310億交易細節披露 中海從中信獲得土儲相當于一家500億房企規模

觀點地産網 6月29日下午，中海地産首次披露自中信集團收購物業組合的詳情。

近期中海和中信在整合方面不時有負面消息流出，此番公告更像是“正視聽”的聲明。中海明确，公司向中信泰富、中信公司和中信股份收購121個物業項目，“自3月宣布達成協議以來，進展順利”。

觀點地産新媒體了解，上述收購的初始代價為人民币310億元，交易完成後，中信将成為中海第二大股東。同時，中海将價值61.49億元的物業資産轉讓給中信集團，據悉主要涉及商業物業。

和支付的“股權+物業”代價相比，長于财務平衡的中海為未來發展儲備了更多的土地。公告首度提及，截至2016年4月30日，中信目標公司的項目總建築面積約為3155萬平方米，總權益建築面積約2352萬平方米。

事實上，此次中海、中信兩家央企整合所涉及規模之大，絲毫不亞于一家500億房企的土地儲備。姑且不論資産優劣，若僅對比數據，截至2015年底，龍湖土地儲備合計3486萬平方米；截至2016年3月，融創的土地儲備則為3178萬平方米。

這也意味着，随着央企的合並步伐加快，中海在整合母公司中建旗下的地産業務後，将再度吞下中信旗下價值千億的資産。

310億重組細節

中海在最新公告中正式披露了重組細節。三個月前的3月14日，中海首度披露與中信泰富、中信公司、中信股份達成協議：中海将通過收購中信目標公司，整合中信股份通過中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅地産業務。

但當時雙方均未披露涉及物業的重組規模。即便在3月18日的2015年業績發布會上，中海主席郝建民在面對媒體追問時仍守口如瓶，以交易未完成交割為理由拒絕回應。

郝建民僅謹慎表示，中海和中信的交易預計五六個月完成，最遲不會超過半年。

按照6月29日公告所述，中信目標公司的物業組合包括121個物業項目，截至2016年4月3日，總建築面積約為3155萬平方米，總權益建築面積2352萬平方米，分布于廣東、湖南、海南、上海、江蘇、安徽、北京、山東、遼甯、四川、重慶等地區的25個城市。

其中，中信目標物業組合按總建築面積計算，華南地區占比達45.4%，華北地區占比16.1%，華東、西部、北部地區分别占比15.2%、12.9%、10.4%。

對于此次收購，中海在新聞通稿中強調，收購的3155萬平方米物業中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都等10個主要城市的土地儲備總建築面積2097萬平方米。

“本次交易将為公司大幅增加土地儲備，特别是令上述10個主要城市的土地儲備面積增加約2.1倍，鞏固並提升公司在中國内地一二線城市的領導地位。”

按照協議内容，本次收購初始代價為310億元（相當于約370.80億港元），中海将向中信賣方以每股27.13港元發行約10.96億股進行支付；同時，中海将價值約61.49億元的物業資産作為對價轉讓予中信集團。交易完成後，中信賣方将成為中海第二大股東。

交易完成後，中海的總資産将從約4272.37億港元增加約36.3%至約5822.48億港元。且由于交易未涉及到現金交易，全面完成後，中海的淨借貸水平将保持低于40%，負債率仍處于行業最低水平之一。

央企整合是非題

自2015年中國确定房地産“去庫存”的策略以來，央企間的地産業務整合大幕也随之開啟，包括招商地産、中房地産等企業均推出具體方案。中海與中信的整合，也只是央企合並的一個縮影。

盡管如此，中海與中信之間的整合涉及千億規模之巨，仍備受市場關注。觀點地産新媒體獲悉，大摩6月30日對中海給予了正面評級，指出中海發出收購中信股份物業資産的通函，可提高其每股資産淨值10%以及股本回報率。

大摩估計，中海新收購物業在未來3-4年，可供出售價值可達人民币4500-5000億元。這批物業每年可為中海帶來1100-1250億元合約銷售，而中海2016年核心銷售目標為1500元。

同時，考慮到内地土地市場競投價格急升，此次交易有助于中海從其它途徑補充土地儲備，資産周轉率有望提升。

以上海為例，由于成本把控嚴格，中海過去幾年鮮有在這座城市布局。通過整合的方式，中海成功獲得了上海老西門新苑一期、二期等項目，涉及土儲數十萬平方米。此外，中信在北京和深圳也有不少儲備。

據觀點地産新媒體測算，以初始代價310億元、總建築面積約為3155萬平方米計，中海獲得的土地儲備樓面價為982.57元/平方米。

但有機構則對中海的收購持不一樣的意見，指出中信土儲多集中在庫存較高的三線城市。瑞信早前認為，中信的物業發展項目集中于内地三線城市，預料交易落實後，中海的土地儲備（以總樓面面積計）之中三線城市的占比将由目前的22%提高至32%。

據觀點地産新媒體不完全統計，中信在煙台、長春、黃山、九江、汕頭、惠州等三四線城市均有項目，大部分屬于超級大盤。其中，惠州中信新城總建面達460萬平方米，長春中信城總建面達130萬平方米。

事實上，相關研究還指出，在内房上市公司中，中海于二線城市及廣州的業務占比高，占85%的資産淨值。由于二線城市更健康，平均價更穩定，以及銷售增長，受惠于政策放松，中海的銷售及毛利率得以上升。

而在過去與中建的整合中，中海已經獲得一批三四線土地。市場人士預計，此次中信若向中海裝入大量三四線土地，将拉長中海整體土地消化周期。中信在海南等地還擁有大量旅遊地産項目，而旅遊地産並非中海所長。

除此以外，此次中海與中信的整合規模過大，相關的人事變動、組織架構整合仍是市場最為關心的問題之一。

郝建民曾在業績會回應稱，對于中信整合後的人員問題，中海高層是非常重視的，雖目前還沒有具體措施，但未來一定可達到共識。“中信和中海兩家公司同宗同源，在公司文化方面也有很多相似的地方，因此是可以互相融合的。”

6月17日，中信地産公布了最終版的員工安置方案，員工應在規定的選擇時間選擇安置措施，妥善做好工作交接，融入中海、自主擇業、内部退養的實施時間為6月17日至6月30日。

相比之下，中信泰富的職工安置計劃目前仍沒有出台。