主持人：下面有請鍾偉教授。鍾老師1990獲南京大學物理學系理學士學位，1999年獲北京師範大學經濟學博士學位，2000年同濟大學系統工程學院博士後。在人民幣問題和資本市場研究方面的成果較有影響，同時對宏觀經濟的若干專題也有涉及。在兒時，鍾老師的夢想是成為一個行吟詩人，而進入大學後，卻學起了物理學，現在賴以安身立命的卻是金融學研究，鍾偉教授關於房地產金融的研究近年來收到學界與地產界的一致尊敬。
鍾偉：接下來的演講不代表真理，道德水平中等，所以研究的水平可能是錯誤的，但是我可以肯定的是我已經盡到了我的專業水平，盡了我所能涉及到的數據，儘管如此仍然有可能是錯誤的。
最近我被一頓猛批，我很意外，我非常不理解為什麼像我這樣的人還會被人批呢？
我今天講的題目是：泡沫的代價。就是這個行業的波動肯定是有代價的，如果沒有代價是可以被人捏的。現在來看一下，泡沫的代價。泡沫有代價嗎？有。先看佛羅里達的泡沫，它可能是2933危機的導火索。第二發展到93年日本的泡沫，日本的銀行業有6萬億美元的損失。接下來日本經濟的連續十年不振。香港經歷了兩次，損失大概是8萬億港幣。中國也有泡沫，就是鄧小平南巡之後。我想簡要的回顧可以給大家印象，不存在“有百利而無一害”的房地產泡沫。如果是這樣的話，我就不能理解，我跟我兒子看小叮噹和大雄的時候，大雄的零花錢不夠，小叮噹給他一個好玩意，可以讓那個東西的價格去掉一個0，所以大雄就列了個長長的單子給小叮噹，讓所有的物價分別都去掉一個0，結果天下大亂。最後小叮噹和大雄講這樣是錯的，所以價格又恢復了。因此價格的異乎尋常的上漲和下跌都是不行的。當不動產價格有劇烈下跌的時候這個成本是人人有份的，上漲只是對個別人有利。
第二，必要的常識。1、需求決定供給，房價是開發商炒上去的，也是購買者買上去的。同時價格取決於供需狀況，進而取決於競爭和管制狀況。如果市場中存在各式各樣的價格管制，價格是不會趨向於成本的。
2、中國經濟改革的體制派和價格派之爭顯示，是因為中國要進行價格改革的時候，我們計算影子價格，計算哪種價格合理就可以了，另一撥學者說不對，如果我們的體制對了，價格就是正常的。在當時的情況是這樣的，體制派大獲全勝，價格派失敗了。所以扭曲的價格取決於扭曲的供求，不存在扭曲背景下的正常價格。
3、僅抑制供給將導致市場價格上升；雙向抑制供求將導致市場萎縮；所以“國六條”出來以後，我們會觀察到市場的萎縮。
4、房地產行業吸收銀行的資產支持是3.51萬億人民幣。接下來是土地開發貸款約為2000億，目前不良率貸款我不清楚。
目前的用地制度學源自深圳，源自香港，經2001年5月國務院的15號文而確立，造成地產的完全壟斷。因此政府是最大的地產商，中國不存在商品房的概念，而是租一年還是七十年的概念，我們都是租房者。
對於儲備土地的貸款，他是違法的，他不僅違反了《擔保法》，也違反中國人民銀行的《貸款通則》。
土地並非永遠不夠的，可以看一下日本，日本的人口密度為中國東南沿海適合遷居住的人口密度的3倍，日本房地產泡沫破滅後，土地最大跌幅接近80%，這是歷史上可以看到的，所以土地的壟斷問題是非常嚴重的。
我想說開發商貸款的問題是，房地產行業有利潤來源，我比較粗略的估計是70%的利率是來自土地的增值，20%來自地面建築，10%來自房地產的品牌和後期服務。房地產的主要利率就是土地增值，建立在對買房者的不同情。要表明我的動機，我從事金融房地產只有一個動機，就是推動中國土地市場。現在最大的犧牲品和最大的受害者是已經有土地的使用權，但是被政府趕走了。溫總理曾經說過，這些土地收益主要用於農村建設，但是在中南沿海的土地的收益中用於農村建設的不到25%，所以房地產行業利潤的主要來源，或者說我們剝奪了原有土地使用者的利益，每年拿走他們三千到四千億，和拿走農民的三、四千億相比，城市裏的人買房所受的罪不算什麼。
對開發區的貸款我們的方式是什麼？不是通過封閉賬戶管理，而是根據項目的週期設定相應的週期，回到這個賬戶來。但是這個做法有風險，如果開發商不能履行的貸款，銀行對於儲蓄使用權以及沒有完工的建築物不一定有處理權。對於上述貸款對應的抵押物是有一些資產，除百強企業之外，二級以上開發商拿走的9200億貸款的70%、80%，他的淨資產水平大約為5100億左右。目前中國房地產企業的生命週期為3.6年，每年死亡率約為25%。如果有房價下降的事情發生，當年在1994-1996的局部房地產泡沫，海南的開發商大概死了80%，日本當時死亡率大概是50%以上。這個反映出貸款中有大量的成為不良貸款。通過分析，我們可以：1、對集團進行貸款，不對項目進行貸款。2、完善預售制度，對有品牌、有實力、有保障的，對中小開發商預售必須要有限制。3、多樣化金融扶持手段，因為對這個行業越有利、越便捷這個房價就會越低。獲得支持的難度越大，我們能夠支付的能力就越來越糟糕。
另外個人按揭貸款，約為1.82萬億，不良率約為1.8%。總體上來講，按揭貸款的主要方式為浮動計息、等額還本復息貸款，目前每1元按揭貸款的抵押物市值為1.83元，平均期限為17年。
上述貸款中，需要考慮的風險因素是：1、利率風險。當央行調整後，利率有一定的上升。短期利率都已經上升了，不可能不推動中期利率的上升。如果中長期利率也提高5點，國債也會下降10-13%。所以，我們可以確切地說，中國的低利率時代在05年已經到了底庫，以後的利率是往上走的，走得有多快，我不知道。
2、經濟週期風險和工資剛性；在經濟狀況不好的時候，對企業、個人的貸款也會出現問題，企業利潤經濟週期比工人利潤經濟週期變化要更大。所以按揭貸款比企業貸款來講，更能承受長週期經濟波動的衝擊。
3、道德風險；如果借方不還錢，而這種行為沒有得到法律的約束，將會引為廣大的道德攻擊。不管是借誰的錢，根據貸款協議，你借了錢就要還，這是任何沒有藉口的。
4、司法體系失敗。歷史回顧一下：東亞危機之後，泰國、馬來西亞和香港均出現個人按揭貸款嚴重違約，短期不良率上升非常快，但是中長期非常有戲劇性。馬來西亞的資產一開始不良資產的回收非常高，後來就越來越低。如果房價猛然下跌，個人按揭貸款的風險是比較大的。
如果要化解風險的話，有這樣一個分析：1、直客式按揭貸款；可以查一下他的購房狀況，但是銀行非常懶，讓律師事務所幫我去查，讓保險公司管財產保險，剩下的我只管放錢就可以了。所以就出現了，商業銀行的銀貸職員和不良的律師合夥詐騙貸款。2、貸款出售和資產證券化，這是分散風險的辦法，至少按揭貸款接近6個水平，證券化也有5點幾的水平。3、財政貼息。從世界各國來看，對於個人按揭貸款來說，已經是最優惠、最實際的。所以個人貸款的利息應該根據市場規則來定，應該看周邊的貸款情況如何之後再定。
之後是個人公積金貸款：我是中國公積金制度的支持者，但卻是全國性分散公積金管理中心堅定不移的批評者，因為我們可以看一下，總體的貸款約為2300億，不良率約為0.13%。該制度源自新加坡住房強積金制度，到2005年底，全國住房公積交總額為9760億，職工累計提取住房公積金3500億，使用率為35.9%。
從居民購房使用貸款的方式來看，公積金貸款、商業性貸款和組合貸款分別佔12%、75%和13%。
沒有歷史場景可以進行比較。經過分析得出：1、精簡地方公積金管理中心；2、公積金的歸集、管理和方法由商業銀行託管；3、以個人為對象的便利化的貸款發放。公積金他們能貸多少就貸，不關你的事，如果夫妻倆都有公積金的使用權就不要規定。
另外，公積金管理中心應該全國形成一個統一的框架。
最後，泡沫的政策。
泡沫破裂的代價：1萬億和3.2個百分點的不良貸款。我自己買房的時候都不清楚自己想買什麼樣的房子，因為我的地位、收入和興趣在不斷地變化。
總結起來，我想講：第一，在中國這個國度尊重個人公民的生命、自由和私有產權的權利，這是先天的、這是不可剝奪、不可讓步的。這是我為什麼不想做民意代表的原因。你讓我代表的時候，我是不是始終會堅持你的利益，我應該支持誰？我不知道老百姓是誰？我只知道特定的羣體應該做什麼。
第二，如果你說我應該代表你，你怎麼信任我。有可能一開始我是好人，但是我登高一呼的時候，你不擔心我會成為洪秀全嗎？
第三，本來這是我固有的權利，我作為書生在報紙上寫點東西，你把不可讓步的、不可剝奪的權利，主要讓步和剝奪是非常不好的。
1、對中國政府很想誠懇的說，一定要尊重土地現在使用者對土地擁有權的擁有。政府壟斷土地一直是整個腐敗的溫牀。能讓利用公開化是非常理想化的。
2、要分清市場和政府的邊界，商人總是唯利是圖的，你說潘石屹先生不想掙錢，就是指望太陽從西邊出來是一樣的。但是每個人基於自私自利的出發，但是最後導致了市場的發展，這就是市場看不見的手。所以像我當老師的，教好我的書，寫好我的文章，或胡說八道，是盡到我的本分。所以政府一定要尊重市場，不要有上帝的情節，以後自己有一雙看不到手。另外對開發商、個人而言，不是他有多高尚、多純潔，多有正義感，而是守法。如果你守法，而且我們臭味相投，我就敢和你多來往。對於他人的要求、對於企業家的要求，都要有一個邊界，對他人的攻擊限定守法。
對道德的要求，以道德優越感去征服他人，以權利優越感征服他人，只會導致這個社會出現更多的偽君子。
3、推進包括土地、資金和勞動力在內的要素的市場化進程。除了稅收大部分增長之外。以前你想發財的話，你只要有權力就可以，拿到冰箱、洗衣機的批文，你就可以發財。如果土地能像資金一樣被流通，地方政府早就沒有土地所有權，早被中央拿走了。對於中國而言，市場經濟的建設，還有一個非常大的關口沒有邁過去，因為中國不承認現在是市場經濟，因為在市場方面來講，他才是剛剛起步。
另外我不是政客，我不是官員，但是我想請政府想一想：政策、決策都有成本，是國民福利增進的最大化或是國民福利減少的最小化。如果一種政策的用意是良好的，但是結果是糟糕的，那麼這種政策本身就有問題。為什麼呢？你的良好動機不能作為手段，我希望明天跑到共產主義，我搞了一個急風暴雨的革命，這個手段是正當的嗎？政策是好政策還是壞政策，是取決於對公民福利的損害度。
謝謝大家！