建築面積約99萬平方米。

舊改拿地是時代中國提升土地儲備的重要方式，截至今年年初，在國内9個城市擁有約135個不同發展階段的城市更新項目，潛在總可售面積約4000萬平方米，預計總貨值超過1萬億元。

城市更新項目的萬億貨值無疑是時代中國賴以發展的資本，但舊改沉澱大量資金和成本，一旦流動性枯竭，香饽饽就會變成燙手山芋。

今年4月，一份廣州時代控股集團有限公司《關于懇請支持舊改項目退出的報告》流出。《報告》稱：“舊改項目沉澱我司大量資金，為順利度過當前階段性困難，懇請市政府支持企業纾困解難。”

在《報告》中，時代中國懇請廣州市政府支持協調退回從化、增城3個項目的舊改履約保證金3億元；懇請市政府支持協調黃埔區5個項目由區政府指定單位或國企承接，並按照“城市更新10條”等有關政策，4月底歸還前期投入17.1億資金。

時代中國事後回應：“針對近期廣州市及下屬各區城市更新政策及計劃的修正及變動，我司積極與政府相關部門就個别項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業經營行為。”

能否順利退場尚未可知，但該公司城市更新項目似乎已按下暫停鍵。

2018-2021年間，時代中國來自城市更新業務的收入分别約為27.76億元、21.67億元、54.54億元及44.07億元，到了今年上半年，這個數字是0。

體現在利潤上，時代中國毛利由去年同期的45.48億元減少至8.6億元，減幅為81.1%；毛利率由去年同期的33.3%下跌至13.2%，損失了二十個百分點。

财報指出，這主要是由于期内無毛利率較高的城市更新收入，以及銷售收入占比高的項目毛利率較低。

舊改項目曾将時代中國整體收益率拉升至高位，例如廣州金融城舊廠和佛山里水洲村兩個舊改項目的毛利率都接近85%，董事局主席岑钊雄曾對投資者透露，城市更新方面，公司通過特殊的方法用很少的錢撬動了很大的項目，IRR（内部收益率）相當高。如今舊改業務收入歸零，收益率自然随之降低。

杠杆控制

雖然收益欠佳，但時代中國的杠杆水平也得以下降。

今年4月，時代中國宣布安排2022年到期兩筆美元優先票據4.25億美元的必要償還資金後，年内再無美元票據到期。

此外，8月份時代中國在寬限期内支付了2027年1月到期3.5億美元債以及2023年7月到期5億美元債的兩筆利息；上半年淨歸還債務約50億元，短期債務壓力有所緩解。

截至2022年6月30日，時代中國負債總額1421.56億元，比去年末的1557.38億元同比減少8.7%。

其中，城市更新業務分部資産約為113億元，比2021年12月31日的151.86億元減少25.59%；城市更新業務分部負債約為1.42億元，比去年末的28.59億元減少超過95%。

從報表維度上看，城市更新業務分部對負債減少起到一定作用，但目前剔除預收賬款之後的資産負債比率為71.4%，仍踩中一道紅線。

于2022年6月30日，時代中國的現金及銀行結存賬面結余約為96.37億元，同比減少53.4%，受限制銀行預售存款金額為39.95億元。今年以來時代中國僅在1月通過配股籌資4億港元，並未發債“借新還舊”，内部現金仍是償還債務的主要依靠。

7月11日，惠譽将時代中國的長期外币發行人違約評級從“B+”下調至“CCC+”，高級無抵押評級從“B+”下調至“CCC+”，並指出債務償還取決于銷售復蘇以及成功處置資産和城市更新項目，然而該公司存在收到政府返還款的時間安排風險和資産處置的執行風險。

就在下周四的9月8日，時代中國11億元5.5%在岸債券即将到期。此外，還有6筆美元優先票據需要每半年付息，11筆人民幣境內公司債券需要每年付息。

時代中國在中報表示，下半年将繼續優化城市更新項目結構，加快項目轉化及投資回收，同時加快處置非核心資産。

城更項目，進亦難，退亦難。