争議交易“落幕” 寶龍終止向物管平台出售寫字樓

觀點網 寶龍控股不再尋求向寶龍商業出售位于上海寫字樓。來自6月6日晚的一則公告顯示，這宗引起争議的交易，最終以告終落幕。

據了解，上述交易于上月中旬發起，寶龍控股計劃向旗下上市物管平台，兜售位于上海寶山區的寶楊寶龍廣場7号樓項目，總代價約8.68億元。

資料顯示，寶楊寶龍廣場另名為寶龍城市峰匯，是一個總建築面積超27萬平方米的商業綜合體項目。其7号樓則為樓高24層的甲級寫字樓，總建築面積約3.5萬平方米。

“交易是集團以優惠價格收購高質量資産的機遇。”寶龍商業當時對收購這棟辦公大樓保有相當信心，並就此提出諸多利好，包括能提升資本收益、拓寬收入來源、為集團員工擴大辦公空間，以及為智慧商業業務提供的關鍵試點功能。

寶龍控股和寶龍商業在公布交易之初，可能並未料到會激起太多的反對聲音。但事實證明資本市場並不太贊同這種太過明顯的輸血行為。不然，寶龍商業獨立上市的地位将體現在何處？

所以于5月12日，即交易公告披露翌日，寶龍商業的股價當日便跌去1.7港元，跌幅達到24.29%，超過了寶龍商業在早前3月14日港股物管闆塊普跌日下挫23.44%的表現。

相較于在公告中談及收購後的裨益，人們發現這宗交易的細節之中仍有其它讨論空間。

首先僅從交易價格上看，約8.68億元的總代價尚算便宜，與經估值師給出的估值價格約9.29億元，有6.6%的折扣。但與土地、建築成本相比，敲定的交易價格相當于目標物業成本價格的205%，有相當幅度的溢價。

況且從自上海自3月份開始經歷了将近3個月的封控期，寶楊寶龍廣場7号樓項目的估值報告是于5月10日給出，至今也已經過将近1個月，9.29億元的估值是否會有較大的變動是未知數。

靜态管理之下，上海商業寫字樓市場此前一直正處于需求下滑的狀态。在第一太平戴維斯關于上海寫字樓第一季度表現情況的研究報告中，該機構就稱：“持續疫情擴散帶來的封鎖和防控措施無疑将對許多企業的運營和短期投資前景産生影響，進而抑制短期辦公需求和租金疲軟……”

來自報告中的數據，一季度内，上海全市甲級寫字樓原本正在復蘇，租金指數本環比上漲0.8%至每平方米每天7.4元，空置率環比下降1.7個百分點至12.5%。但疫情的爆發帶來未知數。

同時，按照原公告，這次次交易代價将以現金形式支付，寶龍商業的款項被要求要在簽訂買賣協議後20個營業日内全部付清。與之對比，寶龍商業截至2021年末手上可即時動用的現金僅有19.77億元。

再者，據悉在交易前項目其實已出租予華夏幸福旗下子公司，且出租期限長達10年至2030年6月27日止。交易後，寶龍商業如何收回承租權，将大樓用作自用也是一個問題。

另一方面，項目2021年的年租金僅為約2770萬元，即收購後的租金回報率僅約為3.2%，這對寶龍商業本身的經營而言並沒有多大幫助。

寶龍商業本身以“輕資産經營”定位立業，主營業務分别是商業運營及物業管理。2021年内，商業運營業務為寶龍商業貢獻了20.17億元收入，占總收入比重達到81.9%，毛利率為35.2%。

從公司整體表現看，寶龍商業2020、2021年的資産收益率也達到約16.31%、19.01%。從這個角度，寶楊寶龍廣場7号樓也並不是那麼非買不可。

而且在輕資産模式下，寶龍商業過去也並不樂于持有太多重資産運營項目，2021年末重資産占總資産的比例為13%左右。

據了解，寶龍商業商業運營業務有三種管理模式，分别是委托管理、整租和咨詢顧問。其中整租是指，業主按一定價格将零售商業物業整體出租給寶龍商業進行運營，項目所有收入及成本均由本集團承擔，類似重資産。但這種模式管理的物業僅占寶龍商業目前在管的85個項目中的7個。

綜上所述，無論從收購後經營前景、集團定位及發展基調等多個角度看，上述交易對寶龍商業來說仍有商榷之處。與其說寶龍商業能獲取收益，不如說是寶龍物管平台将借此向關聯方輸血。

因此交易的終止也並非意料之外。

根據公告，寶龍商業給出的最終解釋是：“由于本集團就完成交易後收回物業部分的空置管有權作自用取得承租人同意存在實際困難，並鑒于當前市場環境及資本市場近日波動。”集團最終主動終止交易。

即便如此，截至6月6日寶龍商業收盤僅有6.07港元，盡管有所回升，但較交易披露交易前仍累計下跌13.28%，市值縮至39.02億港元。