8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，世邦魏理仕中國區董事總經理祝惇若先生髮表了題目為《中國高端物業市場回顧與展望》的演講。
以下為祝惇若先生演講的全文實錄：
祝惇若：各位早上好，非常感謝組委會給我們這個機會，能夠分享一下世邦魏理仕對這個市場的研究和觀察。我的題目是中國高端物業市場的回顧和展望。主要是回顧過去一年中國高端市場的變化、表現以及對高端市場未來展望的一些看法。首先，我們看一下大家最為熟悉的住宅市場。08年下半年隨着壓制性的調控政策逐漸顯現以及全球經濟危機深入，住宅投機需求離場，自住需求成交也在下滑，全國房地產市場進入一個價格及成交量雙降的調整中。但是對高端物業來說，由於在城市當中的稀缺性，尤其是上海、北京調整幅度低於普通市場。從世邦魏理仕研究數據可以看出，6個城市價格回落程度在10-20%之間，四個城市在10%，還有四個城市在5%。這裏我想解釋一下高檔住宅市場的定義，以上海為例，住宅以3萬元為基準，別墅也是3萬，北京公寓是2萬，別墅是3萬，深圳普通公寓是3萬，別墅是4萬。
再看2009年小陽春中，中高檔住宅成交比例變化。春節過後，許多開發商打着促銷，08年出臺的政策也開始發揮效力。最初購買的是自住型需求者。然後是小戶型熱銷。隨着普通市場升溫，改善性、投資性進入樓市。加之未來通脹預期，中高檔住宅成為投資者保值投資的首選。高檔住宅佔住宅成交比例上升。最明顯的是深圳，從1.7%一直上升到19.8%，增加了18個百分點。成都和杭州也增加了8個百分點和5個百分點。
這是2009年第二季度價格反彈。開花商分段漲價，二季度，華東、華南高檔住宅價格上漲迅速。寧波、廣州、深圳高漲住宅均價上漲10%左右。杭州、天津上漲超過5%，重慶、南京、上海、西安有小幅上漲。我們回顧中國高檔住宅市場，證明了它的抗風險性以及市場地位。短期來看，我們認為接下來幾個月開發商將繼續有節奏推盤，但比上半年會緩和許多。長期來看，經濟走勢、相應政策會影響高檔住宅走向。當前樓市現狀將政府帶入一個兩難境地，如果政策收緊，很可能會出現去年的市場萎縮。如果放任發展，又會出現非理性繁榮。下半年如果宏觀經濟繼續恢復，我們預計房地產政策將有所收緊。但是整體經濟向好，保證這個市場向上發展。如果宏觀經濟出現反覆，房地產市場仍將是政府注重的帶頭產業，政策也將繼續寬鬆。
接下來看一下寫字樓市場情況。和高端住宅市場一樣，高端寫字樓從去年下半年進入租金下滑、空置上升通道。金融危機對寫字樓影響更為直接。許多跨國企業為了渡過金融危機，縮短營運預算，國際租戶需求疲軟。雖然金融危機以來，內資金融業有所擴展，但是許多外資金融業搬遷，造成較大的衝擊。許多工業、製造業跨國公司為了節約成本，選擇遷移到租金較低的商務園區。這是甲級寫字樓供應量我們的研究，近幾年和未來持續大量優質寫字樓新增供應，這種情況在全國各大城市都非常普遍。我們可以看到到2008年，新增供應560萬平米，但是從2009年到2010年15個城市新增供應量776萬平方米。一線城市在這次危機受創比二線城市更為嚴重，前四個季度上海、北京、深圳、廣州四大城市優質寫字樓租金分別下降18%、12%、8%、6%。二級城市來說，這次並不會象一線城市那樣明顯，主要因為二、三線城市對辦公樓需求，來自跨國企業和國內企業推動，並且國內企業佔多數。一線城市入住跨國企業比例比較大，受到衝擊較大。二線城市有的租金在下降，但是空置率也在下降，說明這個市場由於租金下降，造成入住率上升。對於優質寫字樓展望，我們長期看好這個市場。目前全球金融危機終止了外資擴張計劃，但是我們認為這只是一個暫時倒退。作為甲級寫字樓最大租戶，銀行以及金融機構發展是評定一個城市寫字樓市場發展潛力主要指標。外資銀行積極進入中國內地市場，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一選擇，為了搶先建立強大的客戶基礎，許多外資銀行進入二三線城市，成為他們重要擴張部分。而國有銀行渴望從乙級寫字樓搬到甲級寫字樓。從我們調查的15個城市，我們認為天津、重慶最具潛力。天津憑藉地理優勢，吸引了許多歐美銀行入住，比如滙豐、花旗、渣打等國際銀行，同時吸引了很多日韓銀行入住。與此相關的政策為天津高檔寫字樓市場發展提供動力。重慶作為中西部重要城市，經濟不斷發展，良好的投資環境和較低的辦公成本，吸引大量外資。根據我們統計，06年以來重慶甲級寫字樓供應量為零，頂級寫字樓存量極小，這提供了巨大空間。
最後我們看一下優質商戶市場，優質商會總的來說，目前中國的優質商戶市場還處於比較健康的供求狀態中。到2009年上半年我們所關注的15個城市，一半城市優質商戶已經從經濟危機所造成的下行通道中走出來。租金重新上漲。只有三個城市優質商戶空置率佔10-20%之間，其餘均在10%以內。高成長的二線城市也越來越吸引零售商目光，優質商鋪由集中到擴散。海外知名的零售商進入。這些城市人口多，高收入人口多，有足夠的商業承載能力，但是之後許多二線城市開始吸引這些零售商眼光。這些地區的城市化進程和人口快速政府，為優質商鋪發展提供巨大潛力。從這裏我們可以看到2009年第一季度，比如大連、天津、瀋陽、杭州、南京這些城市，包括西安，他們的人均可支配收入增長均超過兩位數。有一個令人擔憂的是，短期內許多二線城市恐怕面臨供應過量，從這張圖表也可以看到，我們統計的12個城市中，09年和10年新增供應量196萬，增長21%。而其他11個二線城市09、11年兩年新增供應量增長63%，達到462萬平方米。增長速度遠遠低於當地消費水平增長，缺少消費能量支持，這也是一個不得不令人擔憂的現象。
我們對一些優質商鋪市場的展望。由於二線城市比一線城市處於更強烈的城市化進程中，城市設施更新換代所帶動的需求在一定程度上緩解這種壓力。同時從政策方面來講，接下來半年拉動內需、保增長仍然是中國經濟保持回穩的關鍵。經濟數據顯示，上半年回穩的主要動力就是內需和固定資產投資。進出口貿易是負增長，固定資產投資33.5%。下半年拉動內需仍將是經濟回穩的主力。優質商鋪市場會從內需增加中受益。
綜合前面高檔物業類型，我們認為中國高檔物業市場處於一個快速健康發展時期，這其中也不可避免存在一些問題。但是長期來看，我們對中國高端物業抱以非常樂觀的態度。謝謝大家！