中報觀察 | 貝殼适應不确定性

觀點網 今年一季度的業績會上，貝殼稱要為市場復蘇做準備；二季度過去，新房交易市場的不确定性與觀望情緒加重，貝殼做了哪些準備、業績恢復得如何、對未來如何預期，這些仍是市場關注焦點。

貝殼8月23日發布業績報告顯示，二季度總交易額（GTV）為6395億元，同比下降47.6%；淨收入為138億元；調整後淨虧損6.19億元。

其中，存量房交易的總交易額為3935億元，同比下降39.6%。新房交易的總交易額為2227億元，同比降55.3%，環比增長15.6%。

看上去跌幅不小，但放在行業整體背景下，貝殼的跌幅仍然優于行業整體水平，且超出先前業績指引上限的30%。

二季度，貝殼平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，貝殼大部分城市門店及經紀人數量在二季度已經企穩。盡管新房交易仍受影響，但貝殼在房源、渠道、運營端上均做出相應對策，例如和優質開發商合作、推進預付傭等等。

值得一提的是，在家裝家居業務上，二季度，貝殼克服北京、上海等核心城市疫情影響等諸多挑戰，家裝家居業務實現pro forma收入（假設全季度並表聖都家裝業績的情況下）13.7億元，逆市同比增長超過10%，完成簽約合同額接近17億元。而二季度頭部家裝企業産值同比下降21%。

不确定性持續産生的形勢下，貝殼似乎已逐漸調适。

市場復蘇與貝殼預期

2022年中報里，貝殼執行董事兼首席财務官徐濤先生進一步表示，第二季度，錄得淨收入人民币138億元，超過公司的指引上線及市場一致預期。

一季度業績會上，貝殼曾預計，2022年二季度淨收入總額将介于100億元（16億美元）至105億元（17億美元），較2021年同季度下降約56.6%至58.6%。事實上，貝殼Q2淨收入超出了其業績指引上限30%。

房産交易業務方面，政策回暖的落地效果、斷貸對新房市場影響——是參會投資者集中擔憂的問題。

存量房方面，一位參會投資者轉述管理層的回應：“北京和上海随着疫情得到控制，市場交易量在6月的最後一周迅速回升，大致回升到去年的平均水平，這是一個積極的信号。”

貝殼研究院數據顯示，二季度，貝殼平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重點32城中21城二手房交易GTV已經超過2021年均值；非鍊家存量房交易GTV環比增長高達33%。

“預計在下半年，随着各地釋放的市場支持政策落地，多個強二線城市的二手房市場将會得到明顯修復。” 二手房企穩，趨勢是可見的。

此外，貝殼大部分城市門店及經紀人數量在二季度已經企穩，6月北京、上海活躍經紀人流失率降至1%-3%。非北上活躍經紀人6月月度流失率也已降至5.6%。

新房業務方面，管理層坦承，一些高危的開發商和項目的确給新房市場造成沖擊。根據國家統計局數據，今年第二季度全國新建商品住宅銷售GTV同比下降36%，相較第一季度跌幅進一步擴大，是1999年以來第二大單季度同比跌幅。

但貝殼在房源、渠道、運營端上均有相應對策。房源端，貝殼積極開展與優質開發商的總對總合作，着力提升國有房企銷售占比，進而持續提升房源品質、易售性及業務抗風險能力。第二季度貝殼國有房企銷售占比提升至37%，環比提升7個百分點。

運營方面，貝殼持續推進“快傭”等聚焦銷售的策略。快傭項目讓開發商可以有機會提前支付傭金，應收賬款和經紀人回款安全也得以更有保障。

據了解，快傭項目去化效率持續高于非快傭項目，也吸引開發商更廣泛接受和主動選擇快傭支付方式。上半年，快傭收入占新房收入比例累積達到22%。

家裝家居業務逆市增長

上半年與聖都正式並表後，貝殼業務重新劃分為4類，存量房、新房、家裝家居、新興業務及其他。

二季度，中國頭部家裝企業的産值下降21%，貝殼的家裝家居業務pro forma收入卻逆市增長10%。

根據中國裝修業協會住宅産業分會的統計數據顯示，第二季度頭部家裝企業産值同比下降21%。二季度，貝殼克服北京、上海等核心城市疫情影響等諸多挑戰，家裝家居業務實現pro forma收入13.7億元，逆市同比增長超過10%，完成簽約合同額接近17億元。

增長迅速的重要原因和房産交易業務聯動密不可分，貝殼董事長兼CEO彭永東說，通過房産交易業務的人店向新業務導流占比超過25%，一些城市例如北京等則超過80%。

據了解，貝殼搭建了一二賽道（一指房産交易、二指家裝家居）聯動的組織結構，建立了聯動規則、繫統等基礎設施。房産交易店東在向家裝家居業務導流的客戶簽約之後收到傭金的周期從過去的30天縮短到5天内，一賽道導流活力得到激活。

另據參會投資者轉述彭永東的話，政策方面，始終是往“讓大家住得更好”的方向去；産業方面，新房為主，開始向新房二手房並舉的方向發展，這對家裝也會形成新的入口；客戶需求方面，今天的消費者更傾向于一攬子交易服務，需求也從硬裝進化到整裝，這是中國未來家裝企業進步的推動力。

實踐經驗證明房産交易的平台模式行得通，但關于家裝平台模式是一個什麼樣的形态，貝殼顯然沒那麼着急。貝殼方面表示，當前希望能把自己做得紮實，包括團隊、交付、供應鍊、設計師等等方面，持續探索積累經驗，家裝家居業務不求快、求紮實。