年報觀察 | 衆安集團新“燃料”

觀點網 5月10日，衆安集團在年報發布近2個月後，在線上舉行了投資者交流會，公司執行董事施金帆，首席财務官彭向輝等參與了此次交流會。

根據此前公布的2021年年報，衆安集團有限公司2021年的合並收入為人民币49.687億元，較2020年下降約33.2%；毛利為人民币14.76億元，較2020年下降約34.2%。

2021年母公司擁有人應占利潤約為人民币7310萬元（2020年：人民币8.279億元），每股基本盈利為人民币1.3分(2020年：人民币14.6分)。

截至2021年12月31日，合同銷售面積約為117.54萬平方米，合同銷售收入為約人民币279.25億元，同比上升約27.3%。

2021年，新增項目共計12個，總建築面積約為193萬平方米。總土地成本約人民币111億元，新收購土地的平均土地成本約為每平方米人民币5,738元。

土儲方面，于2021年12月31日，該集團土地儲備總建築面積約為1,048萬平方米，當中已完成但未出售或未交付的建築面積約為175萬平方米。于2021年12月31日，集團土地儲備平均收購成本為每平方米約人民币3,110元。于回顧年度，新開工物業的建築面積約為191萬平方米。

收入與利潤率

在衆安的數據呈現上，可以注意到，2021年合並收入較2020年下降約33.2%，毛利較2020年下降約34.2%，母公司擁有人應占利潤為人民币7300萬元，較2020年減少約91%。

對于2021年收入和淨利潤的下降，衆安管理層對此表示，這主要是時間差的問題，因為一般來說地産的結轉需要三年的時間。“從2019年開始，衆安集團2019年銷售額到100億元，2020年到220億元，2021年合同銷售金額是270多億元。所以從整個銷售來說，是一直有持續上升的，但是因為結轉的原因，導致我們在2021年确認銷售較2020年有所下降，也導致了利潤和利潤率的下降。”

管理層也向投資者承諾，在2022年，過去三年竣工的面積能夠得到一定的釋放，也會馳援企業今年下半年的銷售業績。“展望2022年是保持樂觀的，因為在2021年、2022年會體現2019年和2020年的合同銷售的成績，所以看2022年，從确認銷售到毛利、利潤，對應的利潤率，相對于2021年會有比較明顯的增長。”

酒店業務方面，衆安現有四間酒店正在營運，即杭州蕭山假日酒店、杭州千島湖伯瑞特度假酒店、淮北伯瑞特酒店及甯波伯瑞特酒店。于回顧年度錄得酒店經營收入約人民币1.73億元，下降約5.1%，而酒店綜合入住率約40%。

租賃業務方面，2021年收入約人民币1.22億元，較2020年下降約15.6%。目前的租金收入主要來自恒隆廣場、國際辦公中心(IOC)、衆安廣場及隐龍灣購物單位。

物業管理方面，2021年物業管理及其他服務收入約人民币3.95億元，較2020年增加約9.3%。

将旗下商業地産以及物業業務分割上市的衆安，收入主要來自住宅業務，土儲中有73%是以住宅為主。可售資源方面，截止到12月31日，已經做好銷售計劃的貨值有635億元人民币，其中75%是位于浙江省的經濟活躍地區，以住宅和低密度為主。

2021年，衆安集團通過招拍挂、收並購、産業勾地等方式，分别在浙江杭州、甯波、溫州、衢州、紹興、金華及湖南湘潭等地共成交土地12宗，總土地成本約111億元，總建築面積約193萬平方米，拓展貨值約284億元，平均土地成本約為每平方米5738元。

杭州加碼

今年3月，衆安集團公告稱，與中國農業銀行股份有限公司浙江省分行已簽署《並購業務戰略合作協議》。根據該協議，農業銀行将授予衆安集團人民币70億元並購融資額度，重點支持該集團在住宅、商業、物業和酒店等闆塊的並購和重組。

農行為衆安帶來的這70億元並購貸，無疑讓整個公司的發展節奏都有了新的“燃料”。

幾天後的杭州市首批集中供地中，衆安集團以39.09億元的總價獲得5宗地塊，總建築面積34.46萬平方米。獲取地塊數量僅次于杭州本土房企濱江集團和綠城中國，後兩家企業分别獲取地塊11宗和7宗，代價分别為184.35億元和146.38億元。

根據投資者透露，管理層也表示，杭州所拿的那幾塊地也體現了和農行的合作，農行的並購貸準确提供了資金方面的支持。通過這次機會，衆安集團也表示，未來無論是在杭州還是在杭州周邊，甚至整個浙江、長三角區域，都會更加積極地參與拿地開發。

對于杭州集中供地，衆安也向投資者表示，作為上半年少數參與拍地的民企，杭州的5宗地塊雖然存在溢價，但是會将利潤率維持在10%到15%之間。

可以看到，作為深耕杭州的房企，即使受到疫情的影響，衆安聚焦長三角的決心沒有動搖。新增地塊按地區來看，68%位于浙江。

衆安今年還和杭州西湖投資集團一起成立了杭州西投衆安城市發展有限公司，繼續進軍杭州區域的城市發展建設業務。合資公司由杭州大港橋股份經濟合作社持股51%，杭州西湖投資集團的全資子公司杭州西投置業有限公司持股25%，衆安集團有限公司持股24%。

另悉，衆安集團于2021年12月31日的現金及現金等價物和受限制現金合共為約人民币78.957 億元，集團的付息銀行貸款及其他借款約人民币169.94億元。三道紅線方面，剔除了預收款的資産負債率為66.9%，淨負債率是76.3%，現金短債比是2.18倍。

在資本市場的持續活躍，讓衆安沒有停下前進的步伐，新的“燃料”補充下，衆安依舊充滿雄心。