年報觀察 | 限價政策持續影響 仁恒置地毛利率不及預期

觀點網 2月的最後一天，在新加坡交易所上市的仁恒置地曬出了2021年的成績單。

年報顯示，仁恒置地2021财年的物業合約預售總額達人民币777.13億元， 總建築面積約224.52萬平方米。

具體來看，公司住宅及商業單位及停車場的物業合約預售額為595.87億元，較2020年的784.55億元，下滑約24.05%；預售合約總建築面積186.86萬平方米，較2020年的214.14萬平方米，下滑約12.74%；平均銷售價格約為3.19萬元/平方米。

雖然在傳統開發方面出現了下滑，在代建方面，仁恒的合約預售額卻出現了明顯增長。

數據顯示，2021财年其集團項目管理業務下的其他"仁恒"品牌房地産開發項目的物業合約預售金額為181.26億元，同比增長約57.38%，合約建築面積為37.66萬平方米。

經營指標方面，仁恒也取得亮眼的成績。期内，仁恒實現收入348.33億元，同比增長45.6%。

從業務闆塊來看，上述逾348億的收入中，房地産開發貢獻310.35億元，相較于2020财年增長48.1%。此外，房地産投資和酒店運營貢獻13.06億元，物業管理貢獻9.39億元，剩余15.53億元來自其他闆塊，同比分别增長14.7%、15.5%和54.4%。

據了解，2021年長三角對于仁恒地産開發收入的貢獻進一步提升，占比由2020年的43.5%上升至53.0%。其中，蘇州四季和鳴雅園、南通仁恒花園一期項目以及蘇州河濱花園的銷售收入分别占仁恒物業2021年銷售總收入的14.2%、7.5%和7.0%。

而位于深圳的四季新園、武漢的仁恒?公園世紀、天津仁恒海和院也取得良好成績，分别占2021年銷售總收入的11.7%、9.5%、8.8%。

此外，截止2021年12月31日，仁恒實現毛利約89.32億元，較2020年的87.08億元增長約2.6%；股東應占溢利26.56億元，同比增長2.5%。

年報中指出，股東應占溢利增加主要歸功于毛利和合資企業利潤份額的增加以及财務成本的下降。

值得注意的是，仁恒置地的整體毛利率相比于2020财年再次出現明顯下滑，由36.4%下降10.8個百分點至 25.6%，該項數據2019年為41.2%。

對此，有投資者表示，公司毛利率跌幅有些超出預期。

事實上，仁恒置地毛利率早2021年的中期報告中便已跌破30%的大關，下滑至26.7%。不過，彼時管理層表示，“上半年主要是因為結轉的項目利潤比較低。從全年來看，毛利率還是會保持在30%左右，甚至30%以上一點。”

一位參加了2月28日投資者會議的分析師指出，仁恒毛利率下降主要源于限價的影響。例如其位于上海和海南的項目，均因政策限制，售價不及預期。而租賃收入、酒店、物業這些業務毛利率雖然較高，但是由于收入占比較小，改變不了整體毛利率下降的趨勢。

而在财務方面，仁恒表現得頗為穩健。截至2021年12月31日，公司現金及現金等價物215.52億元，相比于2020年增加25.3%；平均融資成本為4.9%較2020年下降0.3%；淨資産負債率為49%，較2020年下降 14.2 個百分點，現金短債比2.2倍。

據上述投資者介紹，會上管理層透露，215億元的現金及現金等價物中，受監管賬戶上有38億，另外有8億元在項目公司，能動用的現金大概在170億左右。今年仁恒沒有私募債、ABS到期，僅一個22億人民币的香港信托，目前公司已經準備有19億的資金，兌付沒有太大問題。

至于2022年拿地計劃，管理層在會上並未透露太多，僅表示“投資重點仍然放在長三角，特别是聚焦在華東江浙滬這樣一些一線的核心城市區域，拿地標準上還是堅持注重項目的經營效益和資本回報為導向，拿地規模會結合公司現有的财務資源和市場的機會來确定。”

而銷售方面，管理層認為，将以穩健為主，目前宏觀來看，政策底已經出現，但是市場底可能還需要再等幾個月的時間，公司會按照節奏做好自己的事情。

據悉，2022年仁恒的可售貨值達1200億元，70%位于長三角，其中上海的貨值達400億左右。

根據年報顯示，2022年上半年，仁恒預計推出19個項目，其中12個項目位于長三角，而上海的項目更是占據一半，包含了靜安晉元南地塊項目、仁恒?海明園、荟雅華庭、仁恒海上源、上海奧林匹克花園的三期二標項目、江灣世紀花園的二期項目。