招商蛇口千億驚蟄 人事異動與接盤中糧地産傳聞中的規模之重

觀點地産網 周末接連發生的兩個事件，讓招商蛇口一下子成為新聞主角。

近日有媒體引述接近中糧集團高層人士的說法稱，中糧集團正考慮将地産業務逐步剝離，接盤方很可能是招商蛇口。目前中糧旗下兩家上市公司在北京、深圳、成都、南京等城市均擁有豐富的住宅、工業以及商業土儲，而這些一二線資源正是招商蛇口看中的資産。

招商蛇口5月8日下午發布公告披露，公司副總經理兼華北區董事長孟才、公司副總經理兼華東區域總經理王晞，因個人原因辭去職務。

此前資料顯示，孟才以激進拿地著稱，離職前兩日，招商蛇口剛在北京斥資61億元斬獲兩宗地，且地塊可售部分樓面價均超過周邊在售房價。

而目前在經歷資産重組後，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地價值轉性及容積率調整遲遲未有明确時間表等影響，股價較上市之初已折讓31.74%。在“千億規模、百億利潤”的口号下，提高地産規模擴張的速度，成了招商蛇口短期内緩解資本界壓力的可選擇途徑之一。

一方面是中糧集團剝離地産業務傳聞中釋放的再次整合做大信号，一方面則是由于孟才等職業經理人離職所帶來的激進拿地之憂，招商蛇口在這截然不同的事件中面臨千億規模擴張不能承受之重。

不過，招商蛇口董秘劉甯就對觀點地産新媒體回應稱，中糧的資産确實不錯，但一場資産並購的成功需要“天時地利人和”等條件。“可以很負責地說，目前招商蛇口並沒有和中糧整合。”

華北、華東區域人事變動

在回顧孟才、王晞的過往時，招商蛇口形容他們“勤勉敬業”，並為公司的發展做出了“突出貢獻”。市場人士也以“重臣”形容孟、王兩人。

觀點地産新媒體了解，孟達歷任南山開發公司（招商局控股公司）房地産部副經理、經理；深圳市南山開發實業公司總經理；深圳招商地産及招商蛇口副總經理；香港信和集團聯席董事；香港嘉里建設執行董事等。

2003年，孟才升任招商地産副總經理，主管發展和産品中心。此後經歷兩次跳槽後，他于2010年底重新回歸招商地産任副總裁，並分管華北區，主抓拿地和産品設計。

孟才在招商内部被視為“拿地幹将”，以激進、進取著稱。在他回歸後，招商地産的布局城市從十幾個擴大至逾30個。其中在華北地區，招商地産于2012年迅速聯合華潤、九龍倉及平安聯合在北京拿地，結束多年未在此擴張的尴尬。2015年1月初，招商聯合體以87億元再度入手北京豐台區兩宗地塊。

今年5月5日下午15點，北京時隔68天再次出讓3宗地塊，包括招商、碧桂園、華潤、萬科等知名房企悉數登場，孟才更是從外地親自飛回北京督戰。最終，招商聯合體以62億元獲得昌平區南邵鎮兩宗宅地，估算樓面價分别為3.38萬元/平方米、3.53萬元/平方米，高于周邊在售房價。

王晞此前則擔任招商蛇口副總經理、華東區域總經理。根據招商蛇口年報，2015年，王晞帶領的華東區域實現營業收入155.40億元，同比增長130.79%，是公司貢獻最高的區域；但期内毛利率卻僅為16.61%，低于華北、華南及深圳區域。

同時，南京招商計劃從2014-2018年，穩居南京房地産前三甲。為了實現該目標，在3月18日南京的土拍現場，招商蛇口先後與融創、保利、K2和中垠過招，最後以總價48.2億元攬下鼓樓G01地塊，樓面價29899元/平方米刷新中海去年創下的地王紀錄。

對于孟才、王晞的突然離職，市場分析認為，這或許與職業經理人在央企内部面臨的“天花闆”有關。此前接近招商蛇口的人士也對觀點地産新媒體坦承，作為央企，公司内部的職位屬“一個蘿蔔一個坑”，這也導致了部分人才流失。

市場分析續指，招商蛇口近年來提出的跻身一線房企行列、千億規模等口号，某種程度上對公司發展提出了更高的要求。在這種情況下，激進拿地成了規模擴張的主要途徑之一，各區域負責人也肩負了一定的壓力，離職或許與此有聯繫。

不過，招商蛇口董秘劉甯在接受觀點地産新媒體采訪時回應稱，孟才等人大概在去年底已提出辭職事宜，公司内部也已安排好新的接任者，只不過目前還未正式公布。“招商蛇口的人才梯隊完備，孟才、王晞的辭任不會影響公司正常的經營管理。”

據最新市場消息稱，南京招商總經理蔣鐵峰近期已升任招商蛇口華東區常務副總經理，並主持工作。

整合傳言下的千億規模

對于外界近日盛傳招商蛇口将接盤中糧集團旗下地産業務一事，劉甯則對觀點地産新媒體回應稱，目前已聽聞市場傳言，但這並不屬實。

按照援引自中糧集團高層人士的說法稱，中糧集團正在考慮将地産業務逐步剝離，目前正和招商蛇口商談，最終結果仍未确定。最可能的情況是，此次整合或從中糧旗下地産項目開始，大悅城部分放在最後。

從資産情況看，中糧集團旗下有中糧地産、大悅城兩大上市平台。其中中糧地産2015年累計持有的項目計容建築面積823.65萬平方米，分别位于北京、深圳、成都、南京等一二線城市；大悅城有近20個商業物業項目，包括綜合體、酒店、綜合旅遊等。

對于中糧及招商的整合，中信建投分析師陳慎對觀點地産新媒體認為，從央企整合的角度而言，這的确存在可能性。“招商蛇口不僅可以從招商局獲取資源，還可以從其它央企手中獲取資源，畢竟它擁有較為豐富的運作能力。”

不過，劉甯對此卻給出了不同的答復。她對觀點地産新媒體表示並不知悉高層是否有和中糧集團洽談（接盤），但作為上市公司若要進行資産並購，需要對標的資産進行嚴格的審核。

劉甯續稱，中糧集團擁有不錯的地産資源，即便如此，一宗並購生意的成功也需要“天時地利人和”，而“目前招商蛇口並沒有和中糧集團進行資源整合。”

這足以反映出外界對招商蛇口規模擴張的關注程度。過去多年以來，招商地産作為招商局集團地産闆塊唯一的上市平台，在規模和地位上仍處于第二梯隊。在2015年重組的草案中，招商蛇口指，原有的招商地産“與集團對地産業務的目標定位不符”。

加上深圳前海蛇口自貿區亟待開發的背景，一繫列因素推動了招商蛇口吸收合並招商地産並重新上市。在合並後，招商蛇口截至2015年底合計在手的土儲規模超過2800萬平方米，号稱“土地資源評估價值8900億元”。

其中僅2015年，招商蛇口在拿地擴張方面已表現出與過去數年截然不同的積極态度，拿地金額接近400億元，約占全年銷售額（575.80億元）比重的65%以上。

進入2016年一季度，招商蛇口實現銷售額132億元，同比增長87%，占全年目標650億元的20%，主要得益于一二線城市充裕的貨值。期内拿地趨于平穩，單季度僅在江蘇和廣西核心城市獲取三宗地塊；拿地總額達60.7億元，占銷售額比重46%。

相比于高成本的市場化拿地，資本界最關心的仍是：招商蛇口位于深圳前海和蛇口的土地資源儲備，将給這家新公司帶來多大的規模效應？

通過資産整合，招商蛇口已獲得太子灣、蛇口及前海土地資源約536萬平方米，其中已辦理或正在辦理使用權證的土地面積僅211萬方，且主要集中在前海的工業用地。在深圳市場商住用地供需極度失衡的情況下，這些存量資源被認為是公司“釋放空間進一步超市場預期的所在”。

與此同時，招商局集團已完成對中外運的整合。考慮到中外運旗下擁有大量物流用地，招商蛇口也将受益于集團地産進一步整合。中信建投認為，這将是“成熟一批注入一批”的模式。

不過，另有分析人士對觀點地産新媒體指，前海、蛇口等區域土地未來存在土地轉性（工改商，工改住等），以及容積率調整的可能性，目前招商蛇口在這方面卻推進緩慢，這導致了公司的投資價值被進一步埋沒。

截至5月6日，招商蛇口跌2.20%，收盤14.24元，較去年底上市縮水31.74%；目前市盈率23.21，市淨率2.37。

在此前3月底的網上業績上，從招商物流調任招商蛇口總經理的許永軍無奈地表示，自己來公司三個月，被問的很多的一個問題就是股價。而談及解決方案時，他的主旨是“提高經營業績”。

就業績分布而言，盡管招商蛇口明确将社區運營、園區運營、郵輪運營三大闆塊列為未來的發展方向，但以房地産開發銷售為核心的社區運營仍是最重要部分。在去年業績中，社區運營總收入總營業收入492.22億元的85.18%（2014年占90.29%）。

正因如此，尋求更多的非市場化拿地，也成為招商蛇口擴張之路上的理想選擇之一。如若中糧集團整合屬實，旗下中糧地産位于深圳的項目或許是招商蛇口最為看重的資産。

觀點地産新媒體了解，中糧地産在深圳寶安區有多個城市更新項目，涉及物業建築面積約115萬平方米，涉及新安、福永等片區。僅按其中48萬平方米可售物業面積，及寶安目前4.8萬元/平方米均價推算，該部分物業的貨值便達230億元。