主持人：各位下午好！今天上午有數位嘉賓為我們發表了觀點獨到的精彩演講，今天下午繼續請出在房產界和經濟界數位嘉賓，再次為我們進行一番精彩的演講。我們在今天下午還安排了兩場精彩的對話。今天下午首先為我們演講的是北京師範大學金融研究中心主任鍾偉。鍾偉先生的演講主題是“外資在中國房地產行業的規模和影響估測”。有請。
鍾偉：之所以穿成這麼整齊，我通常以為穿着整齊是對聽眾起碼的尊重。上午在共同宣言中說到我們願意做房地產的實踐者而不是空談者，非常遺憾我對房地產是典型的外行空談者，我也很少談房地產，我在這裏給大家介紹一下中國房地產中有多少外資存在，因為這個話題被炒的沸沸揚揚，也有很多妖魔話的說法，說外資在中國房地產有多少，如何如何重要等。
我研究的主要方向是兩塊，一個是商業銀行的風險管理，另外就是人民幣外匯管理體制，房地產這一塊我並不瞭解，我所瞭解的主要是外資活動的情況。演講的內容，分為三塊。第一，大概有幾種方式可以進入中國房地產行業。第二，中國房地產的外資規模估算。第三，中國房地產准入今後會有怎樣的政策建議。
我們來看第一塊。關於外資進入中國房地產業的渠道。最簡單的方法是什麼？就是我們看在中國整個利用外資的過程中，流入的FDI有多少投資到房地產行業。04年外商直接投資中，從表面來看有3.8%是投入了房地產，一年我們利用的外資規模在六百億美元，乘以3.8%並不大。
我們考慮了四個渠道，非居民購房房產，一個是境外機構在境內購買房地產，另外就是非國內居民在購買房地產。上海、廣州、深圳非居民購房比例非常高，尤其是其中，在04年該比例已達到15.5%。04年的時候，在全國有一個抽樣調查，具體的數字我不披露了。只要是境外匯到境內5萬美金以上的，通常是購買房地產，其中廣州一非居民個人一次匯入700萬美元結匯購房。04年個人結匯有419億美元，這419億美元並不是全是境外匯來的，初步估算有三分之一來購買房地產。
第二個渠道，利用外國直接投資，據商務部統計，04年房地產業新設立外商投資企業1767家，合同外資金額134.88億美元，實際使用外資金額59.50億美元。房地產業連續三年成為僅次於通信設備、計算機及其他電子設備製造行業的第二大外商投資行業。
第三個渠道，通過“自我收購”引資。自我收購的方式非常簡單，自我收購方式改製為境內居民完全控股的外商獨資企業，不僅迅速建立其方便快捷的國際融資渠道(在批准的投注差額度範圍內自由舉借外債，只需備案就可以境內資產對外擔保等借境外資金)，還獲得了以境外殼公司名義擇機在境外上市等籌資的機會，從而為繼續開發境內房地產項目提供了可靠的資金保障。胡潤04百富榜近半數房地產富豪均在控制境內某房地產公司的同時，控制至少一家進外上市公司，04年中國一百位地產領袖排行榜前20位人士僅有4位不控制境外公司。
舉一個例子，新加坡凱德置地，04年投資於中國房地產的資金估計不少於60億人民幣，主要集中於北京、上海深圳。摩根斯坦利04年投資於中國房產的資金估計不少於50億元，主要集中於上海。瑞安地產，04年投資於中國房地產的資金不少於45億元，主要集中於上海。荷蘭ING集團，04年投資於中國房地產的資金不少於35億元，主要集中在上海和北京。外資在中國房地產活動的規模，累加上述三種，佔到中國房地產規模的資金供給是12%-15%。
我們要精確的瞭解外資融資是非常困難的，因為外匯管理實際上是在匯兌環節進行管理，前端的商業活動不能進行管理，因此有兩大缺陷，一個缺陷是不能反映房地產開發商的高財務槓桿特徵，，一般開發商三成是自有資金，七成是外有資金。第二，不能反映房地產市場資金分期使用的一般規律，房地產行業從置地到銷售週期較長。我們通過計算房地產開發企業的負債率來倒推整個進入房地產企業的規模，這樣就有了三個公式，可能大家看的不是很清楚。首先是外資進入房地產行業的規模等於在開發環節進入的資金加上在銷售進入的資金。開發市場中進入的資金就是外資開發企業貸款的比例，然後除以整個外資資產的負債率。接下來的銷售環節也是類似的。我們用這種負債率的方式，來放大外資在中國房地產企業進入的水準。計算的結果是這樣的表，當然有更精確的表，但是我不能提供。這個表可能有一些缺陷(圖)，首先是年度的時間比較短，而且數據比較波動，數據的處理上有一些小的缺陷，最終的結論是什麼呢？我們可以看一下，03年以來，外資流向中國房地產的資金規模在開發市場上佔比重不會超過12%，在銷售市場上所佔的規模不超過26%，總體來說，外資在中國房地產行業的進入狀況是處於剛剛起步的階段，也就是說如果我們認為房地產行業有泡沫的話，怨不得別人，咱們自做自受，當然什麼是泡沫，我也不太懂。
很多人說外資跟國內的資金有替代作用，比如說外資買房，國內資金擠出。我們發現國內開發商開發資金的投入、銷售資金的投入，和外資在這兩個環節介入資金的增長量，國內資金增長還快一些，所以不存在外資替代國內資金的情況。可能宏觀調控對房地產企業還是有相當大的影響，迫使很多資金鍊條比較緊張的開發企業，不得不介入多種融資渠道，尤其是境外融資渠道，這也是聶梅生會長上午反覆強調的，現在中國沒有房地產金融體系，只有房地產的信貸體系。
關於外資進入房地產以後這個行業會有怎樣的限制，會不會限制老外的資金到中國進入房地產的整個開發銷售、策劃、設計等等環節呢？我們來看如果要有政策管制的話，主要是對非居民房地產投資外匯管制，中國這個國家是非常古怪的，老外經常說中國經濟是一個迷，但它很管用。房地產中也是一樣的，房地產是一個迷，三年以來有罵聲、有掌聲，就是這個行業安安穩穩的發展到今天，估計以後中國房地產仍然會在罵聲和掌聲中慢慢往前走，開發商有點假裝成聖人，假裝成富人，都有。全球187個國家，有137個國家對於非居民投資本國的房地產，都是有各種各樣的限制，中國則不然，中國從2002年取消外銷房、內銷房區別，無論是老外還是居民還是企業，想要投資中國境內的房地產，沒有任何的政策障礙。所以中國走在187個國家當中少數的對房地產投資沒有限制的國家行列，這是不多見的。
為什麼我們要對外資進行房地產進行管制呢，管制的動機有三塊。一個是土地資源是稀缺的，這種說法有道理，但是基本上杞人憂天，許多土地私有化的國家，並沒有擔心自己的土地被資本家佔領。第二，公共利益和軍事安全，這個說法有道理，通常轉讓時有限制。第三，限制非居民的大資金炒作，害怕國外資金大筆進入，造成中國房地產的泡沫。我們可以比照中國的情況。
如何進行管制呢？進行管制的方法無非是六種，一個是對老外在中國境內，能夠在上海還是在西北從事房地產開發，有一個區域性的限制。第二老外在中國做房地產時，樓盤的面積是多大不能超過，這也是一種限制。第三，投資於境內金額的限制。第四，外商投資企業的身份限制。第五，投資用途限制，在澳大利亞自己住的住宅可以隨便買，但是想要投資就有限制。第六，轉讓限制。
我們看一下外商在中國房地產活動的情況，很有趣的現象，我們現在能放給外資所有的政策都放出去了，按照我們一貫的傳統，中國是寧給洋賊不給家門，今後希望房地產政策往回走，對外資有不利政策出臺的話，仍然是非常困難的。稍微總結一下剛才說的內容，按照第一種測算的方式，外資在中國房地產中的規模大概是12-15%。第二種方式，也不太厲害，不超過20%。中國現在對外資進入中國房地產行業，基本上不設防，今後要改變幾乎是不可能的。所以我個人傾向於認為外資正在嘗試開始中國房地產市場，這僅僅是一個開始，而不是已經到了大規模進入非常嚴重的狀態。
好的，我演講的內容就是這些。謝謝。主持人：下面是現場提問的時間。
搜房網記者：此次人民幣升值2%，達到熱錢期望的。如果人民幣繼續升值，會不會達到熱錢大量的離開？
鍾偉：其實這次匯率改革過程中，有一些小的紕漏，我也沒有時間去寫。第一個紕漏，我們當時在匯率改革時，初始匯率界定在8.11，也就是說在7月22日中國外匯市場上人民幣兌換美元的牌價將是8.11正負千分之三，人民銀行使用了初始匯率8.11，導致人們以為還會繼續調整匯率，匯改三四天之後，我們做了一個聲明，不會再動了。這是第一個疏忽的地方。第二個疏忽的地方，人民銀行公佈人民幣是參照一攬子貨幣，但是當天都錯誤的報道了，將貨幣一攬子翻譯錯了。為什麼人民銀行要採取參照貨幣一攬子，而不是盯住貨幣一攬子，因為參考貨幣一攬子，這樣人民銀行形象來說就是蒙着黑布的，我們看不見的。參考貨幣一攬子，人民銀行就會有調整匯率的權力，但是這會被其他的部門所分享，因此是參考貨幣一攬子，而不是盯住貨幣一攬子，可能會埋下隱患。第三，我們說在外商市場以供求為基礎的，但是中國還不存在外匯市場，每天國際上外匯市場交易量在一萬億美院以上，中國外匯交易中心交易量今年上半年比去年翻了85%，現在每天的交易量不到12億美元，所以人民銀行的工作中心這次匯改中沒有突出中國外匯市場的建設，這是非常可惜的，如果能夠突出中國外匯市場本身的改革，以及再強調遠期平衡的推出，才能使企業和銀行具有管理和規避風險的能力。所以人民銀行的匯率改革，如果我們從雞蛋裏挑骨頭，是有一些沒有考慮到的細微的東西。
至於說對房地產市場的影響，我看影響是非常微弱的，第一國內所有的房地產開發企業，所以在國內，因此資產摺合成美元全部升值，對於中國企業來說，人民幣升值是好事，這也是滬深股市香港股市會漲的原因。第二，外資要進入中國，2%的升值是不能阻擋他們進入中國的，因為作為一種資金迂迴曲折的投資渠道，購買房地產、到兌現到匯出，其操作成本及匯出時間非常長。儘管現在人民幣升值了2%，或者真實的升值是2-0.5%的利率，就是1.5%，但是現在外匯市場外匯對人民幣的日均還有波幅，完全可以消除到2%或者1.5%升值帶來的有可能的一點點套利空間。所以通過這次匯率改革，如果是基於戰略考慮來投資中國房地產，那麼這些資金還處於早期的摸索階段，以後這部分資金還是會進入的。
謝謝各位。