綠地天際線 仲量聯行談如何打理一座“超高層”

觀點地産網 中國摩天大樓建造的熱潮一直高漲，高樓平地而起，成為某座城市的名片，某間公司的驕傲。但是，如何去管理這樣一棟超高層建築又是另一個話題。

“超高層建築是物業管理一個行業性難點。”仲量聯行大中華區物業與資産管理部總監王毅清介紹到，超高層建築在中國僅誕生十余年，市場普遍處于初級發展階段，所以缺乏一些成熟、有體繫的管理經驗。

5月29日，綠地物業與仲量聯行在廣州簽訂戰略合作協議。

據觀點地産新媒體現場了解，雙方未來将就商業物業，尤其是超高層建築的物業管理展開合作，仲量聯行将提供專業的物業與資産管理服務。

綠地簽約仲量聯行

去年6月，雅生活集團斥資10億元将綠地物業納入旗下。股權轉讓完成後，雅生活集團正采取“雅居樂物業”及“綠地物業”雙品牌戰略管理。

被收購之前，綠地物業是主要面向商業地産的物業管理品牌商，專門承接管理超高層及綜合體項目、甲級商務辦公樓和高端公寓等項目。

雅生活集團副總裁馮欣稱，在集團框架下，雅居樂物業和綠地物業之間确實是有分工的，“以後，高端寫字樓、綜合體之類基本上都會讓綠地物業去做”。

但是，還要具體考慮地域的問題，比如就近原則。因為這有利于資源的配置；同時，發展商下屬城市公司的具體需求亦是要考慮周到的，“指定一定要雅居樂物業團隊來管理的話，也不是沒有這個可能性。”

目前，綠地物業在相關方面經驗還是有所不足，所以需要仲量聯行這樣的合作夥伴。

“專業的事，還是交給專業人士去辦”，至于具體的合作項目，武漢636即武漢綠地中心将是一個很好的開端。

資料顯示，武漢綠地中心設計高度636米，最終建築地上共120層，建成後由上至下将分别設置摩天觀光層、超5星級酒店、約5萬平方米的國際服務式公寓、約10萬平方米的超甲級寫字樓等，但該項目自2011年開工後，至今還未封頂。

另一方面，綠地集團目前可以投入市場，招標服務供應商的超高層建築物業總共有5個。

超高層熱潮與管理

周大福金融中心繫目前羊城最高的商業建築，這里是仲量聯行廣州分公司的辦公室所在地。

第28層，落地窗隔絕了外面酷熱的暑氣，陽光透射進來，寬敞明亮。三四百平方米的樓面，中間一個半開放式的會議室特别惹人注目，當天的簽約儀式就在此舉行。

2000年以來，全球摩天大樓數量已經上漲402%，單單過去兩年内就有39座類似建築落成。其中，中國是超高層建築建造熱度最旺盛的地方。

仲量聯行在這方面可謂經驗豐富，截至日前，該公司正為全球最高的21座高層建築中2/3的項目，提供物管服務。在中國，服務了包括廣州國際金融中心、北京中國尊、深圳平安國際金融中心等地標。

“首先，超高層建築的定義，高度300米是一條衡量線。”仲量聯行請出大中華區物業與資産管理部營運總監李炳基，發表了一場普及性演講。

他給出了一組數據，顯示未來6年内，中國将會建成66座超高層建築，而到2024年該數量就會超過150座。

背後的原因，是源于目前國内城市化飛速發展，令土地資源變得愈發寶貴。往高空發展是其中一個解決方法。

另外，超高層建築是一個城市和企業的名片，是一種“炫耀性”資産。一些實力強勁的企業和大都市，都急需有代表性的，引人注目的標杆項目來為自己代言。

“這種想法是十分強烈的，所以有一種現象就是，超高層的外形通常十分獨特。”李炳基坦言，超高層建築的實用率是比較低的，有個别案例更低于45%，這就是代價。

而在代價之外，運營與管理水平成為區分成為超高層項目成功與否的關鍵。

其亦同意，中國市場仍缺少相關方面的經驗：“高樓的經驗被套用在超高樓，超高樓的經驗又被套用在超超高樓。這雖不牽涉到安全問題，但牽涉到服務水平。”

李炳基解釋，當真正動手去管理一座超高層寫字樓，有以下幾個問題需要去注意：動線管理、消防管理、安全管理、設備設施管理、接管管理、參觀管理以及社區打造。

其中，動線管理牽涉到人流和物流的分割，要做到人群分割，貨物分流，“簡單到我們日常喝的蒸餾水，如何流暢運送這種必需品都是一個挑戰。因為每天運送的量和次數都很多。”

所以對于超高樓來說，24小時的分配都要非常準确。管理方首先要用到物理分割，即對于每一種業态都要為其設立獨立的運作繫統；其次是時間分割，要針對不同需求規劃不同的時間節點，來利用大廈的設施設備。

參觀管理是另一個有趣的點，超高層由于每幢建築都是量身定做的，極具差異性，所以無可避免地要接待大量來參觀和學習的人員。

“參觀人數次數原來繫多到你霖唔到（想不到）的，這構成管理方團隊非常大的壓力。”李炳基如是說。