闫家瑞與觀點對話：合生三十年底色

觀點網 稍早于約定時間，闫家瑞已于辦公室等候。燒上一壺熱水，沖泡一杯淡淡普洱似是已經成為他的習慣。

一套動作行雲流水，又帶着些許悠然--倒是與這家企業有着某種契合。

一直以來，合生創展在外界的眼中實為一家穩健的公司，不疾卻也不徐。

我們的對話從近期熱點話題展開，立足于階段性事件，層層剝繭當下企業普遍面臨的困境，也呈現出一個時代之下的多面合生。

過往相對較長的一段時間里，“穩健”之于房企或許更像是個貶義詞，在那樣的黃金時代，穩健意味着發展不足。

這樣一個標簽，已經跟随合生創展多年。

“穩健是給大家的印象，而且是這幾十年以來的一個印象。”但到了今時今日，這俨然已成為褒獎：“穩健就代表安全。”

若論過往，合生創展以地産主業起家，在發展和解決伴随發展而來的種種問題之中，完成了從地産旗艦到綜合性投資控股平台的蛻變。

二代掌門人的上任帶來國際視野與新鮮元素，更将持續進行的内部變革推至産品更新、管理效能提升，滲透進企業的方方面面，帶來每一名合生員工都看得到的實實在在的變化。

2022年，合生創展迎來成立三十周年。面向更長遠的未來，闫家瑞坦言，要走好每一步。

敬畏市場

衣食住行是與民生關聯尤為密切的幾件事，過去伴随經濟發展，人們對居住條件的改善、對資産保值升值投資的需求，是放在首位的，未來房子在這些方面的作用可能逐步降低。

“經濟的蓬勃向上，必然會給這個行業帶來大量的機會。”闫家瑞回憶道。

顯而易見的是，中國經濟發展正逐步從規模發展轉變為質量發展，這是必然會經歷的發展時期。

房地産高速發展借力于經濟發展，當消費者對未來預期樂觀，就有可能激發出更多需求。但或許是由于疫情這樣的灰犀牛事件，又或是結合全球形勢、大環境，消費習慣正在發生改變。

是不是還是要保持原來那樣，還是說要有一定的改變？這些現象所帶來的判斷轉變，可能會對這個行業、企業的未來産生較為深遠的影響。

“可能大家未來的消費日趨保守，作為房地産這種大宗資産的消費，可能就會更加慎重。”談及對市場的預期，闫家瑞顯得平靜許多：目前的形勢就像盲人摸象、小馬過河，“冷暖自知，每個人都有自己的看法。”

“一方面是房子足夠多了，按照人均面積來講，房子是夠用的。另一方面，某些地方可能存在不平衡的因素。”

“現在國家密集出台一些經濟層面的幫扶政策，但是政策效力的産生是有滞後性的，等效力産生出來的時候，我們再看效果怎麼樣。”

在闫家瑞看來，市場信心的建立和恢復還是需要一個過程，但又很難再回復到過去。“大家對于居住條件的改善，這種需求實際上會越來越小”，會轉移到産品上的變化。

這對一些企業也是機會：“純粹為了改善而改善，可能這類市場本身也是要減少的。”

産品能否跟得上變化、是否匹配目標客群真實的購房需求、企業口碑、項目地段……“如果這些都能做到了，你的企業是有機會的。”

從粗放式跑馬圈地到精細化計算和管理，從這種算賬和投資決策的方式，轉變成企業是否真的去研究産品、研究客戶，是否真的能敬畏市場，對于資金的使用和管控是不是能夠真的有效？工作效率是不是真的能提升到和制造業相近或者差不多的水平？

“這些可能對企業自身提出比較高的要求，能做到這一點的企業在未來還有很多機會，如果做不到的話，就會逐步被行業所淘汰。”

另一層面，企業困難就導致銷售回款更多是先用于還債；其次是保障現有項目能夠正常經營下去，保證生産經營的開展；最後才輪到考慮如何去發展的問題。

企業能不能發展，或者能不能長期發展，保持良性的經營，給外界良好的口碑，可能是方方面面要考慮到的情況。

未來的市場，企業可能從資金層面，從投資、經營層面，包括信譽、口碑層面，都是需要重新再思考。

“只要能夠有良好的信譽和良好的信用，這個遊戲就能繼續玩下去。”

市場上行的時候，很多東西大家沒有注意到，但在目前這種形勢下，需要考慮的東西就要綜合起來，更加全面地看待，“一朝不慎就有可能引起很大的負面後果。”

因勢利導

正值成立三十周年，合生創展已逐步發展為科技賦能及産業驅動的綜合性投資控股平台，旗下地産、商業、基建、合生活、投資五大闆塊協同發展。

闫家瑞強調，合生是多元的，不僅僅是業務，更體現于收入、利潤來源。

“作為一家投資控股型集團，我們的利潤來源並不單一是房地産開發闆塊，而是多元化的。”

但同時，依靠豐富的土地資源儲備，合生創展以北京、上海、廣州三大城市為軸心,向二三線城市拓展，深耕20余座全國主流城市。全國化布局、多業态縱深發展，構築成環渤海、長三角、珠三角三大經濟圈為一體的事業版圖。

截至2021年末，合生創展擁有總土地儲備為2944萬平方米，其中地産闆塊深耕環渤海、長三角、大灣區三大經濟圈核心位置及重點城市，土地儲備占2217萬平方米，一線城市(北京、上海、廣州、深圳和惠州)土儲達1668萬平方米，占比75%。

截至年末，商業闆塊土地儲備約726萬平方米，一線城市(北京、上海、廣州、深圳和臨深區域)土儲達690萬平方米，占比95%。

因勢利導，大量優質自持物業通過商業經營帶來相對穩定的收益。2021年，合生創展商業闆塊營業收入48.34億港元，毛利潤71%，淨利潤80.83億港元，淨利潤率192%。

“得益于老闆的戰略眼光，我們整體布局還基本上都是在一線及核心城市，土儲還算比較豐厚。北上廣方面，一方面是大量的在售項目，另一方面結合舊改、城市更新，承建了一些項目，這些項目未來可能會構成核心、優質的資産，逐步通過一二級聯動方式推向市場，這也是企業未來長期發展最重要的基礎。”

二代掌門人朱桔榕上任之後，也給合生帶來顯而易見的改變。

基于國際化視野和對年輕市場的把握，這位新掌門人帶來了一些想法。

“缦繫産品就是在她主導下逐步建立起來的。”這種新元素的融入，給合生産品也好、企業面貌也好，帶來些許不同。

“我們最終反饋給社會和消費者的，可能跟大家原來印象里的合生産品是不一樣的。”

“不管是北京缦合，還是北京缦雲，包括馬上出來的廣州缦雲，缦繫産品的居住、人文理念、生活方式等更适應目前人群的深層需求。

當問及對地産闆塊的未來期待，闫家瑞稱：“希望能夠扮演好我們的角色，做好集團穩定的現金流和利潤來源的這樣一個基石，為企業發展提供更多彈藥、更多支持。”

擁抱變革

一直以來，房地産企業常與制造業對標，學習後者的標準化、重品質、穩紮穩打。

“科技”也在其中發揮着重要作用。

放眼業内，合生數字化之路顯然是較早的。在數字賦能層面，不同于大多企業急于利用數字技術向外開辟賽道和業務，合生更多是關注内生增長，進行提質增效。

科技賦能這個層面，數據是表象，數據背後能分析出管理上的問題，“這樣就可能為未來決策提供一些依據。”

規模的收縮、戰線的轉移必然會帶來一些崗位的消失，如何去迎接這種變革，可能還是要在很多層面，包括投資布局方面，是不是能夠前瞻性看到未來一些比較有前景、跟科技相關的領域。

闫家瑞有些興奮地說道：“未來是不是可以通過一些科技手段，把我們的管理流程再造，甚至有可能影響到整個房地産開發整體的流程，一切都有可能。”合生這幾年在科技賦能管理層面的成果也初見成效，依托信息化管理繫統、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、工單結算繫統、智慧移動辦公等繫列科技平台、管理體繫和考核方式，将整個流程分解到每個人的每項工作的每一個維度，打造自動驗收結算代替傳統審批的智能化管理體繫，提升運營管理效能。

這並不是一家非常追求規模的公司，更加注重人均效能和管理效能的提升，尊重人的價值，把人的主觀能動性充分調動起來，發揮更大效能，從而達到整個組織運作的效率提升。

自2018年開始啟動管培生計劃，即便是各行各業裁員潮席卷的今天，也未被叫停。

“一個企業里人員的更新、淘汰、補充是正常循環，我們並不希望打斷這種循環，采取一些短期行為。”

談及深層考慮，闫家瑞透露，合生還是希望形成梯隊的力量。

“這種梯隊的力量，第一是希望培養對企業文化的理解，第二建立對企業的忠誠，第三是對這套運作機制的熟悉程度，都是一般外來人才短期内比不了的。”

市場或許從未有如今年這般，據已披露上半年營收情況的房企來看，相當一部分較去年同期腰斬。盡管二季度以來市場銷售表現逐步回暖，但上半年頹勢難以拉平。

據觀點指數發布的2022年1-7月房地産企業銷售表現，1-7月，前100房企累計實現權益總銷售金額28364億元，同比下降51.9%，前20房企實現權益銷售金額同比下降41.1%。

“今年這個市場比任何一年都要艱難，誰也不敢說預測多少就肯定能完成。。”闫家瑞說道：“希望整個下半年通過自身的努力，盡量減少外部因素對經營層面的影響，能夠繼續保持穩健。”

以下為觀點新媒體對合生創展集團住宅投資事業部常務副總經理闫家瑞先生的采訪實錄：

觀點新媒體：新的形勢下，傳統房地産企業可以做一些怎樣的适時調整？

闫家瑞：作為房地産企業，原來伴随着國民經濟高度發展，人民收入水平極大提升，由此帶來的對于居住條件改善，對于資産保值升值的投資需求。可能未來這方面的作用逐步降低，大家的房子夠住了。

一方面是房子足夠多了，按照人均面積，房子是夠用的。另外一方面，在某些地方有不平衡的因素，某些三四線城市、非中心城市，前些年房地産投資建設帶來很多空置房，或者說存量房難以消化這些問題。

第二，作為已經在這些城市布局的企業，對于這些城市要有抉擇。就是已經入局了，到底是壯士斷腕還是怎麼樣，但是即使想割肉走人，也得有人接盤。

所以企業第一是要預估風險，就是在目前市場形勢下，如何去判斷企業未來的投資和方向。投資在哪些城市？投資在哪些地段？資金到底準備多少？現在企業融資難的情況下，使用高杠杆風險就會被無限放大。如果要使用低杠杆甚至不用杠杆，完全用自有資金開發，那就要考慮資金效率的問題。

有些已經出現風險的地方，企業已有布局，就面臨如何控制風險，使這些可能目前看來不是那麼優質的資産，怎樣能夠快速變現。

觀點新媒體：市場信心的建立和恢復還是需要一個過程。

闫家瑞：這個過程可能從目前反映出來的問題看，不單單是行業自身。大環境、大的經濟形勢是不是能有改善，能讓就業率包括經濟增長有一個良好的預期，只要這個有良好的預期，行業自然相對就會穩定下來。

所謂衣食住行，大家對于居住條件的改善需求實際上會越來越小。沒房的或者說需要有一定改善的，比如說二胎三胎這種，我認為也叫剛需。

未來要撫養兩個孩子，再加上四個老人，是不是需要更好的居住條件？可能這就會帶來一些産品上的變化，需求上的變化，這一塊可能會帶來一些新的增量。

除此之外，純粹為了改善而改善的房子，這種市場是要減少的。

其次，大家在沒有後顧之憂的情況下，對未來預期很樂觀，可能就會激發很多的需求，包括房地産、汽車、奢侈品、出國遊這些，前兩年都是很火爆的。但疫情來了之後，改變了很多，所帶來的判斷上的轉變，對于這個行業未來可能會有深遠的影響。

反過來講，這對有些企業也是機會，就是産品是不是足夠好，能夠适應他們的需求，企業的口碑、形象足夠良好，消費者足夠信任，項目的布局、地段是不是能夠讓人覺得足夠安全。

什麼叫足夠安全？就是在這個地段買的房子，肯定不用擔心以後賠錢的問題，只會擔心以後會不會供得上。

設計水平、産品質量是否能跟得上變化？能否匹配上不同年齡段目標客群真實的購房需求？如果這些都做到了，你的企業是有機會的。

從這種算賬的方式和投資決策的方式，轉變成是不是真的研究産品、研究客戶，是不是真的敬畏市場，對于資金的使用和管控是不是真的有效，工作效率是不是真的能提升到和制造業相近或者差不多水平。

這些對于企業提出比較高的要求，能做到的企業在未來還有很多機會；做不到的話，可能就會被行業所淘汰。

觀點新媒體：相對來說合生創展可能會更有優勢？

闫家瑞：可以看到一個現象，這次疫情之後，上海豪宅市場有一個爆發式的增長。按理說這個跟疫情積壓需求也有關繫，但這也是一個現象整體的反映。

投資角度來講，股票、基金其實基本上大家都在賠錢，這方面沒有更好的資金避險或者投資預期，房地産則有錨定資金風險的一個功能。

基于這個功能，大家還是講的地段、地段、地段。房子怎麼樣有價值？就是有好的地段、好的配套，這種房子對于資金避險、資金錨定的功能會更強一些。越是核心地段的核心資産，越是受到追捧。

合生這麼多年得益于老闆的戰略眼光，整體布局還基本上都是在一線城市，或者說核心城市為主，家底還算比較豐厚，在廣州北京上海有大量的儲備：一方面是在售項目，另一方面就是結合舊改、城市更新承建的項目，這些項目未來會構成我們核心、優質的資産，逐步通過一二級聯動方式推向市場。

這個是作為企業未來長期發展最重要的基礎。

觀點新媒體：合生是比較早開始信息化、數字化發展，現在是不是已經達到利用數字化進行提質增效、科技賦能的目標？

闫家瑞：合生布局是比較早，當然很多頭部房企布局也很早，但是着眼點是不一樣。

合生在科技賦能這個層面，數據是一個表象，數據背後能分析出管理上的問題，包括人員的工作完成情況，這樣就為未來的決策提供一些依據。

第二，未來我們要實現每天工作内容自動推送工單，類似于制造業。每天要完成什麼工作，完成之後要填寫相應工作成果。

未來2.0版基本上都是自動推送工單，大家每天都知道自己要幹什麼，幹的情況怎麼樣，績效考核完全根據工單完成度進行結算。最大程度上減少人為的一些因素，要根據可量化的原則評價工作完成情況。

所以我們做的所有信息化、科技賦能的工作，都是從這個角度考慮問題，就是如何能提升工作效率，如何能夠根據工作結果體現價值，這是我們做這個事的初衷。

從管理層面，信息化推進程度還算正常。當然每個企業理念不一樣，有的企業不追求這麼極致的科技手段，但是合生並不是一家非常追求規模的公司，而是更加注重人均效能的提升、管理效能的提升。

觀點新媒體：很多企業都在裁員，但是合生今年繼續進行校園招聘，有怎樣的考慮？

闫家瑞：其實校園招聘每家企業都有，合生則是希望形成梯隊的力量。

首先是希望用培養起來的員工，自身培養第一對企業文化的理解，第二對企業的忠誠度，第三對這套運作機制的熟悉程度，這些都是一般外來人才短期内比不了的。

合生的機制體制相對來講比較特殊，所以我們希望使用自己培養的人，這是我們作為企業自身的剛性需求。

其次，我們招聘，基本上都是國内的985或者國外名校畢業，起碼研究生以上的學歷，優中選優。這些人進來之後，再加上培養機制，可能未來整體員工素質水平、企業組織效能，都會帶來比較大的提升。

企業人員更新、淘汰、補充是一個正常的循環，我們並不希望打斷這種循環。

我們有正常的淘汰，也有新鮮血液的補充，只有這樣才能有正向的循環，培養出來以後都是越來越适應企業發展需要的人。

觀點新媒體：今年這樣復雜的情況下，業績預期方面會受到怎樣影響？

闫家瑞：首先，今年這個市場比任何一年都要艱難，誰也不敢說預測多少就肯定能完成。

百強房企今年上半年比去年同比下降了40%、50%，我們相對來講還算平穩。

如果以不下降50%為基礎，我們現在相當于比行業平均水平是有所增長的，從這個角度看相對穩健。

其次，指標的構成是由庫存去化，新增供貨和投資轉化這幾塊綜合體現的。首先說今年這個行業，新的投資基本上都比較審慎，很難能夠實現。第二，自身挖潛，加快存貨去化。第三，供貨的角度，我們肯定希望把優質資源集中在能夠快速去化，或者說能夠快速産生經營收入、經營利潤的項目上。

希望整個下半年通過自身的努力，能夠盡量減少外部因素對經營層面的影響，繼續保持穩健。。

觀點新媒體：今年是合生30周年，您對未來有怎樣的期待？

闫家瑞：作為企業，當然希望行穩致遠，這也是我們一直的口号，行得穩走得遠。

作為整個合生的地産闆塊，希望能夠扮演好我們的角色，做好集團穩定現金流和主要利潤來源的基石，為企業發展提供更多彈藥、更多支持。