股改5年始上市 石榴投資正式遞交上市招股書

觀點地産網 華北房企石榴置業自2016年完成股份制改造，但一直調侃“不上市”，終于在5月底該公司邁出了重要一步。

根據港交所披露，5月31日晚間，石榴投資集團有限公司（簡稱石榴投資）正式遞交上市招股書申請版本。觀點地産新媒體了解，外界所熟知的石榴置業集團有限公司（簡稱石榴置業），正是石榴投資間接全資附屬公司。

這意味着從最早的北京華美喬戈里實業發展有限公司（即K2地産），到2016年的石榴置業，再到如今的石榴投資，經過一繫列工商變更及内部調整，這家中小房企也最終開啟了對接資本市場之路。

上市並非沒有征兆，此前已有媒體披露，石榴置業進入2021年後進行了數輪股權層面的轉讓。其中便包括北京安納托利亞将持有石榴置業的股份，以1.49億元價格轉讓給北京卡達普。此後卡達普将所持股份又轉讓予岷江科技，實控人仍為崔巍、桑春華。

至5月13日，岷江科技大股東發生變更，太行山信息咨詢成為第一大股東。

根據最新招股書，崔巍、桑春華及一位名為“陳先生”的股東主要持股石榴投資，後者通過全資持股岷江科技，從而擁有石榴置業100%股權。

但相比于這樣的紅籌架構，外界更關注于石榴本身的發展質素。

觀點地産新媒體了解，石榴投資定位于策略性地專注于中國“選定地區”開發優質住宅物業，並擁有12年經驗，已擴充運營至包括京津冀城市群、長三角地區、大灣區及成渝經濟區。

截至2021年2月28日，石榴投資物業開發項目具有應占的總建築面積為919.38萬平方米，包括已竣工項目的可售建築面積、可租賃建築面積及物業投資建築面積194.67萬平方米，以及開發中物業的規劃建築面積638.83萬平方米，及持作未來開發物業的估計建築面積85.88萬平方米。

石榴投資稱，大規模及位于策略性位置的土地儲備将帶動未來增長。2018-2020年，公司收益分别為人民币99.37億元、80.31億元及122.65億元；其中，和大部分房企類似，物業銷售仍是主要貢獻來源，占比最高達97.3%。石榴預計，這将繼續構成總收益的主要重大部分。

這樣的業務結構也意味着開發物業的波動極容易影響業績，比如2019年石榴投資收益下降，便主要因物業項目售價一般相對較高的地區（如大灣區）的已确認建築面積及相關收益減少。

而數據顯示，在石榴投資的主要布局地區中，大本營所在的京津冀地區，過去三年收益占比從41.7%降低至20.2%，大灣區則從49.5%降至17.5%，取而代之的是長三角地區占比從0.3%躍升至54.0%，反映公司明顯呈現“東進”的投資趨勢。

盈利方面，觀點地産新媒體查詢，過去三年石榴投資分别實現毛利33.19億元、26.89億元及28.10億元，整體毛利率分别為34.1%、24.1%及22.9%；母公司擁有人應占溢利分别為15.88億元、6.96億元及11.36億元，對應淨利潤率則分别為15.98%、8.66%及9.26%。

毛利率及淨利率的下滑同樣與行業有關，由于過往土地收購成本增加，物業銷售的整體成本上漲，使得銷售毛利率減少，尤其是住宅物業。以2020年為例，石榴投資的物業銷售成本同比接近翻倍，其中建築成本占比42.7%，土地收購成本占比47.1%。

同時，石榴投資的資産回報率從2018年的2.4%降至2020年的1.3%，股本回報率則從12.4%降至7.9%，反映經營的效率出現下滑。對于石榴投資而言，如何降本增效，向管理要紅利，毫無意外也是管理層所需考慮的嚴肅問題。

融資結構方面，石榴投資也與非上市企業的做法别無二致，内部融資通過預售及銷售所得款項用于業務運營及償還債務，外部債務則主要依靠銀行借款，並在日常業務過程中與信托、資管公司及融資平台以及其他金融合作企業訂立融資安排，另外再發行公司債券以滿足需求。

截止3月底，石榴投資未償還信托融資總額為人民币91.96億元。

而2018-2020年及2021年一季度，該公司總借款分别為294.56億元、272.70億元、248.32億元及229.41億元。過去三年間，銀行借款、信托融資及公司債券的加權平均實際利率分别為8.2%、8.9%及8.1%，處于行業中高水平，若經營不改善，融資成本還有增加的壓力。

因而不難理解，石榴投資對于融資結構優化依然存在較多需求。過去三年該公司淨資産負債率分别為1.8倍、1.4倍及0.9倍，資産負債比率則為1.9倍、1.7倍及1.2倍。但從現金情況看，2020年底公司現金及現金等價物約49.87億元，相比之下僅公司債券一年内便需償還11.54億元。

債務問題同樣反過來作用于業務經營，觀點地産新媒體不完全統計，石榴置業自去年10月以來已鮮有公開拿地。在此之前，該公司曾分别在固安、北京、南通、清遠、南京、溫州等地拿地，給外界以“黑馬”的印象。

該公司銷售規模同樣有待提升，公開數據顯示，2019年石榴置業銷售額僅268.97億元，回款額198.88億元。