卓越100指數 | 年報快評：泰禾的平衡

觀點地産網 黃其森對于泰禾集團2015年的表現，想必會非常滿意。

2015年，泰禾集團在北京、在上海、在深圳都取得了不俗的表現，無論是樓盤銷售還是土地收購，都讓人們印象深刻。

最高光的時刻，應該是在聖誕節禮日當天，斥資57億奪得深圳寶安尖崗山2宗地塊，其中一宗地樓面地價79907元/平方米，創造了2015年度新的單價地王紀錄。

對于這家起家于海西閩商熱土，依靠“院子繫”産品奠定在行業中地位的房企而言，過去幾年的發展可謂烈火烹油、突飛猛進。

深耕一線城市 銷售進階300億

觀點卓越100指數顯示，泰禾集團2013年度銷售規模首次突破百億，實現銷售合同金額124.44億元，與2012年度相比增長約100%。

在此之後，泰禾用“一年一個台階”的速度在擴張，2014年實現230億元銷售金額，同比增長率84.83%，2015年即進階到323億規模，同比增長40.43%。

銷售的高速增長使得泰禾集團短短幾年時間就跻身卓越100指數中2015年度中國房地産銷售金額TOP30第23名。

也就是說，中國房地産行業中，年度銷售業績表現比泰禾更好的企業集團只剩下22家左右。

“深耕一線城市”的策略下，泰禾獲取的土地儲備主要位于北京、深圳等一線城市及杭州等二線發達城市，能夠較輕松地應對行業去庫存與回歸一二線的形勢變化影響。

均價一年上漲6000元 盈利能力待提升

2015年，泰禾集團房地産主業實現主營業務收入146.04億，比上年同期增長77.95%；結轉面積74.21萬平方米，同比增長23.10%。

銷售高速增長使得泰禾在營收方面也錄得較快速度增長，但對比收入和結轉面積的增速，可以發現泰禾的均價在上漲。

卓越100指數統計顯示，2014年度，泰禾集團房地産主營業務結轉均價為13613元/平方米，2015年度則上升至19679元/平方米。

這與泰禾深耕一線城市及産品類型有關，但也可以發現，2015年度一線城市房地産市場異常火熱，以及區域市場成交、地價、房價的上升，給泰禾帶來了很多紅利。

體現在盈利能力方面，泰禾集團2015年報顯示，期内實現營業收入148.13億元，毛利30.38億元，毛利率為20.51%。

淨利方面，泰禾集團2015年度實現淨利潤12.65億元，實現歸屬于母公司所有者的淨利潤13.25億元，淨利率為8.95%。

不過，這幾個數字還不算很亮眼，特别是與泰禾的銷售表現及均價表現相比。

卓越100指數統計發現，泰禾集團2014年度毛利率及淨利率分别為22.15%、9.36%。而其2015年中期盈利表現則更好，分别達到了25.46%、13.59%。

降負債、少拿地 高速擴張中平衡現金流

泰禾集團高速擴張和拿地這幾年，一直都被媒體關注着負債和現金流進行分析與報道。

僅以資産負債率而言，過去一段時間其确實比較高，2014年度中期為88.02%，2014年度期末為89.23%，2015年度中期則為89.72%。但這個數字至2015年期末則下降到79.87%，已經處于正常的水平。

年報還顯示，泰禾集團2015年期末擁有貨币資金為57.36億元，較期初增長71.01%，主要原因是房地産項目預售收到的現金增加；期末現金及現金等價物余額46.12億元，較上期增長118.91%。

與此同時，泰禾集團期末存貨580.42億元，較中期613.56億元有所減少，在此影響下，流動比率及速動比率分别為2.24、0.48，均為近幾年來最好的狀态。（2015年度中期：1.80、0.18；2014年度期末：1.89、0.26）

對于現金與負債的好轉原因，泰禾集團董事長黃其森在年初接受采訪時曾表示，泰禾集團從2014年開始就進行了一些調整。2013年，拿地共計支出200億；2014年，拿地支出150億元；2015年，拿地數量更少。

卓越100指數統計顯示，2015年，泰禾集團共獲取6宗土地，其中兩宗為合作開發項目。分别為北京昌平麗春湖地塊、北京昌平南邵地塊、深圳寶安尖崗山地塊及杭州余杭地塊，新增土地儲備38.69萬平方米（新增權益面積為31.14萬平方米）。

黃其森認為，如果不是前幾年抓住了機遇，充分使用杠杆，泰禾集團就不可能有那樣的規模增長速度。