招商蛇口解讀轉型：前海土地整備與内部整合如何推進？

觀點地産網 “針對前海土地整備，公司希望在年底前把投資者關注的包括評估情況、整備後的規劃及容積率确定下來。”10月31日下午的電話會議剛開始不久，招商蛇口相關負責人便主動披露前海土地的後續計劃。

自招商蛇口去年底整合重組完成以來，關于深圳前海土地的推進情況一直備受關注。在資本市場，對房地産公司估值很大程度上要看土地儲備，而前海2.9平方公里土地是招商蛇口增長預期的重要手段。電議會議上，這家央企不動聲色地透露了更多細節。

觀點地産新媒體獲悉，招商蛇口董秘劉甯透露，前海灣物流園區土地計劃将原有工業、倉儲、物流等用途轉變為住宅、商辦用途，其中住宅占比約10%-15%，並拟于2018年進入招拍挂階段。不過，目前招商蛇口内部傾向于保留這部分土地。

對于招商與前海管理局各持股50%的合資公司，組建的核心管理層從總經理到财務負責人、黨委書記，都将由招商方面招聘。“這實際上加強了公司對合資公司的控制力。”

劉甯還透露，過去一年公司也對内部闆塊進行梳理，包括合並蛇口工業區、招商地産的園區業務，加大對區域公司的放權等。除此以外，此前發展緩慢的H股平台招商局置地，未來或轉型為旗下資産運營及管理的平台。

擴張模式與前海土地計劃

據招商蛇口相關負責人介紹，2016年前三季度，公司實現銷售額471億元，銷售面積295萬平方米，分别同比增長25.3%、25.2%。期内新增拿地17宗，對應總地價約694.8億元；其中8月份聯合華僑城以310億元獲得的深圳新會展中心項目，“具有戰略意義”。

觀點地産新媒體獲悉，劉甯在電話會議期間表示，在10月份未出台調控政策前，招商蛇口内部本可以沖刺較年初計劃650億元還高一兩百億的業績。而在調控後，公司或許要重新調整，原計劃出售的資産現在傾向于留下來做REITs。

她謹慎地表示，在市場波動的情況下，公司的業績仍可錄得穩健增長。以650億元目標計算，前三季度該公司已達標72.46%。

在拿地模式方面，劉甯則表示，表面上招商蛇口前三季度拿地總價超過690億元，但新增的地塊幾乎都選擇合作，實際權益金額應不足300億元。其中，年内公司只需支付深圳新會展中心項目50%權益對應金額的25%（即不足40億元），因而拿地取得較大進步。

除了深圳新會展中心項目，招商蛇口8月份還與北京通州政府簽署協議，據此獲得開發台湖鎮的主導權。這種大規模合作開發的模式受到招商的認可。劉甯表示，諸如此類項目主要有價格合适、地段好、門檻高等特點，公司作為央企有相應的優勢，“這種項目未來應該不會少”。

“公司希望通過並購及高門檻的合作獲得越來越多的項目，而不是完全通過招拍挂。”

盡管銷售業績以及在土地市場錄得不俗的表現，從資本市場的角度看，招商蛇口目前仍無法擺脫低估的局面。觀點地産新媒體了解，截至10月31日，該公司收盤價為16.87元/股，較上市時縮水19.13%。

在投資者看來，相比于業務表現，前海2.9平方公里土地或許才是招商蛇口增長預期的重要手段。10月27日，招商局最新與深圳規土委、前海管理局簽署協議，對前海灣物流園區土地進行整備，由前海管理局依據《綜合規劃》、專項規劃收回整備範圍内市政基礎設施、公共服務設施用地及公共綠地；整備範圍内涉及的地上建築物、構築物等補償問題。

對此劉甯介紹稱，前海這部分土地首先遵循“尊重歷史”原則，原來歸屬于招商局，如今也歸屬于招商局；在此基礎上對前海土地進行用途變更，土地增值收益招商局、前海管理局按40%：60%的比例分享；同時，招商局、前海管理局将以50%：50%比例成立合資公司開發地塊，並由招商局實現並表。

目前前海2.9平方公里的土地對應的建築面積上已調整為505萬平方米；其次是功能的改變，由工業、倉儲、物流用地調整為住宅、商辦。其中，住宅所占比例約在10%-15%，而包括寫字樓等物業未來或需持有一段時間後才能出售。

“前海管理局非常重視合資公司的工作。”據劉甯透露，為了充分發揮合資公司的作用，該公司的人員配置包括總經理、财務負責人、黨委書記等，都将由招商方面确定。“下一步公司将根據土地整備的市場規則推進，制定前海的規劃。”

“在這個（規劃）過程中，招商不可能光等待，會先從前海啟動區做起。所以，前海土地應該是動态的開發。”

對于外界所關注的前海土地招拍挂的節點，她表示，這批土地預計在2018年進入可出讓環節。考慮到前海注冊的公司較多，而前海沒有足夠商辦供應，導致極少公司在此辦公，招商内部傾向于保留這批土地。

不過劉甯也表達了不确定性：“也許還是要等到明年中下旬（才能決定）。”

内部整合與H股平台

當天電話會議上除了前海土地，投資者最關注的問題還有招商蛇口自2015年底重組上市以來，内部架構的調整及新業務發展方向。

觀點地産新媒體獲得數據顯示，上半年公司營業收入367億元，同比增長44%。其中社區業務（以住宅開發銷售為主）收入仍占比高達84%，郵輪業務占比1%；園區業務收入（以運營管理物業為主）盡管占比15%，毛利率卻上升16.85個百分點至50.38%。

不過，招商蛇口重組涉及範圍之廣也讓其面臨極大的架構調整。對此劉甯坦承，蛇口工業區、招商地産盡管都是“招商繫”，但兩者之間的文化差異還是相對較大。同時由于歷史原因，兩個平台都沉澱了商業、寫字樓等資産，存在重疊的問題。

經過接近一年、前後共計兩次整合後，招商蛇口的新業務闆塊得到一定梳理。據劉甯透露，考慮到招商地産的市場化程度較蛇口工業區更高，重組後招商蛇口的大部分領導班子仍以招商地産為主。

其中在住宅闆塊，招商蛇口仍維持華北、華東、華中、華南等區域公司架構，各區由一名高層負責，且集團逐步對區域公司放權。但這僅限于地産開發銷售等方面，觀點地産新媒體了解到，招商蛇口仍執行财務集團的做法。

園區則是整合力度最大的闆塊。據觀點地産新媒體了解，園區闆塊既整合了蛇口工業區、招商地産的運營管理業務，還涉及創新業務闆塊。這方面，招商蛇口新成立“産業新城與園區發展集團”，主要承擔加速園區物業發展的任務；目前，該公司“二把手”劉偉（黨委書記、副總經理）親自出任園區總經理，重視程度由此可見一番。

招商蛇口方面明确，公司未來是要往園區方向轉型，此前包括蛇口太子灣獲準成立、設立傳媒基金等，都是在這方面做的努力之一。“相信随着重點項目的推進及前海土地整備的發展，園區業務将成為公司非常重要的收入及盈利來源。”

在回應投資者時，劉甯以“壓力非常大”來形容園區闆塊的整合。不過她随即強調，目前招商在全國已有15個園區同時運營，並認為公司看重的是資本孵化器、産業引入的良性循環，而非租金收益。

郵輪産業方面，劉甯直言郵輪母港所需商業配套的要求非常高，目前招商蛇口還不完全具備能力，因此傾向于引入有經驗的高端商業開發商合作開發。9月底，該公司公開出讓太子灣四宗地，並将購買方基本定在香港幾大商業地産商之間。

除了上述三大基本業務闆塊，已經啟動整合的招商蛇口還将矛頭指向H股平台招商局置地。此前有接近招商蛇口的人士對觀點地産新媒體透露，在重組後，招商局置地的地位一直很尴尬，集團已計劃對其進行業務重組，或将打造成新的資管平台。

實際上，招商局置地自2013年借殼上市以來，由于定位不清晰且與招商地産存在業務重疊等原因，該公司一直處于低估值的狀态。觀點地産新媒體了解，近三年來，招商局置地股價下跌45.81%，截至10月31日收盤僅為1.10港元/股。

招商蛇口相關負責人在電話會議上也透露，目前内部對招商局置地並不是特别滿意，它的低估值“是不能接受的”，“這個平台公司會充分利用。”

按照劉甯的表述，招商蛇口目前持有很多物業，在尋求合作夥伴之余，還需要一個良好的運營管理平台。“公司一方面把相對優質的輕資産剝離出來，注入H股平台上；另一方面，這些項目後續涉及引入基金、做REITs等，也需要在H股平台上做相應安排。”

或許對于招商局置地而言，在潛在的重組下，未來該公司或更傾向于成為上市版“招商商置”。觀點地産新媒體了解，目前招商置地作為招商蛇口旗下商業地産投資運營和管理的核心平台，除負責商業、甲級寫字樓、酒店、公寓、綜合體外，還負責主題特色産業園和健康地産的運營管理。