解局 | 發不出年報的新力

觀點網 “爆雷”半年之後，走向失控的新力控股並沒有多少起色。最新傳出來的新鮮事，仍不是個好消息。

3月18日，新力控股發布公告稱，預計将無法于3月底或之前刊發經審核年度業績。

每年3月份是港交所上市企業公布過去一年成績，召開業績發布會的财報季。幾乎沒有一家上市房企會錯過這次特殊機會，以展露公司經營的穩健、可持續，除非它遇上了大麻煩。

“集團雖已盡力招聘替代人員，但因财務報告單位人員短缺，以致财務報告單位無法正常有效運作。”新力控股指出公司财務報告延緩的原因是，由于核數師辭任，導致了年報的“難産”。

在經歷了股債雙殺、降薪裁員、甩賣資産、董事長退出境外投資者群群聊等事件後，上述消息成為債務危機對該公司正常經營造成影響的最新例證。

黑馬

新力控股曾有志于成為國内增長速度最快的房地産開發商，從0到千億銷售，這家前黑馬房企只用了不到10年的時間。其背後，是來自江西南昌的張氏三兄弟的财富故事，而其中的主角是張園林。

張園林在家中排行第二，他有一位哥哥張國印和弟弟張國金。

在創立新力控股前，張園林在由張國印控制的江西第五建築工程公司内工作了多年，從建設工程總承包商做到總經理。

同時，其亦在投資企業江西裕仁投資有限公司、豐城希爾頓爛尾項目項目公司江西省豐城市希爾頓置地有限公司得到鍛煉，為真正進入房地産行業打下基礎。

2010年，據稱張園林拉到一些礦業、房地産行業背景的投資啟動資金，于是新力控股前身江西新力置地應運而生。這一年是中國房地産行業“黃金時代”的具代表性時刻，龍頭萬科在這年達到千億銷售。

初涉房地産，新力便在南昌經濟開發區拿下一幅土地。兩年後，新力在該地塊推出了其首個房地産項目——帝泊灣，成功打響第一炮。

後續幾年，新力持續在江西耕耘。期間，張國印旗下的江西五建集團承建了新力控股的多個項目，包括上述提到的帝泊灣項目，以及新力·方、愉景灣等樓盤。

到2016年和2017年，新力開始發力拿地、沖擊銷售額，並從江西出發在武漢、惠州、蘇州等地市場落地。2017年，新力将公司總部遷往上海，資料顯示，這年新力在江西全省的市場占有率達到8.2%。

2019年11月15日，張園林率領新力控股一衆管理層現身交易所，為這家成立僅9年的房企敲響登陸港交所主闆的信号。據此，新力控股成為江西本土唯一一家上市房企。

依靠高杠杆、高周轉的發展模式，新力控股規模發展速度似乎不可思議。于2016年、2017年、2018年及2019年，新力控股銷售額從剛突破百億，到452.4億元，到822億元再到921.2億元。

營收方面，同期新力錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元、269.85億元。前三年復合年增長率94.6%，2019年内的收入則同比增長達2.2倍。

2020年，新力控股以黑馬姿态成為幾乎最年輕的千億房企，當年實現合同銷售額1137.7億元，同比增長24.4%。

同年，張園林經歷了除上市之外人生中的另一頂峰。據了解，在當年的全球房地産富豪榜，張園林及其妻子以110億元的身家跻身進了前180位。

“爆雷”

但新力控股的問題也一直潛藏在其千億荣光的背後。通過杠杆和合作開發推動的千億規模，在如今看來多少有點缺乏安全繫數。

資料顯示，對比全口徑銷售，2020年新力控股的權益銷售額僅540.2億元，權益占比僅47%。

該公司的盈利能力和融資成本亦令人擔憂。2018年-2020年三年，新力控股融資成本維持在行業高位，錄得9.3%、9.2%和9.4%。

據了解，2020年3月份，新力發行了上市後首筆美元票據，規模2.8億美元，利率達到11.75%。6月份，新力發行第二筆規模2.1億美元的美元票據，利率10.5%。10月份，該公司第三筆美元票據規模2.5億美元，利率9.5%。

盈利方面，2018年-2020年新力控股毛利率從37.3%下降7.7個百分點到29.6%，再進一步下降至24.4%。而淨利率則長期在8%以下，2020年内的數據為7.9%。

如此模式在2015年起的那段房地産商為之“瘋狂”的時期，看似沒有太大問題。但随着新冠疫情的爆發，以及自上而下推動的房地産風險出清，包括新力控股在内的一批房企，它們的生意經一夜之間遭到淘汰。

融資渠道收緊，樓市降溫，房企擴張霎時間失去動力。新力控股的迅速崩塌並不是行業内特例，但卻是最值得玩味的一個。

早在去年7月，一則名為《新力地産老闆張園林求救信》的求救信拉開了新力控股“爆雷”的大幕。

輿情在醞釀。到2021年9月中旬，“新力控股集團總部員工全員降薪，其中副總裁級别降70%，總經理級别降60%，總監級降50%。”的消息流傳網上。而這則未經證實的傳聞最終引發了該公司股債大跌。

到9月20日，當日新力控股股價狂瀉，一個交易日内斷崖式暴跌了87%，市值從138億港元下挫至不到18億港元。以此為契機，新力控股宣布以待刊發一份載有内幕消息的理由停牌，至今半年有余仍未能恢復。

而新力控股的流動性危機卻一直在發酵。

在股價暴跌之後，標普随即發布研報将新力控股主體評級下調至負面，並将其長期主體信用評級從“B”下調至“CCC+”。

“過去幾個交易日，由于投資者對新力控股能否償還到期債務的擔憂加重，該公司股票和債券價格大幅下跌。”這家國際評級機構評價稱。

一個月後，新力控股宣布無法償還于當月18日到期應付的2.5億美元債本金及利息。新力的債務危機，随即從公開市場中的技術性違約走向債務實質性違約。據此，標普繼續将新力的評級下調至“SD”。

與此同時，新力開始自救，9月至10月陸續将旗下部分項目股權出讓予弘陽地産、陽韻房地産、國民信托和金輝集團。

新力控股旗下的物業管理平台新力服務也據稱被擺上平台。據當時流傳消息，龍湖物業以及碧桂園服務均是潛在接手方。但這筆交易至今並無任何進展。

除此之外，從“爆雷”至今，來自新力控股官方的有關自救的消息不多。

除最新宣布年報“難産”的公告外，新力控股上一則消息是去年12月22日，該公司發布公告表示旗下2022年到期的2.5億美元8.5厘優先無抵押票據，行将違約。公告中並未提及解決方案。

但從對房地産開發商最重要的銷售端觀察，從去年第四季度開始，新力控股的正常經營似乎陷入困頓。

資料顯示，2021年全年新力控股實現合同銷售814.9億元，同比減少28.3%。到2022年1月，新力控股單月合約銷售僅錄得2.67億元，跌幅達到96.7%，2月份的數據則為2.61億元。