造富雪道 | 李甯非凡歷程 一個運動品牌商的地産因子

觀點網 對于年長的人來說，聽到李甯，印象是奧運冠軍、體操王子；對于00後而言，或許是化身空中飛人點燃2008年奧運主火炬的形象。

時至今日，“李甯”早已擁有了更多標簽。

創辦了以自己名字命名的運動品牌、出資4億元成為萊恩資本LP、除夕夜聯合發起SPAC，甚至還湊熱鬧賣起了咖啡。

“一個成熟的資本運作者”，或許這個標簽更适合現在的李甯。

李甯可以說是中國體育史上第一個個人IP，並于2004年6月在香港敲鐘上市。截至7月7日收盤，李甯報73.6港元，漲3.81%，總市值1927億港元。

李甯為大股東的非凡中國控股有限公司，于6月30日向香港聯合交易所提交了從GEM轉往主闆上市的申請，並且同步遞交了相關IPO招股書。

轉闆之路

非凡中國提交的上市申請書中特别提到，此次轉闆上市並不涉及發行任何新股份。

據觀點新媒體了解，2000年，非凡中國前身“快意節能”于港交所GEM首次上市，彼時為為一家在線醫療保健内容及服務提供商。李甯于2010年5月向其注資並成為控股股東，並在同年10月更名為非凡中國。

港股GEM為中小型公司而設，上市要求略低于主闆，但市場波動和投資風險更高，市場流通量遠不及主闆。

數據顯示，?2021年GEM僅有裕程物流1家公司上市，募資總額5500萬港元；而同期港股主闆共96家公司上市，募資總額達3339億港元，單家公司平均募資額近35億港元。

與此同時，港股GEM轉闆主闆上市的公司數量大幅減少，2021年僅有2家GEM公司成功完成轉闆，為近5年最低水平。

非凡中國此次向港交所主闆遞交上市申請，野村國際(香港)為獨家保薦人。

這也是繼2018年1月、2018年7月兩次申請失效後，非凡中國第三次向港交所遞交轉闆上市申請。

非凡中國公告顯示，建議轉闆上市将進一步提升集團的企業形象及投資者公衆的認可度，将導致股份對投資者吸引力增加，從而可能有助于擴大投資者基礎並提高股份的交易流動性。

登陸主闆有利于非凡中國的未來增長、融資靈活性及業務發展，進一步提升國際知名度和影響力。

非凡中國還表示，轉闆能增加集團與供貨商及其他業務夥伴談判的議價能力，将對集團的财務實力及信譽更有信心；以及加強集團于行業的地位，提高于招聘及保留主要管理人員及經驗豐富人員方面的競争優勢。

非凡中國現由李甯擔任董事局主席、行政總裁，李甯及其兄李進為主要股東，執行董事包括李甯、李甯的侄子李麒麟和曾獲世界體操錦標賽冠軍的李春陽。

據2022财年第一季度财報顯示，李甯以及李麒麟的持股比例分别為69.34%及38.30%。

2021年11月，非凡中國已經被納為MSCI香港小型指數成分股，MSCI指數成份股的變化對機構投資者的投資組合或具一定影響力。

如若非凡中國成功登陸主闆，或許會有機會被納入到港股通名單之中，就能進一步提高知名度，獲得投資者關注。而且，納入港股通的企業在資本運作、融資、股權轉讓等方面有着更大的優勢。

“先開花吧，然後再結果”，非凡中國轉闆上市依舊在路上，而李甯的故事也在繼續書寫。

盈利窘境

轉闆路上，非凡中國還未迎來真正的利潤大增。

2019、2020、2021财年期間，非凡中國年營收分别約為6.25億港元、8.19億港元、13.82億港元；歸屬公司股東利潤分别為8.26億港元、11.99億港元、44.74億港元，毛利率分别為19.7%、40.4%及41.4%。

其中，因出售李甯公司股份錄得的淨收益分别為8.17億港元、10.23億港元、33.39億港元這部分支撐起了近三年主要利潤增長。

扣除出售李甯股份淨收益，非凡中國近三年利潤分别為0.09億港元、1.76億港元和11.35億港元。而2021财年利潤驟然增長，是因為9.78億元是來自于子公司的攤薄利潤。

可以窺見，非凡中國主營業務盈利能力並不突出。

非凡中國招股書披露，收入由2019财年的6.25億港元大幅增加至2021财年的13.82億港元，復合年增長率為48.7%。該增長主要來自集團于2020年7月收購香港品牌堡獅龍的多品牌鞋服業務以及“LNG”品牌的有機增長。

于2020财年及2021财年，堡獅龍應占收入分别約為4.21.億港元及7.03億港元，分别占總收入的51.4%及50.8%。

今年非凡中國再添2個國際品牌，包括1月收購意大利百年奢華品牌AmedeoTestoni，並在7月4日公告稱，完成完成收購英國鞋履品牌Clark的母公司LionRock51%的股份事項，LionRock将成為間接非全資附屬公司。

非凡中國的業務主要構成為兩個大部分，分别為多品牌鞋服類和運動體驗，運動體驗分部主要包括體育目的地開發運動團隊和賽事管理。

由于建築材料銷售業務的剝離及疫情導致體育目的地暫時關閉，以及體育賽事暫停或延遲，非凡中國2020财年運動體驗部門收入比2019财年有所減少，但因為北京冬奧委會及中國電競俱樂部于第11屆英雄聯盟全球總決賽中獲勝，滑冰場及電競業務産生的收入增長，令2021财年業績大幅提升。

非凡中國招股書顯示，2021年多品牌鞋服類、體育目的地開發、運動團隊及賽事管理收入分别為8.51億元、2.69億元、2.61億元，占總收入分别為61.6%、19.5%、18.9%。

數據來源：招股書

而2019年體育目的地開發、運動團隊及賽事管理收入為2.69億元、3.56億元，占比為43%、57%。體育目的地開發亦包括來自銷售建築材料的收入1.87億港元，分别占總收入的30.0%；2019年開始逐步剝離銷售建築材料。

不難看出，2020年後非凡中國這家運動品牌商帶有的地産因子，随着“買買買”國際品牌後，比例有所下降。

先做體育園

李甯入主非凡中國後，即開始以一個全新品牌並從事體育相關業務，主要包括體育目的地開發業務及運動團隊及賽事管理業務。

觀點新媒體了解到，2011年非凡中國在南甯打造的第一個李甯體育園，初衷更多是基于為家鄉做貢獻，而非商業目的。

彼時，體育場館建設主要以競技體育場館為主，少有全民健身綜合體項目，全民健身概念並未普及。積極承擔社會責任之余，李甯體育園的運營可以吸納很多退役運動員，進而增加消費者粘性。

非凡中國管理及經營體育園、運動中心及滑冰場，配備完善的體育設施及設備以支持全方位的體育活動，包括足球、籃球、羽毛球、乒乓球、排球、壁球、遊泳、體能訓練、體操、射箭、滑冰及冰上曲棍球。

2019年年底，非凡中國通過收購“全明星滑冰俱樂部”（中國室内滑冰場連鎖品牌），将業務進一步多元化並擴展至滑冰場管理及運營。

目前，非凡中國旗下李甯體育園或運動中心已經營了9個，包括有天津李甯體育運動中心、揚州李甯體育運動中心以及杭州李甯體育園等；而滑冰場于國内一二線城市經營了11個，2021年收入達1.46億元，同比增長64.1%。

來源：招股書

體育目的地産生的收入主要包括入場費、培訓學費、賽事及比賽服務費、向零售商及餐廳出租場地的租金收入、消耗品；成本及費用方面包括滑冰場租金、日常運營費用、教練工作和體育目的地的維護費。

非凡中國體育目的地業務部門的運營流程已然相對成熟，空間+服務的收入均有覆蓋。同時，體育目的地引入零售店及食品餐廳提供配套服務，如提供與運動相關的鞋服及設備和食品。

另外，李甯體育公園作為李甯品牌另一個線下管道也已逐漸展開，比如具有800米“酷炫”空中跑道的杭州李甯體育公園已經成為了當地新的“網紅打卡點”。

不順利的地産

李甯對體育地産似乎有着一定的執念，但這盤生意並不是那麼容易。

非凡中國涉足地産開發應是2010年9月，宣布将發行10億新股、每股作價0.7元為代價，收購沈陽兆寰産業園及兆寰置業全部權益，作價7億元；随後又改為以1億元現金收購沈陽兆寰産業園全部權益。

新協議下地盤面積由原協議的56.49萬平方米減至41.16萬平方米，故讓非凡中國得以較低價格收購工業園第一期開發及管理權。

後續公告表示，非凡中國獲得了位于沈陽約1500畝土地，收購重點為工業園一期開發形成“生态城”項目，今後将繼續發展體育地産項目；同時宣稱項目預計投入400億元，建設周期将長達5-8年。

之後不到一年時間，非凡中國開啟了沈陽的第二個關于體育及主題社區發展概念項目。

2011年5月11日，非凡中國公告稱，以10.06億元在沈陽長白島成功競得1宗商住用地，占地面積約11.72萬平米。根據意向，該地塊上發展物業項目将按90%及10%比例進行住宅及商業發展。

非凡中國表示，集團正在與地方政府研究在相鄰的政府土地興建體育設施，以提升物業項目價值。

早前的李甯“一切皆有可能”，2010年換成了“讓改變發生”。但時至今日，“生态城”項目早已沒了動向，斥資10億元購置地塊也被放棄。

當時有分析師指出，彼時非凡中國若成功通過股權換資産收購李甯的股權，李甯的利潤就可以算作非凡中國的投資收益，有可能扭虧為盈。這一出“蛇吞象”将有利于為地産業務發展打造一個良好的融資平台，提供一個有效的融資渠道。

時間來到2012年底，非凡中國宣布終止購買沈陽長白島地塊，已支付的2.3億元保證金被退還，原因為“法律及行政程序尚未完成，但投入時間已遠超預期，最終決定退出該地塊”。

雖然沈陽的投資並不順利，但李甯沒有放棄探索。

2015年7月8日，非凡中國旗下附屬公司以1.68億元競得揚州一塊商住用地，計劃興建及發展住宅及商業服務設施，開發體育社區發展項目的商機。

相較于沈陽地塊的終止，2021年3月出售公告畫上揚州地塊開發的句号，預計将确認未經審核收益約4670萬港元，所得款項淨額約為3.58億港元，賬上沒有虧可以說很大的進步。

2015年8月，非凡中國又發布公告稱，斥資 3.21億元收購中信置業29%股權。

南甯、南陽、揚州李甯體育園成功或許給非凡中國不小的信心。2017年9月，非凡中國拟聯手華融置業設15億元體育文化産業基金，用于投資李甯體育園等社區發展項目。

2018年，非凡中國攜手華僑城構建文體旅遊模式，試點項目為北方區域的齋堂項目、涿州項目、章丘項目，打造體育運動、戶外休閑産業集群。

2019年11月，李甯公告稱，間接全資附屬公司李甯廣西與委員會訂立投資協議，拟透過招拍挂收購一塊總地盤面積約為590畝的工業用地，最高投資額約為15億元。2020年12月底，李甯宣布将收購中國深圳大灣區的物業權益。

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