從商場開業到中標遊泳館 流動性壓力下佳兆業的常态與非常态

觀點網 過去三個月佳兆業的流動性問題受到關注，外界傾向于認為債務壓力容易導致其既有發展節奏被打亂，甚至業務面臨大面積停滞。但迹象顯示，在艱難處境下，一些業務仍得以開展。

最新消息是1月19日，佳兆業文體科技集團宣布，此前一日該公司成功競得復旦大學江灣校區遊泳館項目運營權。這也是近一個多月以來，佳兆業文體科技所披露中標的第二個體育場館項目。

在不久前的2021年12月，佳兆業商業也曾宣布與湖南一家公司達成項目合作，同時于月底正式将長沙佳兆業廣場推向市場。熟悉佳兆業的人士向觀點新媒體表示，佳兆業旗下比較成熟的業務一直處于正常運轉狀态。

這或許與一些已存在的印象有所割裂。當一家企業處于非常規的發展狀态，過往看似正常的經營舉措或成績，也會被映襯出魔幻的色彩。

實際上受佳兆業資金鍊緊張影響，佳兆業位于廣州、昆明、佛山、重慶、上海、揭陽、深圳等地的開發項目陸續傳出過停工消息，以致于監管部門引導設立專用監管賬戶保交付。考慮到物業銷售業務占比更大、沉澱資金更多，這才是佳兆業陷入困境的源頭。

但佳兆業的流動性問題仍對經營性業務造成了部分影響，觀點新媒體了解，去年該公司曾表示将商業集團分拆上市納入議事日程，目前這項工作已被按下暫停鍵。

經營業務推進

據佳兆業文體科技集團披露，1月18日所中標的復旦大學江灣校區遊泳館項目，是其在復旦大學提供運營服務的第二個體育場館，同時也是其與國内知名高校文體産業合作的第三個項目。去年，該公司還競得了深圳北莫斯科大學遊泳館的運營管理權。

這也被佳兆業文體科技形容為“2022年第一簽”。中標的遊泳館項目位于復旦大學江灣校區新建的綜合體育館内，占地面積6844平方米，包括一個標準訓練池及一個標準比賽池，其中訓練池已處于試運營階段。

新年“第一簽”距離上次拓展也僅相隔一個多月，去年12月14日佳兆業文體科技宣布競得合肥廬陽區全民健身體育中心運營管理權，實現在安徽省首次落地。當時該公司還表示，未來将“緊抓華東發展的戰略機遇”。

佳兆業文體科技集團是佳兆業旗下文體産業資源整合平台。觀點新媒體曾報道，佳兆業2012年獲得深圳大運中心全球總運營權，至2015年已獲得深圳、佛山、惠州數個標志性場館運營權，運營面積逾80萬平方米，号稱國内最大的非國有文體産業綜合運營商。

即便在“鎖房”風波引發的黑天鵝事件中，佳兆業一直無法全面正常運營，但仍沒有擱置體育場館方面的競投標與運作。官方資料顯示，佳兆業文體科技目前運營深圳、上海、杭州、成都、武漢等15城近30個標志性文體場館，管理總資産逾185億元。

而文體科技僅是佳兆業紛繁復雜的多元化業務之一，除此以外它的業務還涵蓋了醫療健康、旅遊産業、航海運輸、商業運營、酒店運營、足球等20多個産業領域。從已披露情況看，上述多元業務總體較少出現經營異常的狀況。

以商業運營為例，去年12月初佳兆業商業就此前四個月簽約合作的佳甯娜東莞“家匯生活廣場”項目啟動煥新開業籌備工作；同月，與湖南東怡置業達成合作；12月31日，長沙佳兆業廣場正式開業，這被譽為佳兆業商業“進駐三湘之地的首個代表作”。

除此以外，佳兆業旗下深圳航運集團亦基本保持客運業務的正常開展，只是因近期疫情影響，所參與經營相關航班出現了調整。

熟悉佳兆業的人士向觀點新媒體表達看法稱，現階段企業具備正常運營的業務基本會按計劃推進。

但流動性産生的影響仍不容小觑，1月7日，佳兆業商業旗下惠州公司500萬元股權被凍結；觀點新媒體還了解到，去年下半年佳兆業商業已接洽上市相關機構，但集團債務問題爆發後，該項工作目前已處于暫停狀态。

值得一提的是，佳兆業旗下的多元化業務公司在穿透股權後，大部分會指向境外設立的持股公司。某種意義上，這些公司也基本屬于離岸公司所持有的内地注冊公司。

以佳兆業商業集團為例，早在2009年該平台已轉由萬裕昌計算機技術開發(深圳)有限公司全資持股，後者則由永瑞祥投資100%持股。

在年報中，鞍山佳兆業商業管理有限公司屬于合營企業，分别由境外萬瑞昌投資、境内深圳錦誠實業發展各持股50%；錦誠實業穿透後，又主要由境外的金紹有限公司持有。

即便是文體業務，于去年12月6日，深圳市佳兆業文體科技集團有限公司全資大股東變更為佳兆業商務運營(深圳)有限公司，後者實際上主要由境外恒傲有限公司持股。

流動性壓力聚集開發業務

對于通過離岸公司持股内地注冊公司，坊間其中一種說法是：注冊香港公司可以實現與内地公司對接時的避稅優惠，注冊維爾京群島公司則可避免一些在香港公司進行交易時可能要發生的稅收。目前觀點新媒體尚無法交叉求證到該說法。

但無論如何，通過不同平台持股内地資産，同樣可避免債務集中于一個或幾個主體承擔的問題。也有分析人士對觀點新媒體指，佳兆業舉債所得多用于開發銷售主營業務，重大的債務關繫與經營業務較少關聯，因而這一塊業務受影響相對小。

從财務數據看，2021年上半年佳兆業實現收益增加34.8%至300.65億元，物業銷售以外的其他分部僅貢獻8%；資産方面，截止期末該公司投資物業約287.39億元，發展中物業、持做銷售的已落成物業、存貨三項合共1001.74億元，均按成本計價，但仍相當于投資物業的3.5倍。

與此同時，期末佳兆業土地儲備約達3110萬平方米，另外擁有超過213個城市更新項目未納入土地儲備，占地面積約5370萬平方米。這其中有相當大比例用于物業銷售業務之發展。

正因資金大多沉澱于開發業務，自去年11月爆發流動性問題以來，佳兆業位于廣州、昆明、佛山、重慶、上海、揭陽、深圳等地的開發項目陸續傳出過停工消息，並引發相應項目的業主擔憂。

根據去年12月20日佳兆業發布之公告，該公司已有三筆美元優先票據期限屆滿未支付，剩余存續離岸債券約117.8億美元面臨重組。除此以外，所提供擔保的錦恒财富理财産品因違約引發兌付，涉及本息總額128億元；有媒體指，錦恒财富以外還有40億元理财産品。

為了籌措資金，佳兆業已陸續出售位于香港的項目。觀點新媒體了解到，佳兆業位于内地的主要地産開發及相關平台，過去兩個月密集質押了子公司股權，涉及南京、上海、東莞、四川等省市項目，並有多個參股公司股權被債權人申請凍結。

其中有部分子公司從質押變為出售，比如12月27日佳兆業深圳集團出質了上海赢灣兆業5000萬元股權，質權人為國壽恒灣（天津）企業管理合夥企業（有限合夥）；次日，佳兆業深圳集團便轉讓了上海赢灣兆業1.3193%股權，接盤方為金灣（天津）企業管理合夥企業（有限合夥），後者由國壽恒灣（天津）企業管理合夥企業（有限合夥）主要持股。

上海赢灣兆業對應項目主要是浦東的上海佳兆業金融中心，去年6月，國壽恒灣通過增資方式入股並持有98.68%。最新的轉讓也意味着，目前佳兆業已完全退出這一金融地標項目。

地産開發項目公司密集出現變化之余，佳兆業的銷售也面臨非常态的挑戰。由于市場信心不足，觀點指數發布數據顯示，2021年佳兆業實現全口徑銷售額1183.3億元，同比下降9%。其中，11月權益銷售僅有10億元。

從具體項目觀察，與經營業務類似，佳兆業開發進度相對好的項目依然處于正常推進狀态。比如深圳龍崗坂田的佳兆業雲望府于1月7日獲批預售證，首推便涉及“樓王”房源，預計1月16日開盤。

而此後市場鮮有雲望府開盤的消息，1月17日深圳佳兆業官微則披露，項目仍在誠意登記階段。

亦有停工項目緩慢釋放出重啟的希望，根據昆明住建局1月14日回應，昆明西山區佳兆業廣場項目G地塊、A地塊出現停工和逾期交房，現在企業正與施工單位商談復工復産方案。銷售信息顯示，該項目将推出三期住宅産品，具體開盤時間待定。