賈康成都開講：房地産稅、市場與風口下的樓市

2015城市觀點論壇成都行·特寫 作為西南地區的核心城市，成都房地産在高速發展過程中卻日益暴露商業地産增量和吸納量不對等的問題。經濟下行帶來的分化态勢，盤旋在蓉城上空的高庫存陰影，無不挑動着市場的敏感神經。

9月24日，全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院院長賈康在2015城市觀點論壇成都行期間，接受了包括觀點地産新媒體在内的多家媒體采訪，以資深行業學者的身份就當前房地産的熱點問題作出回答。

縱觀整場采訪，作為宏觀經濟的研究專家，賈康時不時得面對媒體抛出的關于中國房地産發展走勢、房地産稅立法等話題。他認為房地産的大趨勢仍是呈景氣的上揚曲線，房地産稅未來也将解決低收入階層及夾心層的“住有所居”問題。

與此同時，盡管多次謹慎地表示“手上沒有太多數據”，來到成都的賈康仍展示出“入鄉随俗”的一面，對業界關心的成都商業地産、二手房中介競争等話題發表看法及建議。

他強調，成都的房地産市場並不像杭州一樣大起大落，自身調整更平緩。而市場應當遵循“優勝劣汰”的競争法則而非政府主導，包括成都的商城在内，如果不能保證盈虧平衡，商場會主動收縮營業規模。“當然，政府在這方面要給出必要的引導。”

房地産向好

針對中國房地産，賈康的發言顯得較為樂觀。“最大可能性是，越來越多城市會匯入房地産回暖的軌道，因為今年下半年回暖的表現很明顯。”

據國家統計局發布的數據，2015年1-8月，全國商品房銷售額4.80萬億元，同比增長15.3%，增速提高1.9個百分點；商品房銷售面積6.97億平方米，同比增長7.2%。

對此賈康表示，全國商品房均價、銷售額往上走，這個過程估計還要走一段時間。因此，房地産是進入了一輪調整，還在繼續深化的過程中，總體表現仍值得肯定。

他用“中國城鎮化”來解釋自己對中國房地産發展樂觀的原因，認為中國城鎮化進程剛走了一半，這是決定房地産呈上揚曲線發展的根本原因。“跟房地産景氣伴随的，還是不斷地增加投入和從均價里邊取得投資回報。包括住房在内的不動産，平均價格呈上揚曲線應該是個大趨勢。”

在采訪過程中，房地産稅也成為媒體關注的焦點話題。此前8月份，最新調整過的十二屆全國人大委員會立法規劃向社會公布，包括房地産稅法在内的34項立法任務亮相其中。

被問及房地産稅能否在2017年如期通過立法時，賈康謹慎地表示，這還需要觀察。不過他強調，房地産稅列入人大立法的規劃，完全是符合三中全會文件的頂層規劃，也完全适應稅收法定的具體的原則要求。

一旦房地産稅通過立法、正式實施，賈康認為表示，低收入階層以及夾心層将是最先受益的社會群體。

具體而言，他指出，從社會角度看，通過直接稅的調節可以貫徹“再分配合理化的要求”。國家通過向有多套房的社會成員收取直接稅，轉而扶助弱勢群體，通過再分配的方式将房地産稅的實惠落到低收入階層等群體。

成都的進退

除了宏觀經濟，現場采訪的媒體也不約而同地将話題引向成都本地市場。而賈康笑着接過他們的話題，表示“成都的問題要具體分析”，稍作停頓後開始沿用自己慣常的宏觀視角一一作答。

賈康稱贊成都的城市面貌、功能區配套，尤其是此前強調的城鄉一體化發展思路是“非常正确的”，這使得成都相對而言在總體布局方面有比較好的基礎。

據相關統計，2015年上半年成都商品房成交面積1276.88萬平方米，同比跌幅收窄至2.86%，主城區房價全線跌破萬元大關。不過賈康對成都依然持樂觀态度，強調由于規劃比較成功，成都的房地産市場並未出現類似杭州的降價風潮。“沒有這種風潮托起來的大起，就不用擔心一下子垮下去的大落。”

對于媒體關心的成都商業地産過剩問題，賈康在承認的确存在過剩可能性的同時，強調市場會對這些問題自我調節。

“如果生意不行、不能保證超過盈虧平衡點的話，商城會收縮營業的規模。”他表示，成都商業地産的市場競争問題不值得政府特别着急，但政府在這方面要給出必要的引導。

對于成都目前土地供應遇冷而諸如萬達等房企在郊縣大規模拿地的情況，賈康也認為這是市場自主調節機制起作用。他多次強調，政府應該堅持土地一定要通過競争決定開發商，這樣一來開發商便會在獲得投資回報的同時，主動承擔決策失誤的風險，即消化庫存。

賈康形容開發商自7月份以來在成都郊縣大規模拿地是種“很有意思”的情況，認為開發商之所以如此布局，或許是為了在整個城市在擴大建成區面積、增加常住人口的過程中，能分享到這一發展所帶來的成果，取得發展紅利。

另外，針對鍊家收購成都二手房公司伊城以及房地産電商降低傭金的問題，賈康則是從成本的角度分析稱，互聯網的好處就是讓實際成本更低。如果房地産電商将二手房傭金降到0.5%也能存活，那肯定會強調按3%收入二手房傭金的傳統機構的生意。

“只要是公平競争，只要在房地産交易方面不違法違規，我覺得就沒有什麼和指責的，而且還應該鼓勵探索發展。”

以下是全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院院長賈康接受采訪的實錄：

現場提問：非常感謝賈老師接受采訪，今天很多媒體朋友在場，大家也都很關心房地産稅等宏觀的問題。聽說前段時間房地産稅已經列入國家立法規劃，請您介紹一下，房地産稅到2017年能否如期通過？

賈康：這還得觀察。但是房地産稅列入人大立法規劃，我覺得這是合乎邏輯的，它也是在貫徹落實三中全會決定的精神。三中全會要求加快立法，並适時推進房地産稅改革，這個精神就是一定要掌握好立法先行，同時在稅收法定的概念上也形成共識了。

今年兩會也明确，在2020年之前，原來的條例都要争取上升為“法”。因為國家現在實際開征的十幾種稅里邊，稱為“法”的很少，其它的都叫“條例”。另外，新開征的稅種都要通過立法，完成立法之後才能開征。

所以将這個邏輯合在一起來講，房地産稅列入人大立法的規劃，完全是符合三中全會文件的頂層規劃，也完全适應稅收法定的具體的原則要求。

當然這也一下子引起了大家的高度關注和熱議，這是延續了前面幾年凡是說到房地産稅便屢屢出現熱議的高潮，也說明它确實涉及到千家萬戶，牽動利益、感情，一定是一個要特别審慎的、做好立法工作的重要改革任務。

現場提問：我們機構有一周的輿情周報，連續一個多月寫了房地産稅法的問題，房地産稅法到底是給了民衆哪些實惠？

賈康：說到實惠問題，一定要具體分析。房地産稅，現在說的是狹義概念，包括一部分住房消費在它的保有環節從無到有的形成稅收的調節。在過去，我們自住的房子從來沒有考慮要繳納保有環節的稅收，現在要從無到有，房地産稅的實惠首先不是反映在納稅人的環節，納稅人不光感受不到直接的實惠，還要讓渡利益。

但從社會的角度講，房地産稅确實可能提供實惠。這個直接稅的調節，一定要貫徹再分配合理化的要求，抽肥補瘦，就是有支付能力的住好房、大房、豪宅，有多套房，這些有支付能力的社會成員，通過直接稅可以為國庫多做貢獻。國庫拿這個錢幹嘛？回過頭來要更多地扶助弱勢群體，這叫再分配。如此一來，再分配的實惠就落到社會成員里邊最應該得到扶助的弱勢、低收入階層。

當然除了低收入階層，收入夾心層也可能得到實惠。因為夾心層要解決住有所居的問題，他們心目中想的也是能夠買房。而中國的保障房已經有一種共有産權房的概念，這種共有産權房仍然是保障房，建設是需要資金的。通過新的稅種取得的收入，在預算安排上可以更多地側重于支持公租房、共有産權房，形成有效供給。所以最得實惠的首先是社會成員中間要解決住有所居的低收入階層，以及收入夾心層。

現場提問：我想問一下關于成都本地的問題，之前成都很多房企都是在主城區拿地，但從7月份到現在的趨勢是在更遠的郊縣拿地。您認為基于成都的樓市現狀，開發商趨向于在幾年前不太看好的區域大規模拿地，是否意味着整體樓市更重視衛星城鎮的發展？

賈康：這個情況很有意思，開發商拿地可不是一時沖動，他們要做大量的市場預測、調研，結合自身的生産經營的戰略策略才出手的。

在商言商，開發商在這方面有豐富的經驗，現在出手拿前幾年看不上、城鄉結合部更靠外面的地意味着什麼？他們感覺到在成都這個區域，未來的大概率是中心區擴大。現在将相對比較容易拿到的地塊拿到手，這是他們整個戰略布局的需要。很大可能性就是未來的若幹年里，在成都的建成區繼續擴大的過程會和開發商拿地的領域形成一種互動，進一步提升成都的房地産業和經濟社會生活的景氣水平。它伴随着的是城市常住人口規模還會提升，各種功能區還要升級換代，還要把各種各樣宜居城市的要素配得更好。

整個城市布局在擴大建成區面積、增加常住人口的同時，已經出手拿地的開發商就要分一杯羹，要共享這個成果，取得發展紅利。當然這過程中不敢說百分之百的開發商都成功。如果出現決策失誤的案例，造成的影響是什麼呢？就是開發商要自己消化庫存，因為他們總體來說不是政府背景，所以要自己承擔風險，這也是比較健康的機制。

現場提問：現在成都這邊商業地産比較過剩，很多人認為這跟它的城市發展速度不能夠完全匹配，您怎麼看待這個問題？

賈康：這有可能，但是我覺得成都會自我調節。商城建的偏多了，如果生意不行、不能保證超過盈虧平衡點的話，商城會收縮營業的規模。這好像不值得政府特别着急，因為政府現在不直接建商城，一般都是靠市場競争形成商業區。當然政府在這方面要給出信息，要給出必要的引導。

現場提問：在剛才您說的經濟下行的情況下，2016年的房地産市場會有什麼樣的趨勢？具體在成都，可能會呈現出一些什麼樣的情況？

賈康：2016年離現在還有一個季度多一點，我估計的最大可能性是，越來越多城市會匯入房地産回暖的軌道，因為在今年下半年已經看得很清楚了，房地産回暖的表現很明顯。

我前面講過，全國商品房均價、銷售額是往上走的，這個過程估計還要走一段時間。所以房地産是進入一輪調整，還在繼續深化的過程中，總體來講表現還是值得肯定，它還是合乎規律的。

我始終認為，中國房地産有一個大背景，就是中國城市化進程剛剛走了一半，沒有理由說它現在就馬上陷入一個低靡期。經過一段時期的調整，房地産的大趨勢仍然是一個景氣的上揚曲線。而跟房地産景氣伴随的，還是不斷地增加投入和從均價里邊取得包含的投資回報。包括住房在内的不動産，平均價格呈上揚曲線應該是個大趨勢。

現場提問：成都作為西部一個重點的城市，和一線城市有哪些不同的情況？

賈康：成都的問題要具體分析，我手上沒有太多的數據。我的印象就是成都的城市化建設這些年做得不錯，至少硬件做得不錯。成都的城市面貌、功能區的搭配，特别是此前強調的城鄉一體化的思路是非常正确的。在城鄉一體化方面，成都是先行先試、創造了很好經驗的，從經濟學上來說是能夠反映規律的。這使得成都相對來說在總體布局方面有比較好的基礎。

我過去也了解過成都整個城市的規劃，它有一個規劃館，我看過那個沙盤，它把産業、各種各樣的功能區、宜居城市、環保都放到大規劃里。從這個角度來說，成都似乎更能夠避免以後發展過程中大起大落。因為成都若幹年前沒有出現像杭州那樣特别引人注目的降價風潮，購房者蜂擁去搶購，跟風肆無忌憚地炒作，沒有這種風潮托起來的大起，就不用擔心一下子垮下去的大落。

成都自身的調整可能會更加平緩一點，不同地段、不同類型物業會有一些高高低低的分化。從這個角度來說，我覺得成都在城鄉一體化和繼續提升老百姓講實惠、過日子比較悠然自得的城市風格方面，可能未來會有更好的發展軟環境。

現場提問：我有一個關于互聯網與房地産結合的問題，李總理提出互聯網+的概念，包括房地産電商也把二手房傭金從3%降到0.5%，您能否發表下對互聯網房地産電商的看法？

賈康：二手房傭金這個例子我沒有過多的了解，不過聽着是對路的。互聯網的好處就是讓大家覺得更便捷，實際成本更低。如果房地産電商認為把二手房傭金降到0.5%就能活下來，那它當然就要擠掉按3%收取二手房傭金的那些機構的生意，從而讓老百姓得實惠，何樂而不為？

只要是公平競争，只要在這方面不違法違規，我覺得就沒有什麼和指責的，而且還應該鼓勵探索發展。但電商做線上線下還是有對接的環節，需要組織購房者去看房子實際的情況，它可以最大限度地減少過往那種比較復雜的、多次跑到現場看房的麻煩。

現場提問：您也知道王健林要在成都建10個萬達廣場，但成都的商業的保有量非常大，現在供應的地塊商業指標也非常大。能不能幫我們分析一下，成都市場上出現的這種狀況，從政府層面，比如說土地供應、指標規劃，應該怎麼避免出問題？

賈康：如果商業地塊是通過招拍挂的方式競争産生最後的中標者，這是必須堅持的。招拍挂不能是簡單的“價高者得”式拍賣，可以更把它的指標豐富一些，增加各種各樣的其它功能的要求，比如收益指標體繫。

但是總體來說，土地出讓一定要通過競争産生開發商。如果是競争産生開發商，開發商自然不是傻子，最後排第一名的企業付出的最多，同時也就意味着它要承擔跟出價相匹配的風險。這個風險萬一出現了，不管是什麼開發商，它拿了這麼多的地塊，最後做下來不能如願取得投資回報，那就需要自己消化。

對于政府來講，應該考慮有一些風險提示或者信息的參考，但不能替開發商做決策。政府一定要公正組織取得土地開發權的競争，提供必要的一些信息和風險提示，在這過程中合理地給出指導。在早些時候的國外，這種方式叫做“窗口指導”。

另外，如果很有經驗的萬達一下子在成都擺這麼大的布局，我沒有相應數據，所以不好估計。它可能在做商城以外，會有别的業态打包一起做。

現場提問：鍊家收購了成都的二手房公司伊城等，現在二手房市場就是一個傳統和互聯網的對壘。二手房市場的變革應該是颠覆性的變革，這種模式從國家宏觀的政策層面來講，有沒有一些規範？包括現在大家都在提的全民經紀人模式，在國内的法律或者行業規範方面仍是一個空白的區域，這方面國家應該怎麼引導？

賈康：據我理解，一手房、二手房之間並沒有什麼特别嚴格的界限，比如說新的樓盤和二手房如果放在一個中介上推介，應該沒有硬障礙吧。另外就是實際生活里邊，有些人自己並不注冊公司，但是他們介紹有房可以轉讓，這也不違法。

現場提問：全民經紀人模式出現之後，在交易的過程中會不會存在很多人拿着公司的工資，然後飛單到其它地方成交的情況？另外，在交易的過程中是否有尋租的空間？

賈康：如果充分競争，我覺得倒不妨看看出租車的例子。出租車流行滴滴打車、神州專車等服務，它們是靠便利性讓社會接受。如果以後真的在住房環節里可以靠親戚朋友在網上推介就解決問題了，那當然就搶了正規房屋中介的市場。

但我觀察，現在很多人還是願意找專業的中介，在網上挂廣告越來越不容易出手了，中介有其它的促銷手段。這種交易，其實還是涉及到一個市場自身的選擇及比較的過程。