9.5億倉儲物流資産交易 東百之“退”與領展之“進”

觀點網 不久前，首批試點發行的兩只倉儲物流REITs——中金普洛斯REIT和鹽田港REIT引起巨大關注。在2021年四季度，它們淨利潤環比分别有約12%與37%的增長。

倉儲物流資産正以其不大的體量獲取資本青睐。

光大證券何緬南認為，倉儲物流資産的特點，讓其倚REIT之勢蓬勃發展。其一是疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力，二是高回報率，我國一線城市物流地産整體投資回報率（6%-8%）較購物中心（4%-6%）、長租公寓（2%-3%）等資産更高。

在5月12日，領展房産基金以約9.5億元買下東百集團三處位于長三角的倉儲物流資産。交易完成後，賣方東百集團将繼續為該組合提供運營管理服務。

若現金交易進行順利，不久後東百集團退出項目，僅進行經營管理，倉儲物流業務“投-建-招-退-管”閉環運作模式将順利完成。在2022年期内，除了增厚自身淨利潤和提高毛利率表現，公司變“輕”後，還能騰出資金來去做項目拓展。

而對于領展來說，則是在内地對物流資産的加碼，嘗試建立收入更加穩健與可持續增長的資産組合。

東百“退”與毛利率

公告顯示，東百集團拟将間接持有的嘉興大恩供應鍊管理有限公司（以下簡稱“嘉興大恩”）、常熟神州通工業地産開發有限公司（以下簡稱“常熟神州通”）、常熟榕通供應鍊管理有限公司（以下簡稱“常熟榕通”）3家全資子公司的100%股權，以相應價格分别轉讓給領展旗下3家全資子公司。

數據來源：東百集團公告

該三個物流資産的總建築面積為19.2萬平方米，可出租總面積為18.9萬平方米。該組合位于長三角發展成熟的物流樞紐。嘉興和常熟均屬上海的衛星城市，位處上海1.5小時經濟圈内，交通網絡完善。頭部倉儲物流企業豐樹亦在嘉興標的不遠處有綜合物流園。

據東百集團公示，嘉興大恩和常熟神州通標的均已竣工並進入穩定運營階段，管理層介紹，已全部出租予中國内地領先的第三方物流商、電子商貿及制造業公司。常熟榕通標的則于最後建設階段，預計将于 2022 年5月落成，目前預租進度良好。

數據來源：東百集團公告

交易完成後，東百集團全資子公司平潭睿志投資管理有限公司仍将繼續為標的提供運營管理服務，收取相關管理費。本次交易預計增加 2022 年度歸屬于上市公司股東的淨利潤約 1.40 億元。後續交易若順利進行，東百集團則實現項目的“退出”，“投-建-招-退-管”閉環運作模式将順利完成。

就經營管理經驗而言，2016年以來，東百集團客戶包括京東、順豐、SHEIN（希音）、國藥等等大型電商、快遞物流頭部企業，且較為穩定。由此看，其倉儲經營管理經驗積累了一定有粘性的客戶。

倉儲物流的“投-建-招-退-管”給東百集團帶來極高的毛利率。據了解，東百集團營收主要來自4大闆塊，分别是商業零售、倉儲物流、商業地産和酒店餐飲，其中2021年倉儲物流的毛利率約為92.3%，哪怕與毛利率較高的商業地産比，仍高出18.2個百分點。

退出項目後東百集團輕資産運營，營業成本非常低，且能大幅增厚淨利潤。2021年，其倉儲物流業務的營業成本僅為685.6萬元，相比去年同期降低18.59%，東百解釋是因上一個報告期倉儲物流佛山蘆苞項目退出，所以本期無相關成本。

2021年，東百集團歸母淨利潤1.25億元，較上期減少0.75億元，是因為上一個報告期處置佛山蘆苞項目，本報告期内無項目退出。上一報告期淨利潤增厚，本期暫無項目退出造成的差值。退出項目後，除了甩掉重資産包袱，東百集團同時還可以回籠資金繼續投建。

領展“進”與投資優化

關于本次長三角物流資産的收購，領展行政總裁王國龍表示：“我們在長三角收購這項優質物流資産組合，不僅有助領展在内地主要物流樞紐拓展版圖，更能為集團帶來即時收益及理想回報。”

領展房産基金被稱為亞洲最大的房地産投資信托基金（REITs），從去年以來，多次斥巨資收購内地商辦項目，但更為顯眼的動作是在物流資産方面的“進”。

除了本次收購長三角物流資産，領展在大灣區亦有收購。去年11月，領展完成了對東莞和佛山兩座配送中心75%股權的交易，總代價約為7.5億元，是該公司首次涉足物流領域。

據領展方面介紹，目前大灣區這兩個物流園實現100%出租，由京東、順豐、百佳、途虎養車及每日優鮮五個租戶租用，且租期較長。

領展行政總裁王國龍表示，“鑒于位處黃金地段的世界級現代化倉庫供應有限，我們相信該組合(長三角)将能受惠于電子商貿的蓬勃發展及現代化物流服務的殷切需求，未來具增長潛力。連同我們去年10月在大灣區收購的兩項物流資産，我們有信心能抓緊這個新興産業的強勁增長勢頭。”

今年3月在接受觀點新媒體專訪時，領展方面表示，公司還在進一步考察物流業，並有加碼準備。領展租務（香港）及資産管理（中國内地）總監霍業生透露，“我們現在考察中的物流項目，華東區和華南區都有。”

對于領展來說，作為一家房地産投資信托基金，其投資目標是建立收入穩健與可持續增長的資産組合。收購後能夠即時産生收入的項目，正符合需求。

而物流資産的穩健、即時收入的高毛利無疑是與之相匹配的。光大證券何緬南認為，海外物流地産公募 REITs 于疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。

“疫情期間，當實體零售有所阻礙時，做配送的物流業（行情）是很好的。”領展霍業生也曾向觀點新媒體表示。

光大證券指，因具備租戶組合及租金收入相對穩定、土地價格較低等特點，我國一線城市物流地産整體投資回報率（6%-8%）較購物中心（4%-6%）、長 租公寓（2%-3%）等資産更高。

此外，業務規模及運營能力是物流地産可持續發展的重要保障。公募REITs為物流地産提供重要金融支持，融資渠道的打開也将加速行業整合力度。