重慶中心之敗 塗建華97億元股份凍結的隆鑫地産迷途

觀點地産網 隆鑫控股轉手隆鑫地産已有兩三年，關于塗建華退出房地産的風波也逐漸歸于平靜。不過，随着項目糾紛的曝光，外界開始重新關注這家重慶企業的地産業務。

10月16日夜間，隆鑫通用、豐華股份相繼發布公告披露，公司的共同大股東隆鑫控股所持股權被凍結，前者被凍結股權市值85億元，後者被凍結市值為12.22億元，凍結期均為3年。

究其原因，主要是隆鑫控股為重慶捷程置業有限公司與中融信托2013年1月簽署的總額8.1億元的融資合同提供了擔保，截至目前，重慶捷程尚有約3.7億本息未能按期償還。

這起償付糾紛牽扯到隆鑫曾經最重要的房地産項目之一——隆鑫·重慶中心。該項目于2011年競得，隆鑫曾計劃斥資80億元打造成其進入商業地産的標杆項目。此後受制于土地成本過高、開發前景黯淡，以及集團自身“去地産化”等因素，“重慶中心”至今處于停工狀态。

盡管這家重慶“摩幫”巨頭多次否認退出房地産，但它關注的領域已遠離了房地産業務。過去33年間，塗建華起家于金屬拉絲，發迹于摩托車發動機，揚名于多元化産業發展。而在最新的官方闡述中，公司産業領域涉及工業、金融、汽車貿易等，唯獨沒有房地産。

不願具名的資深人士對觀點地産新媒體表示，隆鑫控股早已将隆鑫地産轉讓予重慶新城建設有限公司，後者目前是“重慶中心”的實際持有人。

“實際上新城建設在使用‘隆鑫地産’這一品牌，與隆鑫控股沒多大關聯。只不過當初塗建華為‘重慶中心’的信托做了擔保，如今被中融追責了。”

“重慶中心”魔咒

在接受觀點地産新媒體采訪時，一位接近隆鑫·重慶中心的市場人士以“比較敏感”為由，未做過多回應。不過他坦承，自五年前拿地至今，該項目一直處于停工狀态。

資料顯示，2011年3月21日，渝開發旗下子公司以底價14.83億元競得重慶渝中區渝中組團C分區C11-1号地塊(兩路口山城電影院片區)，規劃建築面積51萬平方米，土地單價約合每平方米2.87萬元。有未經證實的消息稱，隆鑫地産當時在地塊中實際持股34%。

兩路口地塊出讓面積5.17萬平方米(約77.5畝)，最大建築面積不超過51萬平方米，用途為二類居住、商業金融業、文化娛樂用地，容積率9.87，出讓年限為40年。

按照渝中區的規劃，該地塊将建設地標性建築“中山之冠”，規劃理想高度為240米。隆鑫彼時披露，項目将由5棟超高層建築及大體量商業裙樓構成，其中寫字樓24萬平方米，商業中心17萬平方米。

這也被視為隆鑫自2002年涉足房地産以來的轉型標志之一。在拿地前一年，隆鑫地産确立“城市核心區住宅+旅遊度假物業+商業地産開發及運營”戰略，而兩路口地塊則是其首次競得的商業用地。此後3個月，它還以總價13.6億元、溢價逾1億元，競得觀音橋商業用地。

正當外界逐漸關注隆鑫的地産布局之際，故事卻發生了意想不到的逆轉。

在競得兩路口地塊後，合作方渝開發卻于2011年4月30日與新城建設、森源家具簽訂《戰略合作框架協議》。此後一年間，渝開發分三次公告出讓重慶捷程股權，其中新城建設獲60%，森源家具獲40%股權。不過，後因政府原因，渝開發與森源家具的交易以失敗告終。

觀點地産新媒體獲得的一份《中融-重慶中心集合資金信托計劃》顯示，2013年1月，新城建設、渝開發、中融信托成立信托計劃，為重慶捷程“隆鑫·重慶中心”提供開發建設資金，初始成立規模12.07億元。隆鑫控股為此提供擔保。

上述信托計劃期限為36個月，根據規定，信托到期時一次性支付剩余全部信托利益。随着2016年信托計劃到期，重慶捷程尚有約3.7億本息未能按期償還，中融信托因此向北京高院起訴，凍結隆鑫控股的相應股權。

對此，重慶市場人士幾乎都認為“重慶中心”到期無法償還該信托貸款本息，主要由于項目開發建設難以推進所導致。

不願具名的資深人士向觀點地産新媒體指出，隆鑫與渝開發拿地單價達2.87萬元/平方米，這無論放在2011年還是2016年都非常昂貴，“尤其是在重慶房價上漲緩慢的情況下”。

該資深人士進而表示，隆鑫原計劃将“重慶中心”打造成標杆綜合體，但考慮到重慶的住宅、寫字樓售價難言理想，項目不得不放緩進度，光拆遷就耗了幾年。“加上兩路口並非傳統商圈，土地開發前景也不算理想。”

據觀點地産新媒體查詢，2010年6月到2016年6月，重慶房價漲幅僅為5.1%；戴德梁行則披露，在寫字樓市場上，至今年上半年，重慶寫字樓存量高達121.50萬平方米，甲級寫字樓空置率仍在43.7%。

布局踏空致黯淡離場

“重慶中心”無力償還信托的本息，背後除了項目開發建設的壓力外，自2010年以來隆鑫地産不斷擴容的投資布局、以及市場變化才是根本原因。随着房地産行業滑出黃金時代，這家重慶企業似乎並沒有做好調整的準備。

2002年，已實現原始積累的塗建華開始組建隆鑫控股，宣布工業制造、金融服務、房地産開發、資源投資等産業是公司多元化的方向。同年，隆鑫進軍房地産市場。

在發展的頭十年，塗建華對于房地産的思路很明确，主要發展開發周期較短、資金沉澱壓力小的住宅産品，並集中在購買力相對強的重慶主城區。這種格局在2011年4月限購令出台後出現改變，三四線城市因其受調控影響小、地價便宜，開始得到包括隆鑫在内的開發商青睐。

在此期間隆鑫地産宣布啟動全國戰略，並确定住宅、旅遊地産、商業地産同步發展。2011年上半年起，該公司接連在重慶、巫山、豐都、石柱、梁平、璧山以及三亞、上海等地框定土地，開發方向大多是商業地産、旅遊地産。

相比于其它兩個闆塊大力布局，隆鑫地産在打響品牌知名度的住宅開發方面卻日現乏力。據第三方數據統計，2013年該公司銷售金額也不足28.16億元；2014年上半年該公司以16.62萬平方米的成績位居銷售面積榜單第9，但銷售金額卻不足12.45億元。

與此同時，旅遊地産、商業地産涉及的資金量大，反過來給隆鑫地産帶來了不小的現金流壓力。

觀點地産新媒體了解，該公司位于三亞500畝的項目龍栖灣、雲南1000畝撫仙湖項目，加上海南諾亞方舟、重慶瀾天湖、巫峽國家度假公園及仙女湖項目，旅遊項目總數達6個，最大單體投資額100億元。中融信托則表示，“重慶中心”預計總投資80億元。

一名前隆鑫地産人士曾對觀點地産新媒體表示，盡管隆鑫強調通過住宅的銷售補充旅遊地産及商業地産的現金流，但住宅項目貢獻終究有限。加上重慶的旅遊市場不比海南，收入也不如住宅。

至2013年底，重慶新城建設的高層及管理團隊已全面介入隆鑫地産的項目；次年2月，隆鑫地産法人代表由塗建華變更為新城建設的董事長高曉東。至于原因，市場分析指，塗建華與高曉東此前有業務交集。

且于2014年上半年，隆鑫地産将持有的上海兩宗地塊以總價12.3億元沽售，其中一宗被指低于競得價格。對此，該公司當時回應稱，交易是“策略性調整”，符合聚焦西南區域的需要。

塗建華成功與失敗

據觀點地産新媒體查詢，目前隆鑫控股旗下有将近20家子公司，並未發現“隆鑫地産”的身影。而隆鑫地産的法人代表已經由高曉東改為雷曉陽，後者據稱是新城建設高層。

不願具名的資深人士對觀點地産新媒體回憶稱，在過去相當一段時間内，房地産的确是隆鑫多元化的重要闆塊之一。

據其透露，在2010年前後，隆鑫與重慶某機構進行合作，期間塗建華甚至數次親臨會議現場，以此表現他對地産的重視。2013年，隆鑫地産總裁劉傑離職，塗建華甚至親自執掌地産事務，並抛出“謀求地産闆塊兩年内上市”的消息。

“在那段時間，隆鑫開發的住宅在重慶有不錯的品牌知名度。只不過，後來隆鑫拿地策略上出現一定的偏差，做了錯誤的選擇，最後導致了今天的局面。”

她同時表示，目前隆鑫地産盡管還存在，但實際上和隆鑫控股沒有什麼關聯。“現在隆鑫地産還在消化已有的項目，並有接手晉愉手里的部分項目，所以它並未消失。至于原因，可能新城建設為了規避某些問題，所以一直沿用‘隆鑫’這個品牌。”

另一位重慶市場人士則對觀點地産新媒體表示，塗建華的産業布局已涉及多個闆塊，具備一定資金實力，不可能支撐不起房地産業務的發展。“之所以選擇退出房地産，塗建華或許也是為了優先發展其它産業。”

實際上，重慶自上世紀90年代初進入“摩幫”的黃金時代，隆鑫得以以民營企業的身份在其中擴大制造業的地位，工業也成為其最為外界所熟知的標簽。經過33年發展，隆鑫目前控股參股的上市平台包括隆鑫通用（工業），瀚華金控、重慶農商行（金融），以及殼公司上海豐華等。

隆鑫聲稱，瀚華金控是全國最大的民營微型金融投資機構。2014-2015年間，該公司先後進軍無人機、新能源電動車等被投資者視為估值巨大的行業。

隆鑫通用2016年三季報顯示，期内其主業發動機、摩托車、小型發電機組和輕量化零部件累計實現營收47.6億元，實現毛利11.26億元，同比增長14%；公司歸屬母公司淨利潤0.63 億元，扣除非經常損益公司三季度淨利潤同比增長29%。

房地産與工業、金融等業務一抑一揚間，隆鑫也沉澱成了一種文化心态。在上述市場人士看來，追求穩定、統一或許正是塗建華所期待的戰略，有了瀚華金控、重慶農商行提供金融支撐，再也無心房地産市場。