龍光獅城再拍“女皇”宅地 紀海鵬10億新币最貴門票如何算賬？

觀點地産網 近期内資房企紮堆香港土地市場，其中合景泰富選擇與“新歡”龍湖拿地備受關注，過往的合作方龍光成為看客。

失之東隅，收之桑榆，在另一片投資熱土上，紀海鵬迅速用一筆巨額投資“找回了場子”。

據新加坡市區重建局披露，5月18日該市拍賣女皇鎮一宗宅地，最終龍光地産、山東南山集團組成的财團擊敗其余12個财團，以10.03億新加坡元（折合人民币49.81億元）中標，相當于每平方米1.13萬新元（約人民币5.61萬元）。

這也是繼今年2月下旬在香港拿地後，龍光在海外市場投資的第二個項目。考慮到近年來國内房地産市場持續調控，海外投資成為包括龍光在内衆多房企分攤風險的重要舉措。

在3月底的業績會上，該公司曾明确表态，将繼續關注“港澳地區和境外适宜投資的區域”。

與過去進入深圳、香港市場的案例類似，積極競標也為龍光帶來了幾乎同樣的問題：總價都創下區域新紀錄。據觀點地産新媒體了解，此番聯合競得的女皇鎮宅地，總價較1997年創下的6.83億新元紀錄還高出46.7%。這也将是迄今為止，新加坡最貴的一宗宅地。

一方面是新加坡近期放寬對房地産的管制，另一方面則是土地成本的高企。對于中資房企赴新加坡投資到底意味着機會還是冒險，目前仍衆說紛纭。

獅城最貴宅地

新加坡最新出讓的這宗純宅地位于女皇鎮斯特靈路(Stirling Road)，屬99年地契，占地約22.71萬平方呎（約2.11萬平方米），總建築面積95.43萬平方呎（約8.87萬平方米），可建造1110個單位，是新加坡近年來出讓的大幅市區住宅地塊之一。

地塊總計吸引13家财團參與競標，觀點地産新媒體獲得的一份報價表顯示，這批财團包括龍光、南山集團聯合體，MCL（香港置地）、新加坡置地、華聯企業、凱德、永隆發展、遠東及中國建築等，報價在7.13-10.03億新元之間。

不同的報價反映出各方對地塊價值的判斷存在較大差距。其中，報價在9億新元的只有龍光聯合體、香港置地及OUE；凱德報價居中，以8.45億新元排在第7位；而中國建築相對謹慎，以8.22億新元排在倒數第三。

最終，龍光、南山集團以總價10.03億新元（約人民币49.81億元）競得女皇鎮宅地，這也是新加坡首個標價突破10億級别的純住宅項目。

資料顯示，女皇鎮位于新加坡市區邊緣地帶，龍光地産介紹該地塊時首先強調了交通優勢，包括距離地鐵站較近，往來其它重要商業區車程約15分鐘等。該公司透露，地塊預期發展為“大型住宅項目”。

從時間節點看，龍光進入女皇鎮的時間恰巧發生在新加坡放寬印花稅政策之後兩個月。這種布局的精确或許表明，新加坡早已成為紀海鵬觊觎已久的目標市場。

據觀點地産新媒體了解，由于全球金融危機後大量資金涌入，新加坡曾一度成為亞洲房價第二高的城市。2009年起，新加坡實施樓市管控，推出包括規定借款人每月按揭還款不得超過收入的60%，對房屋交易征收高額印花稅，嚴控二套房、三套房等政策。

2013年，管控進一步升級，新加坡在全面加強原有政策的基礎上，明确對海外購房者征收15%的印花稅，並将非首次購房者的最低首付從10%上調至25%。由此，該市房價進入長達三年的下跌通道，至2016年底較2013年峰值跌幅11.6%，銷售額則跌幅50%。

轉機發生在2017年3月上旬，新加坡國會通過印花稅修正法案，正式宣布降低印花稅稅率，並放松部分貸款限制。數據顯示，在管制松綁後該市供需出現大幅增長，4月份的土拍參與企業數也達到24家，創下新紀錄。

高緯環球發布的最新報告也顯示，今年上半年，新加坡每項售地競標活動平均吸引了13.3家發展商參加，比2015年下半年平均多出五家；出售的地段平均溢價為29%，創下五年新高；出讓的地塊，則有一半屬于境外發展商競得。

市場人士對觀點地産新媒體分析指，新加坡政府放寬印花稅政策，導致受抑制的需求得到一定釋放，這提振了開發商投資的信心。

“女皇”地如何算賬？

對于此次拿地，龍光表示，公司一直密切關注及研究新加坡房地産市場，並且看好當地住宅市場未來的發展前景。龍光同時指，香港、新加坡所獲得的兩個項目，将“加速構建境内外同步發展的新格局”。

境外拿地是龍光最新制定戰略布局的重點工作之一，在3月底召開的2016年全年業績發布會上，該公司管理層曾對投資者表示，除了深耕粵港澳大灣區，關注京津冀、長三角，公司還将投資海外區域。

“未來肯定會有适當的機會和好的項目，讓龍光增加投資。”上述管理層強調，公司在海外投資需和國内（資産）做相應比例匹配，以控制投資風險。

即便如此，龍光仍不得不面對投資成本的挑戰。以過去三年為例，2015年龍光以46.8億元首度獲得深圳龍華宅地，刷新區域單價紀錄；今年2月聯合合景泰富以總價158億港元競得香港鴨脷洲宅地，刷新港島總價紀錄；最新進入的新加坡市場，同樣付出歷史最高總價的代價。

以新加坡女皇鎮宅地為例，地塊樓面單價1050.7新元/平方呎（約人民币5.61萬元/平方米）突破四位數，較周邊項目成本為高。

據觀點地産新媒體了解，2015年中冶置地聯合HY Realty在附近獲取大型地塊（即女皇碧苑項目），樓面價僅為871.14新元/平方呎。

由于女皇鎮區域近年來鮮有項目推出，目前在售的女皇碧苑、Commonwealth Towers成為龍光對標的主要項目。其中女皇碧苑于2016年底推出，樓面單價約1406-1632新元/平方呎，相當于在拿地成本上調60-90%。

戴玉祥産業咨詢公司發布的報告顯示，一季度，外國買家（包括新加坡永久居民、非永久居民）購買私宅單位環比增加11.3%；其中非永久居民傾向市區或市區邊緣的私宅項目，主要位于女皇鎮。本地買家則傾向總價較低的單位，對于房價相對敏感。

市場人士對觀點地産新媒體指，女皇碧苑的價格在新加坡而言屬于“相對實惠”的區間段，相比之下，與它距離較近的龍光項目由于成本因素，未來定價或遠對價格敏感的人群有一定影響。

若剔除房價上漲因素，參考中冶置地在女皇碧苑的定價策略，龍光項目未來的售價區間或在1681-2000新元/平方呎之間。

對于高價拿地，龍光鮮有進行回應及表态。可供參考的說法主要源自3月底業績會，當時投資者公開提及鴨脷洲地塊預估單價成本達3.5萬港元，周圍才2.5-4萬港元，並質疑項目的開發風險。

對此，管理層曾回應稱，房地産投資首先看城市需求，比如香港的供應量一直很小；其次是基于對目標客群需求變化的理解，比如公司發現赴港的内地客傾向于大戶型項目，因而計劃打造“适合他們的項目”，市場定位更準确，來吸引未來這一批客戶。