新創建23億兩城收購物流資産 新世界發展的基建拓展新篇

觀點網 在上周領展房産基金出手買下東百集團三處位于長三角的倉儲物流資産後，5月16日，新創建集團公告稱，将向澳洲嘉民集團收購位于中國成都及武漢的六項物流地産物業，初始購買價總額為22.9億元人民币(約26.63億港元)。

上述六項物流地産物業的可出租總面積約53.1萬平方米，當中包括五個已竣工項目、一個在建中項目及一幅待開發的地皮。相關項目位處于中國成都及武漢的中西部具戰略性地位的物流樞紐，由嘉民集團開發且目前由其管理。

同時，新創建集團将通過收購Goodman China(Western)（後者直接擁有嘉民企業管理）的50%全部已發行股本與嘉民集團方面成立合營企業。

根據合營企業的安排，嘉民企業管理将就目標組合中各項物業的管理及經營向項目公司提供經營管理服務，同時，合營企業将作為新創建集團在中國發掘與嘉民集團（及其管理的基金）更多合作機會的平台。

觀點新媒體了解，截至2021年，嘉民集團在華西區擁有100.51萬平方米物流空間。此次交易涉及的6個項目中，嘉民成都機場物流中心、嘉民龍泉物流中心、嘉民新津物流中心、嘉民新都物流中心及嘉民新都北工業園均位于四川成都，也是嘉民在該地區的全部優質倉儲項目。武漢漢南物流園則是嘉民在該地區唯一優質倉儲項目。 

數據來源：企業公告

上述物流地産物業的已竣工項目于截至2021年12月31日止年度産生逾人民币1億元的總收益，截至2022年3月31日的平均出租率約90%及加權平均租約到期年期為3.1年。租戶方面則涉及國際零售商及頂尖的電商運營商。

不久前，第一太平戴維斯發布的《中國物流地産》報告顯示，位于華西地區的成都城市闆塊，2021年成都物流市場新增供應趨于穩定，市場新增供應主要位于青白江區域，全市高標倉總存量約為500萬平方米，整體存量水平位居全國第三，僅次于長三角區域的上海及蘇州。

報告指出，“由于物流資産價格攀升，目前其收益率相較十年前已減半，一線城市物流資産收益率徘徊在4.5%～5.5%之間，正逐步趨向與市中心甲級寫字樓相當的水平。”

據相關資料顯示，嘉民集團（Goodman Group）是一家綜合性房地産集團，在全球14個國家持有、開發和管理工業地産和商業物業。主要業務為投資直接或間接工業産權、物業服務、物業發展及基金管理。投資領域包括商務辦公園區、工業園、倉儲和配送中心。 

嘉民大中華區設有香港、上海、北京、成都、廣州五處辦事處，管理52項物業項目，另有22項在建項目和待開發土地儲備，總資産約123億元。

而相較于嘉民集團在華西區擁有的100.51萬平方米物流空間，嘉民在以上海、蘇州、昆山、嘉興、常州、湖州等華東區域布局的優質物流空間則超250萬平方米。其中，僅在上海擁有的八項優質倉儲物業面積近77萬平方米。

有業内人士分析認為，自2014年至今是物流地産發展的成熟期，而2014年萬科與黑石的合作拉開了傳統房地産企業進軍物流地産的序幕，來自外部的政策支持則成為物流地産發展的加速器。

2021年7月以來，繼《“十四五”冷鍊物流發展規劃》《關于加快建設全國統一大市場的意見》等相關文件發布，來自房企的收購交易在物流資産上略顯多發。

5月12日，領展房産基金以約9.5億元買下東百集團三處位于長三角的倉儲物流資産。交易完成後，賣方東百集團将繼續為該組合提供運營管理服務。

追溯至更早時候，2021年11月，領展完成了對東莞和佛山兩座配送中心75%股權的交易，總代價約為7.5億元，該次交易是領展首次涉足物流領域。

稍早于領展，去年10月，凱德投資旗下凱德中國信托宣布拟收購位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資産，總金額16.83億元，該項交易則是凱德中國信托首次進軍中國物流市場。

而此次收購嘉民集團物流資産的新創建集團有限公司，是新世界發展有限公司旗下基建及服務旗艦，主要在香港及内地投資和經營多元化業務，核心業務包括收費公路、商務飛機租賃、建築及保險，策略組合則涵蓋物流及設施管理。

2021年下半年以來，新創建通過投資多間公司，在現代物流行業的拓展方面取得進展。

例如投資于綜合物流服務營運商全球捷運（上海）供應鍊科技有限公司，該公司網路覆蓋青島、上海、甯波、深圳和廈門等内地主要港口；以及投資于在内地零擔運輸市場處于領先地位的安能物流集團有限公司（目前包括在策略性投資業務）。

在策略組合業務中，其對亞洲貨櫃物流中心優質倉庫空間的殷切需求，以及有利于中鐵聯集的内地強勁物流需求，加上其中心站擴建，将保持物流業務的穩定。

新創建表示，連同亞洲貨櫃物流中心香港有限公司和中鐵聯集，以建立一個物流業務内的生态圈為目標，預期在未來将産生協同效應，並使整個物流業務受益。

此外，在不久前新創建披露的截至2021年12月31日止六個月中期業績公告中，新創建表示将繼續尋找在物流行業的投資機會，包括優質物流資産，以及科技相關及／或以服務為主的物流項目，以把握正在蓬勃發展的物流業的增長潛力。

新基建的概念之下，物流地産顯然已經成為必争之地，但相較于早期進入的企業而言，留給房地産企業的機會並不算多。 相關研究分析顯示，當前房企布局物流地産主要有四種模式：房企主導運營、收購/參股物流企業、與物流企業合作、與電商企業合作。

而此次新創建集團一方面收購嘉民集團部分物流地産物業，另一方面與嘉民集團成立合營公司，通過後者在物流領域的卓越營運專長，新創建集團在中國基建領域将得以進一步擴展。 

顯然，此次事項是新創建集團在物流市場上進行的一次重要布局。

2003年至2021年，中國高標物流倉儲物業市場的復合年增長率為24.9%，2021年市場總規模達到7000萬平方米。中國對優質物流物業的強勁需求乃以不斷發展的制造業、具抗跌力的消費市場、預期快速轉向消費驅動型經濟及全球最高的電子商務滲透率、跨境貿易的擴張、供應鍊現代化及多式聯運的高效使用以及政府支持政策為支撐。

盡管需求快速增長，但與中國的非優質物流物業市場相比，優質物流物業僅占總市場規模的6.3%。與其他發達市場相比，中國的優質物流物業空間供應仍然相對有限，優質倉儲物業的比例明顯較低，人均物流空間亦較低。

在該背景下，新創建集團近年來的戰略之一為尋找機會擴大在優質物流領域的發展及業務。目標為建立一個具有整全平台的物流生态繫統，該平台以核心資産及網絡作為骨幹，亦可與集團在該領域的現有投資産生協同效應。

新創建集團董事會于公告中指出，收購事項将成為公司在中國物流業進一步擴張的可持續平台的基石，與公司通過把握具有強大現金流及增值潛力的機會實現長期可持續增長的願景一致。