卓越100指數 | 年報快評：碧桂園一二線還是三四線

觀點地産網 對于碧桂園而言，2015年應該是業績表現有些平淡的一年。雖然未來還是可以将馬來西亞填海造城20年作為支撐點進行大量推廣，但銷售增長減速和盈利能力亟待提升卻不容忽視。

表現不如過往靓麗的原因之一，在于碧桂園對于回歸一二線及堅持三四線擴張策略之間的選擇。從年初旗幟鮮明地在全國各大一二線城市頻繁落子，到年底北京豐台退地，原本意圖“擁抱一二線”的碧桂園略顯遊離。

最終，碧桂園年底收官的底氣所在，既不是土地樓市同樣火熱的一線城市，也不是印象中庫存高企、去化艱難的三四線城市，而是遙遠的海外飛地馬來西亞。

銷售增長減速 均價處低位

3月15日，碧桂園公布2015年度全年業績報告顯示，2015年集團、聯營及合營公司合同銷售金額約人民币1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分别同比增長7.1%和10.7%。

其中，下半年合同銷售金額約為人民币856.9億元，環比增長57.3%。銷售樓款現金回籠約為人民币1170.0億元，連續第二次實現現金回款過千億，全年共有61個全新項目開盤。

觀點卓越100指數顯示，三年前異軍突起擠入千億陣營的碧桂園，在2013年實現了1060億元銷售，同比增長約123%，位列該年度7家千億規模房企第6名，高于恒大地産的1004億元；2014年度，碧桂園銷售金額增長至1287.9億元，同比增長率21.5%，仍然位列該年度千億規模房企第6名，高于中海地産的1126億元。

但2015年，碧桂園銷售增長速度回落至個位數7.1%，銷售金額在千億房企排行中位列第7，同樣身為華南民營房企並同樣深耕三四線的恒大地産，本年度突破2000億規模。

除此之外，碧桂園2015年銷售均價約6512元/平方米，較2014年的6681元/平方米回落。這個價格在同等規模房企（銷售金額排行前十企業）中處于低位，2015年度該項指標最高的是融創中國，全年銷售均價超20000元/平方米。

對比來看，與碧桂園産品類似的恒大地産，均價目前呈現逐年增長的态勢，2015年度提升至接近8000元/平方米（2015年度：7890元/平方米，2014年度：7227元/平方米，2013年度：6741元/平方米）。

盈利能力亟待提升 轉型需努力

營運指標表現平淡，反映到财務數據上最明顯的迹象就是盈利能力亟待提升。

碧桂園年報顯示，2015年集團實現總收入約為人民币1132.2億元，同比增長約33.9%，其中物業開發分部收入約為1094.6億元，同比增長33.7%。土增稅撥備前毛利約為人民币228.6億元，同比增長3.7%，公司股東應占利潤約為人民币92.8億元，核心淨利潤為人民币97.1億元，同比增長5.1%。

據此計算，碧桂園2015年度毛利率為20.19%，公司股東應占淨利率為8.19%。這兩個數據對比以前，其毛利率在2015年度中期及2014年度分别為23.19%、26.09%，淨利率則為10.42%、12.10%。 

或許，對于碧桂園而言，盈利能力表現亟待提升同樣有行業大環境的影響在内，畢竟三四線城市庫存高企、亟需去化的現實情況，已經成為當前中國房地産的“難點”之一。因此，碧桂園2015年提出“擁抱一二線”及加大海外投資力度並非沒有現實考量。

年報顯示，2015年碧桂園約52%銷售貢獻來自于國内一二線城市的項目（2014年度：50%），另有46%來自于國内三四線城市的項目（2014年度：50%），集團在土地獲取、産品開發、營銷能力等方面的優化提升顯然還是使得其銷售規模和去化率有所突破。

但是這種調整並非一年時間可以完成的，碧桂園未來仍需努力。

現金大幅增加 存貨需要削減

在銷售及盈利表現對比以往尚不夠出彩之外，碧桂園負債及現金流管理方面的表現或許值得一贊。

觀點卓越100指數顯示，2015年度碧桂園資産負債率為75.32%（2015年度中期：76.08%，2014年度：76.70%）；期末加權平均借貸成本為6.20%（2015年度中期：7.07%，2014年度：7.59%），同比下降139個基點；擁有可動用現金人民币478.8億元（2015年度中期：272.2億元，2014年度：272.14億元），另有人民币913.5億元銀行貸款額度尚未使用。

此外，碧桂園2015年度總資産達到3619.56億元，較2014年度的2680.32億元增加近千億元，期間負債總額增加僅為670億元。

風險管控方面，截止到2015年12月31日，碧桂園的流動資産淨值約人民币704.21億元（2014年度：359.94億元），流動比率約為1.35，比2014年12月31日的1.23有所提升（2015年度中期：1.25）。

不過，碧桂園另外還需要努力的就是，其2015年期末存貨增長至1712億元，這一數字在2015年度中期為1486.55億元，2014年度期末則為1312.92億元。其中，開發中物業存貨增長至1351.07億元（2015年度中期：1229.26億元，2014年度：1059.94億元），建成待售物業存貨增長至341.14億元（2015年度中期：233.52億元，2014年度：232.03億元）。