保利發展再獲寶安舊改 鵬城市場與保利置業重疊並行之考

觀點網 盡管與保利置業重組已有四個年頭，但保利發展至今仍不時被問及同業競争的問題。

12月24日消息，深圳交易集團有限公司寶安分公司發布公告稱，寶安區沙井沙四北帝堂片區城市更新項目以公開招標方式進行交易，最終确定中標人為保利發展旗下中山公司所設立的合資公司。

在這背後，是保利發展與保利置業在深圳市場重疊度愈來愈高的趨勢。

深圳曾是保利置業的重要布局區域，但近年來保利發展旗下不同平台陸續進駐深圳，單一發展格局已逐漸扭轉，甚至出現過保利發展、保利置業同時參與深圳土地競拍的情況。

深圳市場人士對觀點新媒體表示，保利灣區（前身為保利粵東）、保利華南、保利置業以及其他一些關聯平台在深圳都有落地項目，而且儲備並不少。

熟悉保利的人士也表示，保利灣區、保利華南兩個平台都有跟進舊改，沒有相應限制。

按保利發展的解釋，公司與保利置業由于歷史原因在少數城市有一定重疊，而且房地産是充分競争的行業，不存在實質的同業競争。

保利發展介入

保利發展最新中標的深圳寶安區沙井沙四北帝堂片區城市更新項目（編号BACG2021172082），位于沙井街道沙四社區，北鄰沙井北環路，東近沙井環鎮路，南臨沙井帝堂路。

該項目初步規劃為居住用地，拆遷範圍用地10.95萬平方米，可建設用地面積約5.04萬平方米，開發建設時項目拟調入2.1萬平方米非農建設用地指標。

根據中標公告，中標人為深圳市保名投資發展有限公司，分别由保利（中山）房地産開發有限公司、深圳市安行投資有限公司持股51%、49%。其中，保利中山是保利發展全資控股公司。

保利發展在廣東主要有保利廣東、保利華南、保利灣區三個平台，而上述寶安舊改或是由保利灣區主導。

保利灣區公司前身為保利粵東公司，成立于2016年3月，並于2018年正式更名。從管轄區域看，該公司主要負責深圳、東莞、珠海、中山、惠州、汕尾、汕頭、揭陽等城市。

實際上，保利灣區早在2016年底（即保利拉開整合地産序幕同期）便已瞄準深圳市場，當時該公司通過東莞市中駿房地産開發有限公司以總價6.8億元、配建人才房8000平方米競得大鵬雙限雙競地，此後開發成“保利24季”項目並于2018年下半年正式備案。

2020年深圳經濟特區成立40周年，保利相關負責人曾對外表示，保利灣區公司一直都非常看好大灣區的整體發展，“高度認可深圳及環深城市的潛力”。

而發展深圳業務並非保利灣區的“特權”，此前集中于佛山、肇慶、江門等城市的保利華南也于2020年發布進入深圳市場的消息。

2020年6月，保利華南宣布與保利資本、深圳裕和集團達成合作，參與大鵬葵涌沙頭片區舊改綜合體青谷CYAN VALLEY的開發，總體量21.6萬平方米。當時市場消息指，這意味着保利華南首入深圳。

對此，熟悉保利的人士對觀點新媒體表示，保利灣區、保利華南在深圳都有開發業務，兩個平台都有跟進舊改，並沒有相應限制。

資料顯示，保利華南布局的項目還包括龍華觀瀾茜坑田背村舊改，項目位于龍華區田背路與觀瀾大道交匯處，拆遷範圍16萬平方米，保利在此設立有“保利華南田背土地整備利益統籌項目部”。市場消息稱，項目已簽約90%以上。

深圳市場人士接受觀點新媒體采訪時也提及，現在保利灣區、保利華南、保利置業在深圳都有舊改項目，除此以外保利其他關聯平台同樣有一些儲備，“所以保利繫實際上有多個平台，有很多項目。”

根據合一城市更新今年初發布的數據，保利發展在深圳擁有城市更新計劃立項土儲約達95.62公頃，高于華僑城、招商蛇口、金地等深圳企業。目前尚未知悉，該口徑是否包含保利置業。

重疊發展格局

不僅在舊改領域，2020年11月深圳公開出讓8宗地，保利發展、保利置業均曾報名競拍。

保利發展這種積極擴張的勢頭，很容易令外界聯想到另一平台保利置業的處境。

在過去保利地産（保利發展前身）、保利置業均屬于保利集團旗下房地産平台，為了避免形成同業競争，保利地産一直規避深圳市場。即便是余英分管廣東保利時期，其主戰場也是廣佛區域。

這種情況直到2016年才開始逐步改變，根據2016年11月29日公告，彼時保利地産籌劃發行股份購買保利置業相關項目，但因條件尚未成熟選擇終止；2017年11月30日，保利地産宣布用現金方式收購保利集團所持有保利香港50%股權，後者實際擁有保利置業40.39%表決權。

披露交易方案後一個月，保利地産對投資者回應，交易目的是以保利地産為核心對保利集團境内房地産業務進行整合，未來境内新增的房地産開發項目均由保利地産為主進行開發，以逐步解決保利地産和保利置業的潛在同業競争。

但這個進程需要循序漸進，至少無法在數年内完成。在重組兩年間，保利發展與保利置業重疊的城市逐漸增加至廣州、上海、武漢、重慶、北京、貴陽、佛山等地，比如2019年保利發展也以25億元競得上海闵行區地塊。

2019年起保利置業也公開表示，會深耕粵港澳大灣區，加大在深圳的市場拓展力度。2020年保利置業實現合約銷售金額同比增長21%至521億元，其中長三角、珠三角占比仍分别達35%、18%。

在今年深圳集中供地中，保利置業仍是代表“保利繫”拿地的主力，包括9月以總價逾48億元競得龍崗、龍華兩宗宅地；同時，該公司已儲備龍崗五聯舊改、龍崗平湖舊改、光明東周社區舊改等項目，其中與勤誠達聯合開發的龍崗五聯舊改總建面逾200萬平方米。

考慮到保利置業退出境内業務開發的困難性，允許在區域布局上業務重疊，或許也是保利發展如今為兼顧發展所做出的妥協。在對外回應中，保利發展的解釋也有所松動。

保利發展表示，公司與保利置業由于歷史原因，在少數城市有一定重疊，而且房地産是充分競争的行業，不存在實質的同業競争。

“充分競争”意味着市場的成熟與空間廣闊，這給同樣存在擴張需求的保利發展也提供了介入重點市場的理由。去年起，保利發展已加大拓展舊改力度，包括深圳等城市成為存量時代的必争之地，盡管多個平台並行發展容易造成諸如多套班子等資源浪費。

另一位熟悉保利的人士對觀點新媒體表示，保利置業與保利發展存在一定的競争關繫。

在地産以外，深圳的物業管理也是保利繫的目標擴張領域。今年1月，保利物業中標成為深圳筆架山公園綜合管理服務供應商，首次進軍深圳公園業态。