觀點與黎祥掀對話：從廣州南站出發 新鴻基地産再續TOD傳奇

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 廣州已正式進入夏季，即使在空調充足的地鐵站台，也能不時感受到擦肩而過的人潮散發出陣陣熱浪。

天氣悶熱，很難下定決心走進炎烈日之下。尤其當你有一場重要的拜訪，沒有人會甘心因汗流浃背而失态。

幸好我們與新鴻基地産南中國區總經理黎祥掀的見面約在天盈廣場西塔，從5号線獵德站B出口，經過一條自動行人道來到天匯廣場igc，再穿過人流如織的購物中心部分就能無縫連接到達寫字樓。在夏季，對周邊的上班族而言，這樣的舒适度是重中之重。

位于獵德地鐵站上蓋的天匯廣場igc，是新鴻基地産繼天環廣場之後打造的另一個地標性TOD商業綜合體。該項目自2016年建成開業至今，已經走過約6年時光。

如今，蓄勢待發的新鴻基地産正籌備另一個規模更大、更具雄心的項目--廣州南站周邊區域大規模綜合開發。

以這個旗艦項目為節點，新地将憑借多年積累的綜合實力，繼續伴随粵港澳大灣區發展，與大灣區共同成長。

新鴻基地産廣州總部辦公室

上市50年

新鴻基地産是以香港為基地，是香港最大的地産發展公司之一。1972在香港上市，新地乘上香港在二戰後的高速發展時期得以迅速成長。其中，香港房地産市場于70年代、1980年代開始興旺。
這段時間，也是香港從一個中西合璧、擁有大量住宅平房的濱海小城，迅速成長為全球發展密度最高的城市之一，再随着規劃、建築水平的提升，逐漸從垂直之城到立體之城的演變過程。

深度參與香港的造城運動，新鴻基地産無論從住宅、寫字樓、購物中心、酒店，以及大型綜合體項目，都頗有建樹。如今，該公司已經成為住宅、商業雙輪驅動，兼顧地産行業上下遊産業鍊和多樣化投資的商業集團，業務網絡完善且擁有極強協同效應。

從香港出發，緊抓改革開放機遇，新鴻基地産進軍内地也已有30多年時間，多年營運，為内地市場建設了衆多令人過目不忘的優質地産項目，包括上海國金中心、上海iapm商場、北京apm商場、廣州天環及天匯廣場等，這些優質商業項目所形成的穩定租金收入是新地業績的壓艙石。

因此，憑借深厚的底蘊，新鴻基地産在新冠疫情期間仍能行穩致遠。資料顯示，2020/2021年度，實現收入852.6億港元，同比增長3.2%，可撥歸股東溢利266.9億港元，同比增長13.4%。

同時，年度内新地錄得總租金收入同比上升2%至247.91億港元，淨租金收入同比上升3%至191.49億港元。而2021/2022财年中期這段困難時期，集團在内地租金收入仍然上升了12%。

再續TOD傳奇

如果你對新鴻基地産旗下商業地産項目有所了解，你會發現TOD項目會占相當大部分的比例。
最初，這是新地作為一家港資開發商，為順應香港這座緊湊型城市的發展需求所形成的結果。後來，随着中國城市化進程的迅速推進，新地将這些長期積累的經驗帶來内地市場。

而廣州南站ICC項目則是新鴻基地産TOD站城一體化開發技術的最新作品。

2021年4月，新鴻基地産斥資約105億元（土地價格70.82億元+配套設施建設成本34.61億元）競得廣州番禺區南站核心區TOD項目地塊，折合樓面地價11493元/平方米。

該項目地塊分為多宗土地， 根據出讓條件， 用地需用于廣州南站一體化綜合交通樞紐項目建設。

項目業态包含商業、商務、居住、公共交通設施、公共服務設施等，集商務辦公、公共交通、粵港青年創業功能于一體。地塊零碎分散、業态龐雜，如何梳理清不同地塊的組合並最終實現協同效應，是項目發展的難點。

而新鴻基地産恰好擅長于運作此類項目，深耕香港TOD近40年，建成直到今天仍是人流最暢旺商場之一的沙田新城市廣場、第一個國際性地標國際金融中心IFC，以及全港最高的環球貿易廣場ICC等，沿港鐵線路陸續運營多個矚目的TOD大型綜合體項目。

以ICC為例，該項目為港鐵九龍站上蓋綜合體發展項目的一部分，整個九龍站上蓋項目充分發揮了香港TOD項目高容積率開發的特點，在九龍站周邊13.54萬平方米的多幅地塊上高密度發展了多功能復合業态，包括住宅單位、服務式公寓、23萬平方米的甲級寫字樓、9.28萬平方米的購物中心，兩間頂級酒店麗思·卡爾頓酒店和W酒店和大量室内外公共休憩、綠化空間。

同時，項目通過層次分明的規劃設計，打造了立體的交通和商業網絡，将地鐵、機場快線、巴士站、的士站、自駕等多種交通之間的換乘進行融合，有效疏導了不同目的的人流和車流。

項目從上至下分為7層空間，其中地下兩層主要規劃為地鐵站、機場快線和物業塔樓的地下例如停車場；地面層為轎車和巴士同行區域；地上兩層為購物中心；再往上則為住宅、寫字樓和酒店部分。

值得注意的是，在項目内不同的商業空間之間，以及項目外與高鐵西九龍總站、柯士甸地鐵站和西九龍文化區等區域之間，九龍站上蓋項目均設置了由統一標高的連廊和天橋等組成的無障礙步行平台網絡，配合購物中心、公共空間内部的步行道，實現了良好的步行可達性和舒适度。

“我們也有信心将廣州環球貿易廣場發展成為一個産城融合、站城一體的項目。”黎祥掀是建築測量師出身，曾深度參與新地旗下多個項目的設計及管理方面工作。如今作為集團南中國區總負責人，他希望将過去成功的經驗全部放到廣州南站ICC項目。

目前，廣州南站項目已定案為廣州環球貿易廣場（廣州南站ICC），對標香港ICC。

放眼未來，黎祥掀表示公司将這個項目定位為粵港澳大灣區的新地標、新引擎、新樞紐，他期盼在穗港通過高鐵能實現47分鐘直達的當下，兩個高鐵站上蓋項目能實現協同效應，成為兩地聯動、雙核驅動的模範。

至于項目的細致規劃，據他介紹，廣州環球貿易廣場将會采用 “東商務（地標及商務）、西交通（交通和配套主導）”為概念作整體規劃，設計重點在于如何高效、合理的處理好人流和交通的關繫，将人流車流留住並梳理好，再通過便捷的接駁連接送出去，讓人和車能夠“進得來，也出得去。”

黎祥掀強調項目不同地塊之間的連通性，即通過連廊、步行平台實現寫字樓、商場和酒店等各業态與車站的連通。

“做TOD項目最重要的就是無縫連接，我們叫Connectivity。”

最終實現的效果，是以商場為中心，将每一個地塊和各種交通設施通過架空步行通道串聯起來，為利用軌道交通通勤的人員建造順暢的步行動線，提升車站周邊步行的便利程度。

“這個就是‘站城一體’的概念。”黎祥掀表示，這同時是新鴻基地産“以心建家”理念的體現。他提出，公司每做一個項目都會站在使用者的角度思考問題。“使用者想要什麼？想做什麼？我們就從使用者（的角度）出發，用心去做。”

黎祥掀介紹，基于新地過去在TOD項目規劃、建設到最終孵化、長遠運營，擁有“一條龍”的豐富經驗，因此對于最新的廣州南站ICC項目，也會從過去項目的一手反饋中尋找靈感。

“設計是經常修改的……基本每個環節都在反饋意見，不斷反饋，不斷改善。” 黎祥掀稱，這樣才能真正做到與時俱進，真正考慮到使用者的感受和體驗。

廣州環球貿易廣場（廣州南站ICC）效果圖

着眼未來

2019年2月印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，向外界提供了從一個更高的角度觀察這個生機勃勃地區的機會。
過去新地一直提到要積極把握大灣區機遇，但“粵港澳大灣區的藍圖，是一個很大的課題”，如何找準重點，引導集團的整體投資？廣州南站ICC項目的落地，背後恰恰展現集團對大灣區發展趨勢的高瞻遠矚--将着眼點放在軌道交通上。

只因粵港澳大灣區正嘗試重新建立一個由軌道交通塑造，結構清晰、能持續演化完善的城市群結構。而在其中，廣州是中心城市之一，從《規劃綱要》可見，廣州将充分發揮國家中心城市和綜合性門戶城市引領作用，全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建設國際大都市。

從投資的角度看，“2021年國家商務部将廣州納入前五個國際消費中心培育城市。”黎祥掀表示，同時在廣州市十四五規劃内，亦提出要建設成為國際消費中心，“整個廣州未來有很大的發展潛力。”

從更重要的交通角度觀察，近年來，随着互聯互通基礎設施的大力推進建設，大灣區内“9+2”城市的“1小時生活圈”已基本形成。

2022年廣東省政府工作報告也指出，今年廣東要加快建設“軌道上的大灣區”，包括推進廣佛環線、深惠等城際項目，建設佛莞城際廣州南至望洪段等項目，提出要提升幹線線路、城際鐵路、城市軌道融合發展水平，強調了灣區内各個城市利用軌道交通聯通的便捷性。

作為傳統意義上的對外門戶，廣州本身擁有比較完善的交通網絡和多個重要交通樞紐站場。在《規劃綱要》中，它的綜合交通樞紐功能亦被着重強調，無論在航空、航運、軌道和公路網絡的未來建設，均提出了更大的可能性。

順應這個邏輯，新鴻基地産在2018年、2019年和2021年通過招拍挂拿下多幅地塊--打造南沙慶盛樞紐項目和廣州南站ICC項目，這兩個項目是集團在大灣區内的重點項目之一。

據透露，廣州南站ICC項目去年4月份拿地，12月正式奠基，現時部分地塊已經開展地基、基坑的工程。“我們預期第一期銷售的是住宅，希望在年底推出市場。”黎祥掀稱。他相信，市場将很快能目睹這個旗艦項目的真正風采。

廣州環球貿易廣場（廣州南站ICC）效果圖

以下為觀點新媒體對新鴻基地産南中國區總經理黎祥掀先生的采訪實錄節選：

觀點新媒體：新鴻基地産南中國區今年最重要的工作目標是什麼？

黎祥掀：新鴻基地産在2018、2019和去年，拿了兩個很大的（南沙項目、南站項目）綜合體、TOD項目。短時間内，新鴻基地産着眼這兩個大型TOD項目去做。

其中，在2021年4月份拿到廣州南站項目，地價70.82億。我們計劃将其打造為世界一流的TOD項目，樓面面積超過86萬平方米，整個綜合體包含有商場、酒店、寫字樓、公寓和住宅等業态。

關于南站項目，去年12月正式奠基，部分地塊已經開展地基、基坑的工程，整個項目已經全部鋪開，進度也比較理想，預期第一期銷售的是住宅，希望在年底推出市場，相信會有一個好的産品推薦給市場。

我經常将公司精神挂在嘴邊，即以心建家、與時並進、群策群力和以客為先。這個理念加上以前開發的成功經驗，會放在廣州環球貿易廣場這個項目中，希望該項目能成為粵港澳大灣區的新地標、新引擎、新樞紐。

觀點新媒體：之前新鴻基在廣州的幾個綜合體都是TOD項目，相比它們，南站TOD項目的領先性是哪里？項目設計有什麼特點？

黎祥掀：從規劃設計上，沒有一個項目是完全一模一樣的，性質可以一樣，但是起碼地點不一樣。我經常說與時並進，同時間不可能把一個設計完全復制到另外一個地方，也是要因應市場需要和地理環境去改進。

南站這個項目會用東商務、西交通的概念進行整體規劃，通過人行通道、換乘空間，将寫字樓、商場、酒店等和南站無縫連接，這是重點，做TOD項目最重要的就是無縫連接，我們叫Connectivity。

其實新鴻基地産過往有很多這類的發展經驗，比如香港IFC、香港ICC、上海浦東IFC和 浦西ICC，還有近期也有一個大型綜合體項目上海ITC，這些都是TOD綜合體，每一個含金量都很高。但是每一個成功的TOD項目都發展在不同的時間，我們會将成功的經驗全部放到廣州南站ICC項目。

我們叫這個項目廣州環球貿易廣場（廣州南站ICC），和香港環球貿易廣場ICC名字一樣，希望有一個協同效應。當然也會把一些新的、與時並進的最新設計放進去，希望這個項目成為聳立在大灣區里的新地標。

觀點新媒體：南站TOD項目具體來說借鑒了什麼開發經驗？

黎祥掀：剛才提到新鴻基地産過往有多個很大型的、成功的世界級項目。我們最早期的項目是在香港的新城市廣場，這個項目依附在港鐵沙田站旁邊，對我們來說是最早的大型TOD項目，第一期已于80年代落成，有将近40年歷史。項目里面有酒店、住宅、商場、寫字樓，如今已經成為很多深港人士出行的重要樞紐。

往後就是在香港中環的核心區IFC、九龍站的ICC和2019年投得的高鐵西九龍總站上蓋項目。其中IFC和ICC目前已成為香港的“維港門廊”，對于香港來說是一張明信片。同時，這幾個項目幫助新鴻基地産在TOD發展模式上，建立一個優秀的典範或者案例。

集團也有信心将廣州環球貿易廣場這個項目發展成為一個産城融合、站城一體項目，成為都市的新引擎。這個就是我們的發展理念。

廣州南站是全國客流量最高的高鐵站，因為疫情關繫，去年流量是比較少的，但2019年數據是達到1.88億人次，每日平均50萬人次。

但現在只有人流是不夠的，要将人流留住才是發展的目標，将人流留住，梳理好，再通過接駁連接的設計，就是站城一體。合理地處理好人流和交通的關繫，是一開始這個項目的規劃重點。

目前南站的交通不是很完善，相對有點淩亂，梳理好之後，将來的産品會像香港ICC項目一樣，将公共交通全部整合，包括長途汽車客運、公車、出租車，還有現在比較流行的網約車。

我們比較注重的設計，是要“進得來、出得去。”你有沒有去過超級市場？如果只是很大的門口進來，但排着隊出不去，給不了錢，是不行的。梳理好交通的一個很大的原則，是無論人也好、車也好，進得來要出得去才行。
例如，香港IFC國金中心，一期、二期中間隔着一條大馬路，所以設計了兩條商業連廊。人們如果下着雨拿着雨傘，或者遇到很大風，在一期商場不通過連廊去二期比較困難，不夠人性化。

所以我們經常說，以心建家是什麼意思呢？是在使用者的角度中想有什麼？想做什麼？我們就從使用者出發，用心去做。這類設計同樣會放進南站項目，規劃上會将商場部分作為中心，将所有動線全部牽起來，無論去酒店、寫字樓、公寓，都可以通過連廊将人流有效梳理。

在廣州IGC，人們搭地鐵進來了之後，想去兩座寫字樓，可以很流暢的經過商場到達，中途還有充裕的時間可以買杯咖啡，整個概念就是無縫連接。即希望通過合理的人流交通動線設計，将交通梳理好，将Connectivity做好、無縫連接做好，這個就是TOD的精髓。

觀點新媒體：新鴻基在南沙也有一個慶盛TOD，和南站TOD有沒有聯動效應？

黎祥掀：一定有的，剛才我說了在香港的ICC，還有廣州南站ICC，這兩個有一個協同效應，南沙的項目也是廣深港高鐵慶盛站邊，和南站只差一個站。

南沙項目是剛剛好坐落在慶盛樞紐闆塊。南沙當地有很多政策推動，國務院在六月也剛出了一個很大的深度合作規劃聯動，  名為《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》，里面有很多年輕人創業、工作的一繫列政策，對于慶盛TOD項目來說一定有很大的幫助。

早前6月14日出台的，在稅收、教育、醫療等方面都有很重磅的優惠政策，我覺得絕對可以吸引港澳企業和人士進駐南沙，将南沙打造成為另外一個宜居宜業宜遊的新典範。

新鴻基地産作為香港發展商，希望可以通過我們的項目配套，吸引相關的人才，特别是香港人才在里面發展、創業，提供優質社區。

慶盛樞紐綜合體項目效果圖

觀點新媒體：新鴻基在華南區的長遠發展有哪些展望？

黎祥掀：2019年2月發布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，提出了具有國際競争力的國際一流灣區和世界級城市群目標。三年多以來，粵港澳大灣區實力顯著增強，一直公布不同的政策，粵港澳合作更加深入，國際一流灣區和世界級城市群框架已基本成形。

新鴻基地産作為香港大型地産發展公司之一，一直秉承着以心建家的發展理念。過去幾十年改革開放，我們在大灣區也有幾十年的發展經驗，廣州、佛山、中山、東莞都布局有項目。近年，随着《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台，我們拿了南沙慶盛、廣州南站等大型綜合樞紐項目，投入了很大的投資。

我們不遺余力，希望在大灣區中尋找合适的發展項目。往後，更要秉承國家政策和指導，緊跟市場變化，要與時並進，一直學習，因地制宜發展項目，再尋找新的機遇。