凱德集團話述“過冬”

當充分競争、凜冬将至成為商業領域最真實的寫照，優質的品牌無疑是企業最珍貴的财富和最有利的競争砝碼。擁有雅詩閣公寓品牌和來福士綜合體品牌的凱德集團，無疑是其中的佼佼者。

随着商業地産的開發熱潮逐漸褪去，很多項目由于缺乏資金支持或專業運營能力不佳，商業地産的並購整合将加速，凱德集團表示這對公司來說也意味着有更多的投資機會。

“凱德在投資標的選擇、硬件改造升級、品牌業态優化、資産打包上市方面都積累了豐富經驗，在商業地産運營方面更是擁有專業優勢。”

據凱德集團向觀點地産新媒體透露，公寓品牌雅詩閣也制定了較為詳細的拓展計劃。“未來3到5年雅詩閣将繼續深耕現有城市，同時更加重視二三線城市的擴張。通過項目投資、管理協議、戰略聯盟的經營模式，進一步鞏固雅詩閣作為大中華區最大服務式公寓業主和運營商的地位，實現到2020年在華公寓2萬套的戰略目標。”

據了解，雅詩閣旗下雅詩閣、馨樂庭和盛捷三大品牌在中國的物業分布于華東、華南、華北和中西部四大區域。三個品牌有各自獨特的市場定位及客群，盛捷定位于攜家庭成員入住的企業中高管理層市場，馨樂庭定位活力時尚的自由生活方式，雅詩閣則致力于為企業高管提供超凡尊貴的入住體驗。

同時，在互聯網+大潮下，凱德集團不僅積極利用互聯網技術，以凱德星為購物中心添加互聯網内核，還于今年8月注資在線公寓分享平台途家網。目前，雅詩閣中國旗下雅詩閣、馨樂庭、盛捷三個品牌已經在運營的39個服務公寓物業已經上線途家，並計劃于明年将中國以外的部分物業也上線途家。

“雅詩閣與途家強強聯合，可充分發揮各自優勢，雅詩閣将借力O2O商業模式，把豐富的線下住宿資源融合至途家的線上推廣平台，讓雅詩閣高品質的住宿體驗能在線惠及更多的目標客戶群體。”

以下為觀點地産新媒體對凱德集團的采訪實錄：

觀點地産新媒體：深圳來福士是凱德集團在華南的首個綜合商業項目，能否介紹下該項目運營的情況？對于華南市場，公司是如何看待的？

凱德集團：深圳來福士是深圳市首個由外商主導投資、開發和管理的大型綜合體項目，也是凱德中國在華南的首個綜合商業項目。整體項目分為3期工程，1期公園道由商務公寓，商務辦公和零售商業組成，于2013-2014年分期完成入夥，底層商鋪已基本招商完畢；二期深圳來福士廣場國際甲級寫字樓、商場部分正在招商中，深圳雅詩閣來福士廣場服務公寓計劃于2017年開業；3期凱德·公園1号由公園全景私公寓、甲級寫字樓和零售商鋪組成，于2015年9月開盤。

凱德集團于2006年進入華南市場，包括深圳來福士項目，至今已累計開發38個項目，包括9個住宅項目、8個購物中心、18座服務公寓、1座來福士廣場和2個綜合開發項目，涵蓋住宅、商場、服務公寓、綜合房産等多種業态。以廣州、深圳為核心的華南區是凱德聚焦中國的五大核心城市群之一，華南區的發展是凱德集團在中國發展的重要一環。凱德作為在中國投資最大的外資房地産企業，将繼續致力于把新加坡城市建設的經驗帶入華南市場，助力區域經濟發展和功能升級。

觀點地産新媒體：如何看待商業地産存在的競争？在業态及消費者定位上如何打造以實現差異競争？

凱德集團：任何商業模式都存在競争，随着市場的逐漸成熟，競争也将越來越充分，但挑戰與機遇並存，在競争中，凱德将憑借自身在商業地産運營和資本運作方面的專業優勢與成熟經驗，借力互聯網，豐富消費模式，迎合消費者的需求。

深圳來福士項目在業态方面具有綜合性、多元功能的特點。項目涵蓋大型綜合購物中心、國際甲級寫字樓、商務公寓、國際酒店式服務公寓等多種業态，與毗鄰的近10萬平米南山購物公園融為一體，将此區域打造為集購物、辦公、娛樂、休閑、居住、城市文化、商務往來等功能于一身的“都市客廳”，實現全景式的公園綜合體商務。

觀點地産新媒體：凱德商用在項目拓展上一直重視培養收購的項目，如今商業地産面臨過剩危機，是否給公司提供更多收購機會？

凱德集團：國内的商業地産持續快速增長，二三線城市出現大規模集中開發，競争加劇，商業地産的運營能力顯得愈發重要。商業地産市場機遇與挑戰並存。

随着商業地産的開發熱潮逐漸褪去，很多項目由于缺乏資金支持或專業運營能力不佳，商業地産的並購整合将加速，這對凱德來說也意味着更多的投資機會。凱德在投資標的選擇、硬件改造升級、品牌業态優化、資産打包上市方面都積累了豐富經驗，在商業地産運營方面更是擁有專業優勢。同時，在互聯網+大潮下，凱德積極利用互聯網技術，借力O2O發力商業地産，通過融合線上線下全渠道、商圈聯動、打通多個業态平台數據共享，重塑商業地産生态鍊條，進一步強化了凱德在商業地産方面的核心優勢。

觀點地産新媒體：未來的擴張方向是怎樣的？旗下雅詩閣、馨樂庭及盛捷三大品牌的分布情況如何？未來發展是否會側重某一個品牌？

凱德集團：未來3到5年雅詩閣将繼續深耕現有城市，同時更加重視二、三線城市的擴張。通過項目投資、管理協議、戰略聯盟的經營模式，進一步鞏固雅詩閣作為大中華區最大服務式公寓業主和運營商的地位，實現到2020年在華公寓20000套的戰略目標。

目前，雅詩閣旗下雅詩閣、馨樂庭和盛捷三大品牌在中國的物業分布于華東、華南、華北和中西部四大區域。三個品牌有各自獨特的市場定位及客群，盛捷定位于攜家庭成員入住的企業中高管理層市場，馨樂庭定位活力時尚的自由生活方式，雅詩閣則致力于為企業高管提供超凡尊貴的入住體驗。

每個城市的品牌布局及項目選址都是結合當地市場的具體情況和需求，綜合多方面因素來評估和考慮的。比如當地市場的成熟度、經濟增長潛力、項目地理位置、周邊配套環境、客群的特征等。

觀點地産新媒體：今年8月，雅詩閣注資途家網，融入互聯網+大潮發展O2O業務模式，已上線途家網的公寓數量有多少？雙方合作是基于哪些層面的考慮？

凱德集團：雅詩閣中國旗下雅詩閣、馨樂庭、盛捷三個品牌已經在運營的39個服務公寓物業已經上線途家，並計劃于明年将中國以外的部分物業也上線途家。

此次與途家的合作也是凱德加速數字化進程的戰略舉措之一。注資中國最大、成長最快的在線公寓分享平台——途家，将使我們有機會進入一個嶄新領域，雅詩閣成為首個擁有O2O商業模式的國際服務公寓品牌領導者，有助于加速雅詩閣在華業務的快速擴張，並增強雅詩閣的核心競争力。

雅詩閣與中國在線住宿分享平台的領跑者途家強強聯合，可充分發揮各自優勢，雅詩閣将借力O2O商業模式，把豐富的線下住宿資源融合至途家的線上推廣平台，讓雅詩閣高品質的住宿體驗能在線惠及更多的目標客戶群體。

觀點地産新媒體：今年雅詩閣啟動了雅詩閣生活方式計劃，這對公司而言提出了哪些要求？

凱德集團：雅詩閣一直致力于為住客提供獨特難忘的高品質住宿體驗。這已經上升到公司宏觀策略的層面，不僅體現在齊全的硬件設施上，更體現在我們對服務等軟件的創新上。因此，雅詩閣在全球範圍啟動了雅詩閣生活方式推廣計劃，承諾将為住客精選當地特色，定制探索文化魅力、品味珍馐美食、暢享本地之旅、保持健康活力的繫列活動，呈現多姿多彩的生活體驗，确保住客入住雅詩閣在全球任意一家服務公寓，都能盡享當地生活。

在該計劃下，雅詩閣服務公寓的服務團隊依據住客們的喜好、需求以及日常生活習慣等量身打造不同類型的活動，以豐富住客的入住體驗。譬如精選城市遊可以幫助住客們快速融入新的城市；與本地特色緊密相連的手工課、語言學習班、烹饪學習等都将幫助住客更好地适應本地生活，建立新的朋友圈。

這也從兩方面為我們帶來了新的挑戰。一方面對我們的運營能力提出了新的要求，我們的團隊必須更加深入了解當地市場和文化；另一方面，我們也面臨市場對人才的激烈競争。

觀點地産新媒體：通過凱德商用中國信托平台将商業項目做成資産包上市，投資者能獲得的回報大致有多少？對于國内開發商而言，這種輕資産做法有何借鑒之處？

凱德集團：根據凱德商用中國信托2015年第三季度财報，第三季度每單位派息2.64美分，較去年同期同比增長12.3%，2015年第三季度年化派息率7%。

房地産是一個資金密集型行業，特别是做商業地産，投資大、回報周期長，只有真正持有運營，才能實現商業地産的價值增值，才是完整意義上的商業地産項目運作。而這種大量自持物業的模式就要求一個非常強大的資金平台來支持，單靠企業的自有資金是很難維持的。而通過房地産金融，可以讓企業更好的突破資金瓶頸，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展。

觀點地産新媒體：未來值得期待的商業地産與金融結合的模式還有哪些？萬科今年推出國内首個REITs産品，您認為國内是否具備REITs的條件？

凱德集團：随着中國金融環境逐步寬松，房地産金融創新将成為重點，商業地産資産證券化将成為一個重要方向。凱德歡迎更開放的房地産金融環境和更健全多層次的資本市場。REITs的本質是為房地産企業提供多元化的融資渠道，這利于整個房地産行業和房企的轉型升級和可持續發展，同時也可引導社會資本，提高金融資源配置效率，讓資金可以得到充分、有效的利用，這對中國房地産行業的進一步發展具有重要意義。萬科推出國内首個REITs産品，這一重大金融創新的落地，填補了國内的空白，意味着國内商業地産的轉型升級邁出了一大步。目前，雖然國内REITs仍然面臨制度不完善等問題，但金融體質改革、政策的支持以及市場需求等方面都為REITs産品的推出和復制提供了有利環境和條件。

觀點地産新媒體：2015年以來，随着“互聯網+”概念的迅速擴散與蔓延，商業發展商都正在對接或計劃對接互聯網，您認為這種心态的轉變原因是什麼？凱德此前推出“凱德星”，是否也是出于打通線上線下的考慮？

凱德集團：互聯網+大潮下，O2O商業模式發展強勁，傳統行業都在積極尋求轉型，房地産企業也不例外。大家也逐步認識到，互聯網經濟的本質是互聯、互通、互動，提供的是一個平台、一個工具，如何利用好新技術成為各大發展商積極思考並探索的重點方向，通過開放整合多種資源，競争已經演變成為産業生态繫統的競争，這個繫統包括産業鍊、要素鍊、服務鍊、用戶群等。包括房地産行業在内的所有行業都不例外，都需要面對這樣全新的挑戰和全面的競争。

凱德始終致力于開發和嘗試新的創意，以确保能在數字時代同樣立于行業前沿。凱德積極尋求通過創新及互聯網技術的利用，提升企業運營效率，讓消費者享受到更加便捷的服務。凱德星的推出，是凱德擁抱互聯網的重要舉措之一，我們希望把凱德線下的優勢與線上的便利更好的結合起來，打造一個融合線上線下一體化的綜合性生态繫統，成為一個充分協作、開放、智慧的綜合服務平台。

觀點地産新媒體：中國經濟進入了下行調整階段，在這樣的大環境中，商業領域也在進行調整應對，您認為這個寒冬将持續時間會有多長？怎樣才能更好地“過冬”？

凱德集團：中國經濟新常态下，在保持中高速經濟增長速度的同時，從追求增長速度和增量轉向追求質量和效益，經濟結構将得到優化和升級，從長期看，這是非常必要且有意義的。

中國的房企已從依靠土地增值的模式向深刻理解並引導消費需求的模式轉變，集約、高效、可持續将成為必然趨勢。在這種轉型期，企業必須抓緊練“内功”，持續創新以保持核心競争力，找到一條可持續發展的道路，才能夠更好的适應新的經濟和市場環境。