中報觀察 | 綠景中國，萬科來了

觀點網 8月30日下午，綠景中國投資者會如期召開，觀點指數結合與會人士的轉述，對企業數據進行分析，以了解其上半年的經營質量。

上半年，綠景中國合同銷售約為人民币25億，同比增加22%，據管理層披露，相當于完成了全年銷售目標的42%。企業房開業務實現收益約4.97億元，同比下降約68.1%。綜合毛利約4.34億元，同比下降約54.9%；綜合毛利率為42%（2021年同期為48%），其中毛利率下降原因之一是結轉以及銷售的項目主要以非深圳區域為主。

近幾年，綠景融資成本為6%-7%，上半年為6.5%，金額合計約7.87億元，同比減少約5.5%，主要由于計入白石洲項目3.5億元的資本化利息。

不過，企業的流動性問題仍然值得注意。

白石洲項目具有較優質的抗風險能力，若是建設順利得以在明年開售，預計将會為企業帶來穩定的現金流入，一定程度緩解流動性問題。

輕資産發力

綠景中國上半年合同銷售約為人民币25億，同比增加22%，據管理層披露占全年銷售目標的42%。此外，企業預計下半年可售貨值為79億人民币，其中珠海玺悅灣項目已經是準現樓的狀态，為下半年銷售額提供保障。

截至2022年中期末，綠景中國物業開發與銷售業務實現收益約4.97億元（2021年同期為15.56億元），同比下降約68.1%。綜合毛利約4.34億元（2021年同期9.64億元），同比下降約54.9%；綜合毛利率為42%（2021年同期為48%）。

導致企業今年收益下降的原因之一是結轉以及銷售來自非深圳區域的占比上升，期間深圳項目占比為19%，而去年同期為51%。具體來看，結轉項目包括珠海喜悅荟、化州國際花城、蘇州喜悅花園及深圳尾盤。這些地區産品單價和利潤率相對深圳較低，疊加市場整體價量走低、交易熱度下降等宏觀環境沖擊，毛利率下降。

商業闆塊方面，上半年經常性收入為5.48億元，比去年同期增長15%。其中租賃投資物業的收益約3.38億元，同比增長2.11%；綜合服務實現收益2.1億元，同比增長46.8%。

據管理層披露，綜合服務增長主要由于企業所管理社區的服務範圍增加，以及綠景酒店于期間被政府征用為流行病學調查中心而帶來收益增長。

流動性警惕

近幾年綠景融資成本為6%-7%，上半年為6.5%，金額合計約7.87億元，同比減少約5.5%，主要由于計入白石洲項目3.5億元的資本化利息（2021年同期為1.99億元）。

雖然當前資本市場環境嚴峻，但是優質項目在嚴峻環境下依然受到市場的青睐。上半年企業引入萬科作為戰略性投資者入股白石洲項目。

根據認購協議，萬科将向白石洲項目層面公司四達實業注資約人民币23億元，交易完成後，集團通過智慧城市持有的四達實業股權從100%攤薄至約92%，萬科持有約8%股權。

白石洲項目同時吸引了銀行的投資，該項目銀團貸款目標額度為207億元，當前參團銀行有6-7家，企業估計還差10-20億元的缺口，将在近期内披露詳細情況。

業績會上，管理層對與萬科的合作模式做了部分補充。

萬科對白石洲的投資不參與一、二期項目分紅，三、四期分紅權利為20%。一、二期由綠景獨立運營開發，三、四期通過綠景和萬科的資源整合，實現優勢互補。

不過，企業的流動性問題仍然值得注意，扣除合同負債後的流動負債規模約為199.19億元，而貨币資金為27.44億元，且其中26.78億元為受限制存款（對于受限制存款，中報及業績會沒有給予特别說明，很大可能是舊改項目的監管要求）。

據管理層披露，2022年企業大概有98億元的短期債務，目前有80%已完成了再安排，扣除這部分約78.4億元的再融資安排，企業下半年的兌付壓力仍很大程度取決于項目的去化及後續再融資安排。

值得注意的是，管理層多次強調綠景沒有任何一筆表外信托融資，約80%的貸款（截至2022年中期末，借貸金額合計約269.67億元）來自銀行和金融機構，境内外的票據占總體債務的比例約為15%。

舊改“前景”

據中報披露，目前企業土地儲備約為1600萬平方米，超過90%位于大灣區核心地段。其中主要為城市更新項目，包括深圳白石洲項目、珠海東橋二期城市更新項目（珠海玺悅灣），深圳綠景黎光項目、深圳沙嘴二期項目（紅樹灣壹号二期）等。

其中白石洲項目對于綠景的意義不言而喻，項目坐落在深圳的南山區華僑區片區，是深圳目前規模最大、也是關注度較高的舊改項目。

據觀點指數獲悉，項目一期可售面積約為33萬平方米，目前周邊樓房平均單價為10萬/平方米，預計總貨值可以達到300-400億元，明年第一階段将會推出大概100億貨值（這部分現金流萬科不參與分紅）。

據企業披露數據，在深圳整體新房成交量下降的同時（新房下降30%，二手房交易下滑60%），南山區上漲接近40%，同時南山區的住宅超過1000萬成交價的超過50%。

在上半年熱度下降的市場環境中，南山區成交率逆勢上升。觀點指數認為，白石洲具有較優質的抗風險能力，若是項目建設順利得以在明年開售，預計将會為企業帶來穩定的現金流入，一定程度上緩解流動性壓力。