卓越100指數 | 年報快評：SOHO中國的代價

觀點地産網 “轉型”這個詞SOHO中國說了三年。對于SOHO而言，2015年是蟄伏的一年。

這一年，SOHO中國幾乎沒有物業銷售。在2015年上半年時，物業銷售收入甚至為負。原因主要是由于銀河SOHO此前售出和預訂的物業單元出現銷售退回。

2015年，SOHO中國在年初推出3Q計劃。為了推廣該計劃，SOHO中國這一年都只在做一件事，不僅在自家項目上推行，還把生意做到了張玉良的摩天大樓里。

盡管如此，在一年又一年的業績報告中，SOHO中國逐年減退業績讓人對其未來預期有所疑慮。但在創客與we work風口下，SOHO中國所推崇的3Q的商業模式仍值得探讨。

銷售為零後重提物業銷售

根據3月8日最新發布的2015年度報告，“回顧2015年，從經營理念上，我們一直堅持SOHO中國三年前宣布的轉型，于本年度幾乎沒有銷售房屋。”

SOHO中國表示，業務模式從原來的銷售物業轉換成持有物業，並非把物業變現及撤走資金，而是持有物業。

不過話音未落，潘石屹在2015年度業績會上卻另有說法：“鑒于目前北京、上海房價上漲非常快，公司決定把一些比較成熟的、出租情況非常理想的非核心資産進行銷售。”

對于一年沒有銷售收入的SOHO中國，這種重啟銷售念頭，是潘石屹出于商人嗅覺不願放掉賺錢機會，還是對于連年下跌利潤曲線的某種屈服？

不過，回過頭來看看，想當年SOHO中國也曾有過風光，其在2008年登上由觀點地産新媒體發布的地産G30（上市公司30強）的榜單中。

其後，在2013年卓越100榜中排名80名，2014年表現有所上升至77名，但是其宣布轉型的第三個年頭，在2015年卓越100榜單中再也見不到SOHO中國的身影。

也許未來，已經不能用傳統房地産企業的數值來衡量SOHO中國了。

營收持續下滑、租金占比大漲

在2015年度報告中，SOHO中國宣布公司營業額約為9.95億元，較2014年約60.98億元下降約51.03億元，下降約84%。

事實上，不止這一年，對比近幾年的财務數據發現，SOHO中國各項盈利指標一路下行。其中營業額分别為2012年161.43億元、2013年146.21億元、2014年60.98億元、2015年9.95億元，同比跌幅分别為9%，58%和84%。

溢利方面，2015年除稅前溢利約為14.07億元，較2014年同期除稅前溢利約66.89億元下降約79%。權益股東所占純利約為5.38億元，較2014年同期下降約87%。

利潤的持續大幅下滑恰是反映出SOHO中國轉型陣痛。

近四年來，該公司除稅前溢利分别為181.95億元、124.70億元、66.89億元和14.07億元；同比跌幅分别為31%、46%和79%。公司股東應占溢利分别為105.85億元、73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分别為30%、45%和87%；每股基本盈利亦從2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

不過值得一提的是，在營業收入中，租金占比越來越高。根據年報，2015年租金收入約10.52億元，較2014年4.24億元上升約148%。

同樣也正因為轉型，SOHO中國在毛利潤率方面表現較為搶眼，2015年期間毛利潤率約為74%，同比去年同期上升明顯（2014年為50%）。

短期債務承壓兩年到期貸款54億

負債方面，截至2015年12月31日，SOHO中國的銀行貸款共計約162.67億元。其中，銀行貸款中的約19.21億元将于一年内到期或按要求償還，約35.01億元将于一年以上兩年以内到期，約84.85億元将于兩年以上五年以内到期，約23.6億元将于五年以上到期。

簡單計算，在兩年内到期的貸款約54億元，這對營收僅為9.95億元的SOHO中國而言，無疑償還壓力非常大。

資産負債率方面，于2015年12月31日，集團優先票據與銀行貸款共計約178.82億元，占總資産比率約為25%（2014年約為26%）。淨借貸（銀行貸款+優先票據–現金及現金等價物及銀行存款）與總權益比率約為24%（2014年約為19%）。

成本方面，截至2015年12月31日，集團全部有關物業開發和投資的資本承擔約為55.53億元（2014年同期62.09億元）。

正由于SOHO中國逐漸向持有物業轉型，在負債率表現越來越低。不過，将近54億元兩年内到期的短期債務正是SOHO中國重啟銷售的驅動力。