觀點直擊 | 綠景中國：白石洲項目2023年大規模推盤（實錄）

觀點網 房地産面臨洗牌，但深圳房企綠景中國地産執行董事葉興安在3月30日召開的2021财年業績會上表示：“我可以很清楚的說，（去年下半年的調控）對綠景的影響微乎其微。”

财報顯示，2021年綠景中國地産實現總收益約44億元，同比下調約19.3%；毛利約22億元，同比下跌約17.9%；毛利率維持在較高水平的50.0%，2020年為49.1%。

報告期内，公司淨利潤約為13.4億元，相比去年同期有所下降；股東應占盈利約12億元，同比下調約66.6%；每股基本盈利為22.61分，同比下調約66.8%。

管理層回應，2020年有一次性的白石洲項目注入得到評估增值，約為38.5億元，所以2021年缺少這筆一次性收入，導致淨利潤有所下降。

負債情況則顯示，綠景一年内到期有息負債約為98億元，對應受限存款加上銀行結余及現金僅約67億元。但該公司管理人數次強調，公司到期負債預計有相當部分可實現展期，同時已在推進的核心項目白石洲一期将為投資者提供信心保障。

行政總裁兼執行董事唐壽春還表示：“綠景絕不躺平，保安全将會是接下來一年到一年半内首要任務，這不僅僅是一個決心，而是我們有這樣的底氣保安全。我們的融資結構簡單，成本低，沒有表外融資。”

白石洲與流動性

數據顯示，截至2021年12月31日，綠景中國擁有土地儲備737.7萬平方米，其中約78%位于大灣區内的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。

城市更新項目推進方面，該集團旗下重點城市更新項目包括深圳白石洲項目、深圳綠景黎光項目、珠海東橋城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣壹号二期項目等。

其中，白石洲近幾年幾乎都是綠景中國的標簽和關鍵詞。管理層認為，白石洲項目滿足了集團未來8-10年的發展需求。

據管理層在會上介紹，白石洲分為四期滾動開發，項目一期為08、10兩個地塊。最新進度是已經提前繳納完08地塊土地出讓金，下個月初拿到土地證，10号地塊還差5億元，在一個季度内完成，而政府文件規定一年内繳清。

“2023年鐵定會大規模推盤，至于究竟安排在明年哪個季度，要視施工的進展最終确定。”

管理層表示，現在只能對預計貨值給一個預估數，整個白石洲一期建築面積超過90萬平方米，其中建築面積是68萬平方米，在68萬平方米中有接近一半即約33萬平方米是可售的。按照目前政府周邊批的限購價，按13萬計，将會超過400億。

管理層補充道，最近還有一個消息，政府将适度調高周邊對二手房的指導價，到時候貨值還會更樂觀一些。

項目開工是否有資金的持續投入和保障、進度是否順利，在政策調控碰上舊改周期的關口，這個問題顯得更為重要。

對此，執董兼主席黃敬舒表示，光大銀行對白石洲有207億授信，目前還有175億可用額度，再加上集團接近100億左右的貨值和現金余額，都足夠為白石洲一期開發提供非常好的保障。

白石洲項目的進度反過來也成為綠景修復流動性的重要前提。

數據顯示，截止到去年底綠景中國負債總額約為311億元，約77%都是有抵押貸款。一年内到期有息負債約98億元，對應現金余額僅72.87億元，其中現金及現金等價物39.07億元，受限存款33.80億元。

首席财務官兼公司秘書陳健民表示：“70%是銀行的有抵押貸款，再融資機會較大。平均融資成本從去年7%降到今年6.4%，大概15億元可轉債争取存續，大概14億元境内小公募大概率存續。”

陳健民續稱，白石洲項目給到投資人很大的信心，部分到期債務預計今年上半年完成再融資安排。

他還表示，目前公司存貨超過100億可售貨值，現金余額是73億元人民币，這三筆數加起來預計滿足在白石洲預售之前公司整體資金需求。

還有投資者問到，白石洲項目入市之前有沒有可售貨值作為支撐？管理層回應，一方面是化州項目，每年有10-12億貨值推向市場，珠海西悅灣項目也有幾十億在銷售。

“黑鐵時代的黃金”

唐壽春認為，綠景是黑鐵時代的黃金。

他表示，進入黑鐵時代以後，白石洲項目還有其他舊改項目，會帶來一個爆發式的增長。

“我們在黑鐵時代里面争取成為一顆明珠，真正的發展就在一年到一年半以後，綠景的銷售額、現金流等各方面會進入一個鼎盛時代。”

從經營模式上來看，綠景中國專注舊改、聚焦大灣區，“選擇了一條保守，也可以說是比較安全發展的商業模式，這當中幾乎沒有加太多杠杆，我們追求精耕細作。這樣的一些房地産企業，我們覺得能夠活下來，而且在這個時候顯出強大的生命力。”

葉興安認為，去年下半年調控發力，對綠景的影響微乎其微。

“通過舊改拿項目，一是地理位置好，二是前期資金投入少。因為地理位置好，我們采用了精耕細作的發展模式，也因為區域位置好，抗風險能力強，所以這些優勢保證了我們産品的區劃，資金的回籠，市場風險的抵禦，都比高周轉的企業要強很多。”

對于接下來的行業形勢，葉興安認為房地産進入了下半場，但是也進入了相對穩定階段，而不會是大起大落階段。根據這種形勢判斷，2022年房地産總體形勢會比2021年更好一些。

他表示，接下來綠景中國不會刻意去追求百億或者千億的發展規模，将會堅持在粵港澳大灣區做城市更新項目。

“我們相信只要腳踏實地，穩紮穩打，實現規模性的增長只是時間問題。”

管理層認為，就綠景資産質量來看，在衆多地産商當中是優秀的。

唐壽春也在會上表态，綠景絕不躺平，“保安全”将會是接下來一年到一年半内的首要任務。

“這不僅僅是一個決心，而是我們有這樣的底氣保安全。我們的融資結構是簡單的，成本是低的，沒有表外融資，‘三條紅線’也不斷在優化，這些與我們商業模式選擇有很大關繫，與長期經營風格有很大關繫。”

以下為綠景中國地産2021年業績會現場問答實錄：

現場提問：白石洲一期預計何時開始預售？預計貨值是多少？

管理層：白石洲按目前的施工進度來排，在明年鐵定會銷售，而且大規模推出。至于明年究竟安排在哪個季度，要視施工進展最終确定，但是明年一定會推出預售。

預計貨值現在只能給一個預估數，整個白石洲一期建築面積超過90萬平方米，其中33萬平方米左右是可售的，按照目前政府周邊批的限購價，按13萬計，會超過400億。

最近還有一個消息，政府周邊對二手房價格定價有一個調整，這樣的趨勢下來，到時候貨值還不止這麼多，會更樂觀一些。

現場提問：白石洲如此大體量的項目，公司是否有充裕資金能夠完成開發呢？

黃敬舒：首先，白石洲這個項目雖然巨大，但是分期開發的，這種方式可以減少集團的資金壓力。

第二，對于一期的開發，公司已經做好了全面鋪排，光大銀行對白石洲有207億授信，目前還有175億可用額度，再加上集團接近100億左右的貨值和現金余額，都足夠為白石洲一期開發提供非常好的保障。

現場提問：最近半年，房地産市場許多企業相繼出現了債務違約問題，管理層怎麼看房地産市場未來的方向？

管理層：房地産市場這一兩年波濤洶涌，應該是很不太平。随着外部經濟形勢變化，政策調控，房地産企業出現了一種嚴重的分化。

大家知道，凡是國有背景的、傳統上選擇比較保守發展路徑的公司，依然存活下來，而且活得還不錯。相比之下，沒有國企背景的民營企業，在這一波市場動蕩當中應該經受了嚴峻考驗，這當中出現了一些企業暴雷的情況。

為什麼暴雷呢？這個與大的形勢有關，也與它的商業模式選擇有關。過去若幹年，大家靠着一種高杠杆、快周轉、全國化布局，靠大靠快的模式支撐企業的高速發展，赢得投資人的親睐。但是遇到經濟下行，宏觀調控收緊，這樣的房企就紛紛暴雷了。

在這樣的情況下，公司選擇了一條保守也可以說是比較安全發展的商業模式，這當中包括了專注舊改，布局大灣區。我們放杠杆，幾乎沒有加太多的杠杆，追求精耕細作，這樣的房地産企業能夠活下來，而且在這個時候顯出強大的生命力。

未來在其他房地産暴雷的情況下，綠景中國能夠活下去，而且活得比較好，我們充滿信心。我們把保安全放在第一位，但同時也注意發展。即将到來的幾年，綠景中國可以向投資者交一份滿意的答卷，不僅僅活下去，還要活得很精彩。

現場提問：公司目前短期借債優先票據及債券總額超一百億元，具體有哪些還款來源，是否有其他的表外債？

陳建民：這里首先我要糾正一下金額，有息負債沒有超過100億，有98億，至于98億的處理到底怎麼樣？

首先，98億一年期到期的債務里面，70%以上都是銀行有抵押的貸款，再融資機會是比較大的。就算是一些沒有抵押的融資，比如說可轉債，或者境内小公募，由于白石洲進展比較良好，現在初步跟投資人溝通，只要白石洲按照我們的進展在明年達到預售階段，基本存續機會也是很大。

退一萬步來講，完全有部分債務确實要還款的話，我們的來源在哪里呢？

第一，今年陸陸續續會推出市場的銷售和貨值，因為按照我們的排布，截止到現在，2022年可銷售貨值是120億，這部分金額完全足以覆蓋到期的短期負債。

第二，我們有一些投資性物業，可以做再融資或者是出讓資産，這是非核心的投資性物業，可以有快速的資金回籠。

第三，因為所有綠景的舊改項目基本上都是百分之百持有的，所以到了真的有資金需求，其實可以考慮部分舊改，可以考慮給其他市場的投資人參與，這部分也是可以有快速回籠的還款來源。

基本是這樣的情況，綠景沒有任何一筆表外的負債。

現場提問：深圳樓市降溫對集團項目尤其白石洲項目是否産生不利影響？對深圳未來樓市的發展是怎麼看的呢？

葉興安：政策慢慢已經進入了一個穩定期，房住不炒的策略前提下，因城施策，當這個城市出現地産過熱的時候，會給一些政策按住，如果出現偏冷的時候，政策會放寬，甚至會給激勵的政策。

房地産進入了下半場，但是也進入了相對穩定的階段，不會大起大落。所以，根據這種形勢判斷，2022年會比2021年總體形勢更好一些。

根據對房地産的了解，其實像深圳這種有産業支撐力強、有人口持續流入的城市，未來房地産一定不會差，特别是這些城市里面核心地段的重要項目，一定會有更好的發展機會，也就是投資者最好的一個投資選擇，或者說資産配置的項目，一定還是最好的。

可以這麼說，我對于深圳未來房地産的形勢判斷，仍然是持樂觀的态度。

對白石洲來講，處在深圳最核心的位置，也是南山區經濟最強區最核心的位置，在這樣一個區位下，一定是我們消費者、投資者最優的選擇，我對它非常充滿信心。