由觀點地產機構、第一財經日報、全國工商聯房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯合主辦的2008年博鰲房地產論壇於6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為"改革三十年大變局下中國房地產新契機"。觀點地產網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。
以下為6月14日下午北京師範大學金融研究中心主任鍾偉演講實錄。
鍾偉：在2005年的時候做了再次進入資本市場的估測，2006年的時候是房地產金融風險的評估，我認為金融風險基本上是控制了。今天我講的主題是："調整戰略預期，重建消費信心。"國內貨幣政策區域金融報告，全國工商聯房地產商會REICO報告，中國指數研究院CREIS報告等，後者數據頻度較高並引入了HedonicPriceModel。首先是人口因素，包括家庭數、家庭人口、家庭年齡、家庭居住習俗、就業人口占比、人口、中位家庭收入；二經濟因素，經濟增長趨勢、基礎設施投資、商業活動頻度、收入分配、真實收入增長、失業率；三是存量住房因素，包括人均居住面積、房齡和品質、租買結構、保障性住房佔比；四是住房金融因素，住房價格、住房重置成本、利率結構、信貸支持、市場競爭性質、住房提供成本，消費者信心、按揭貸款條件、租金月供比。五是住房稅收等其他原因，土地獲得及相關政策，物業稅，戶籍教育網等因素。
建議重點關注的領先指標因素：
1、房地產開發投資和銷售金額的變動。
2、按揭貸款的申請和發放規模。
3、銷竣比的環比變動
4、租金收益率的變動情況。
5、土地儲備和開發的變動情況。
6、房地產開發企業的主要財務指標情況。
目前房地產市場的顯著特徵是分化和重組。一、從理論上講土地價格應深度調整、房產價格出現分化；二、不同區域市場的房產價格明顯分化；三、不同物業類型的價格分化明顯，商用物業價格平穩上漲，新住宅及二手住宅價格調整，房租價格上升；四、城市核心區和遠郊區的價格走勢出現分化；五、開發商隊伍出現明顯分化，行業洗牌現象加劇；六、開發貸款和按揭貸款放鬆的可能性幾乎不存在。這麼多資產確定情況下，希望加大房地產市場的支持力度，這是目前的市場結構。
房地產金融的總體情況，目前涉及房地產行業的資金總額為5.85萬億，貸款約為5萬億。全國開發貸的不良率約6.6%，以按揭貸款為主的個人消費貸款不良率為2%，開發貸款和按揭貸款佔全部信貸的比例分別為8.5%和16.5%。
開發貸款需綜合考慮多種財務指標，例如負債率，每股現金流、資產速動比等等，目前財務能力和供應鏈整合能力考驗着開發商，按揭貸款主要考慮收入變動、按揭成熟和貸款價值比。
景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹有可能導致房價走勢的高度不確定性，我們傾向於認為在大約6個季度的調整之後、房價可能會明顯上升。
土地開發撥款約為0.3萬億，不良率不祥。目前的用地制度學自深圳，源自香港，經2001年5月國務院的15號文而確立，上述貸款違反《擔保法》，違反央行的取消貸款。
歷史場景：日本人口密度為中國中南沿海適居區域人口密度的3倍，日本房地產泡沫破滅後，土地最大的跌幅接近80%。
初步分析：土地出讓規模急劇放大，2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億，這決定了土地儲備的資金沉澱不斷增加。
（見圖）從日本的泡沫中看到的情況。
開發貸款約為1.8萬億，不良率約7%。2007年新增開發貸款3600億，目前對開發商的貸款通常採用封閉帳戶管理，一旦違約，銀行對土地使用權、以及地面附着物進行處置以保全資產。上述貸款中，對應的房地產百強企業淨化資產約為18000，土地儲備約為5000億。目前中國房地產企業的生命週期為3.6年，每年死亡率約為25%。開發貸款風險主要為政策風險、市場風險和項目風險。歷史場景：中國1994-1996的局部房地產泡沫以及日本房地產泡沫中，開發商和建築施工企業的死亡率均高於50%。
我們需要進一步討論的幾個問題：一、開發貸款和過度信貸支持的問題。首先界定一下什麼是適度、什麼是過度，就是根據國際清算銀行的測算、房地產貸款在銀行貸款的佔比不斷上升，目前，佔比在50%以上的經濟區域有加拿大、香港、瑞士、佔比在40%以上的國家有美國、德國、佔比在30%以上的有英國、法國和絕大多數歐盟國家，在主要OECD國家，房地產信貸佔全部信貸餘額的40%以上的銀行，佔銀行總數的30%左右。二、開發貸款規模和房價高企的關係，從我國去年10年的情況看，2002年、2003年是開發貸款增長最快的年份，而2004年則幾無增長，格蘭傑因果檢驗未發現開發貨款和房價之間的確定關係。三、抵押物處置的變成成本問題。
按揭貸款約為3.0萬億，不良率約1.8%。2007新增按揭貸款7600億。
需要進一步討論的幾個問題：
1、按揭貸款能否經受經濟週期的考驗？從香港的經驗看，香港金管局2007年5月發佈的《負資產按揭貸款的最新調查結果》顯示，負資產按揭貸款總數為6700宗，比2003年底減少94%，3個月以上拖欠率為1.32%。二、豪宅貸款和經濟適用房用款貸款的不良率。
公積金貸款約為0.75萬億，不良率為0.13%。
現在市場的基本情況是什麼樣的呢？景氣回落但價格攀升，如果市場回落房價就應該回落而不是上漲。我們看三大指標：一是供給增長，二是需求增長，三是價格環比增長。
2、土地儲備上升加上土壤價格上升。今年1-4月份，房地產開發土地購置面積10176平方米，同比增長11%；完成土地開發面積806.5萬平方米，同比增長5.9%。
3、銷售不暢加上在建新建上升。今年1-4月份，全國商品住房竣工面積8448萬平方米，同比增長20.2%，增幅同比提高了10.3%個百分點，銷售總面積達到13664平方米，同比下降4.0%。如果銷售沒有明顯上升，則市場供求失衡局面可能完全逆轉，北京、深圳、廣州、南京目前均已低於0.7。
4、開發貸款多增加按揭貸款下滑。目前房地產企業的資金來源中，自籌資金比例上升到36%，銀行開發貸款25%，（已是十年來最高）定金及預收款22%，十年來受開發繼續高速擴張和市場需求明顯萎縮導致。
今年1-4月份，全國房地產開發投資完成6952億元，同比增長32.1%，增幅同比比你提高4.7個百分點。我們可以看一看1-4月各地區房地產開發投資完成情況（見圖）。
從2005年-2007年房地產開發企業的銷售收入和開發投資資金額看，銷售收入分別為1.33萬億、2.08萬億和2.96萬億，開發投資分別為空前盈利導致了兩者之間略有差異。
從前4個月的開發投資情況看，全年需投入至少2.1萬億元，但銷售額已很難達到2007年的水準。假定開發貸款今年同比增長50%，那麼全年開發貸款約為5400億，而1-4月已發放2900億，尚可期望發放2500億。假定按揭貸款維持1-4月份的內容，那麼全年按揭貸款可能只有4500億。
5、熱錢洶湧加上外資曖昧。熱錢這一塊大家可以看一下，考慮到高盛報告以及1-4月份外資流入房地產產羣150億元。
我們看一下好消息：
真實房產需求得到檢驗，準備那年購房者超過了70%的購房目的調查中，為了結婚、子女教育、動遷、改善居住意願佔比超過86%，購房面積的調查中，為普通住宅租賃價格指數的上升，二手房交易價格和數量的回暖較為明顯，進一步顯示了房產需求的，如果房地產的需求是真實的，而不是像媒體廣泛報道的那樣是虛假的。
通貨膨脹成為全球性現象，2008年以來，包括髮達國家、新興市場國家、石油出口國家在內的世界上多數國家均對國內高通脹相當憂慮。美國通貨膨脹數據顯示，4月份CPI同比3.9%，環比為0.2%。這是全球調查的情況（見圖）。
關於發鈔氾濫，可以考慮城鎮職工貨幣收入的增長趨勢，以及居民消費的現金和非現金支付比例。
關於收入分配，1985年城市人口的人均收入，最高收入10%住戶的收入顯示實際收入差距已惡化為51倍，曾有估算顯示，90年代中期佔銀行儲戶總數20%的儲戶擁有全國儲蓄存款的80%。近期佔銀行儲戶5%的大額儲戶擁有全國儲蓄存款的一半。
調整預期：項目利潤率、銷售節奏、市場容量和價格走勢。
強化能力：行業戰略、多渠道融資、供應鏈管理和項目管理。
重建信心：等待品質和成本的提升逐步恢復市場需求。
謝謝大家。