“不上市”石榴 41億公司債獲批里的融資管窺

觀點地産網 房地産屬于資金密集型行業，對資本有着極高的依賴度，因此，融資環節成為影響房企發展的關鍵因素。

近日，石榴置業集團有限公司2021年公開發行公司債券獲深交所通過，發行規模不超過人民币41億元（含41億元），采用分期發行的方式發行。

債券募集說明書顯示，本次債券募集資金扣除承銷費用後，拟全部用于償還公司債券。

受調控政策影響，房企融資環境趨嚴，負債高企和融資難、融資貴逐漸成為中小房企的發展痛點。

以石榴置業為例，該公司負債水平在近幾年亦呈現不斷升高的态勢，2017年資産負債率為78.67%，到2020年九月末，這一數值增長至81.27%。

與此同時，截至2021年及2022年，該公司分别需償還有息債務78.82億元及61.80億元，面臨一定集中償債壓力。

一筆41億的債券或能為石榴置業帶來短暫解渴，但債券背後更折射出這家非上市房企在資金和融資渠道上的難題。

石榴“負重”

石榴對外公開的消息並不算多，這一筆41億的債券連同公布的募集說明書，無疑給了市場一個全面觀察石榴的窗口。

2月26日，石榴置業集團有限公司41億公司債券獲深交所通過。

本次債券發行規模不超過人民币41億元（含41億元），采用分期發行的方式，債券期限為不超過5年（含5年），品種可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種，采用單利按年計息，不計復利，逾期不另計利息。

對此，有分析人士提到，石榴置業此次獲批的41億公司債並非一次性發行，屬于一種儲備性的債券，後續企業可以根據自身的資金狀況分期融資。

“但對此類企業來說，發債融資還是表明其存在擴張的需求。”

據觀點地産新媒體獲悉，近兩年石榴置業不斷擴張業務版圖，這一點在土地投拓方面尤為明顯。

2016年、2017年、2018年和2019年，石榴置業新增土地規劃建築面積分别為129.31萬平方米、36.20萬平方米和468.43萬平方米和50.82萬平方米；2020年1-9月，新增土地規劃建築面積147.47萬平方米。

拿地方面，石榴置業明顯表現出“大年小年”的現象，但總體來看，這家來自京城的房企相對激進，且不怕拿下貴價地。例如2013年，石榴以46億元拿下上海當年的總價地王；2019年，接連以超高的溢價拿下安徽滁州、江蘇淮安、四川南充等地塊。

對比之下，石榴置業的銷售則比較平穩，2017年至2019年合同銷售金額分别為115.16億元、180.34億元及268.98億元，截至2020年6末，預收售房款余額為313.13億元。

大手筆攻城略地，銷售回血略顯不足，也使得石榴置業負債水平逐年攀升。數據顯示，截至2017年末至2019年末，該公司合並報表資産負債率分别為78.67%、81.14%、82.80%。

而2020年三季度，該公司錄得總資産837.94億元，總負債為680.99億元，資産負債率81.27%，期末短期借款為20.90億元，應付賬款34.72億元，其他應付款31.48億元以及一年内到期的非流動負債22.06億元，合計109.16億元，除此以外，該公司還有長期借款191.71億元。

期末，石榴置業貨币資金為50.93億元，這意味着在手資金無法覆蓋即将到期的債務。

石榴置業也曾嘗試通過多種方式融資回血，但礙于千億未滿、非上市企業等身份，融資渠道相對有限。

據不完全統計，近兩年，石榴置業的發債動态甚少，2018年拟非公開發行2018年住房租賃專項公司債券，發行金額45億元；2019年，公司獲準發行不超過19.84億元的公司債券，截至目前，債券剩余額度9.64億元。

而2020年至今，除上述41億公司債券外，石榴置業不存在其他已核準未發行及在審公司債券及債務融資工具。

“不上市”考量

近兩年，中小房企再度出現“上市潮”，2020年以來，包括大唐地産、實地地産、港龍地産、三巽控股、海倫堡、奧山控股、萬創國際等十余家房企，紛紛赴港遞交招股書。

石榴置業也曾有過“上市沖動”。

據悉，2016年，石榴置業完成了股份制改造的工商變更登記手續，公司名稱由北京華美喬戈里實業發展有限公司變更為石榴置業集團股份有限公司，公司類型由有限公司變更為股份有限公司。

事實上，從組織形式上看，分為有限責任公司和股份有限公司，只有股份公司才具備上市的基礎條件，如果有限責任公司有上市的需要，首先進行的就是股份制改造。

因此2016年那場更名與股份制改造動作，一直被資本市場猜測為石榴置業IPO的前奏。但五年時間過去，石榴置業上市動作遲遲未現，如今公司的組織形式也一再遭到更改。

募集說明書透露，2021年1月，原“石榴置業集團股份有限公司”名稱變更為“石榴置業集團有限公司”，公司類型由其他股份有限公司（非上市）變更為有限責任公司（法人獨資），同時北京安納托利亞投資有限公司将持有石榴置業的股份以1.49億元價格轉讓給北京卡達普投資有限公司。

通過股權穿透可以發現，目前石榴置業由北京岷江科技有限公司100%持有，後者是北京安納托利亞投資有限公司的間接全資子公司，最終受益人為崔巍。

針對此次改制，石榴“不上市”的傳聞再度于坊間流傳。

但也有業内人士持不同觀點：“改制並不影響企業上市，去年出現了首家以有限公司形式而非股份有限公司形式上市的企業，且退一萬步來說，石榴置業日後要重啟上市，還是能夠再度進行股份制改造動作。”

對石榴置業而言，變更為法人獨資意味具有更高的私密性，在運營上更靈活；但上市則能夠打通外部融資通道，尋求更多的籌錢途徑。

據悉，目前石榴置業的融資途徑主要以公司債、信托融資、質押借款、抵押借款以及信用借款為主。

截至2020年三季度，該公司191億元長期借款當中，有8.32%來自質押借款，2.52%源于信用借款，其余89.17%來自抵押借款。