8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。13日下午的會上，陽光100集團董事長易小迪先生髮表了題目為《房地產企業的轉型與出路》的演講。
以下為易小迪先生演講的全文實錄：
易小迪：我講的題目是“房地產企業的轉型與出路”。儘管房地產行業形勢出現一些熱潮，我上午聽一些專家講，大家認為這是一個成熟的表現。但是我也看到只有少數人會發現這次週期輪迴不是一個簡簡單單週期輪迴。也有人問到下一個週期到底有什麼本質的變化。我覺得這實際上是很多人要考慮的。我想講的，實際上下一個週期跟新的機會來臨是質的不同。我一直在講實際上一個新的競爭時代可能會到來。
第一點，中國房地產企業的發展其實走到一個轉折點。我判斷外部形勢，高增長時代已經過去了。這是什麼意思呢？這十年來都是量的增長、價的增長，一個長的牛市裏度過。2007年商品房銷售7億多平米，2008年只有5億多平米，恐怕很難再保持高增長。所以量的增長我覺得可能到了一個頂點。當然，不同城市它的增長幅度不一樣。其實北京、上海它的銷售量已經在下降。這一點從城市化角度來看，不可能所有的城市都還在無限制擴張外來需求。所以我們靠規模發展的時代已經過去。第二，房地產需求雖然旺盛，但是它的需求開始多樣化。不簡簡單單是以住宅需求為主或者以城市普通住宅為主，還是走向多元化。第三，城市功能發揮變化。過去它是製造行業為主，現在慢慢要向服務行業。第二產業向第三產業轉移。自然會產生新的需求。
伴隨第二個判斷，價格的高增長時代也會過去。房價會結束只漲不跌的態勢。它今後的增長會在波動式的規律上增長。而且增長趨向於穩定。這種每年都是房價暴漲，這個時代我想已經過去。房價它的外來增長因素判斷原因就是它也缺乏。過去移民城市刺激的房價增長，或者說一個城市有大量的外來移民，或者產業轉移帶來房價增長。我想這兩個高增長一定會發生變化。這個時代過去，對我們制約因素是一個本質的變化。
第三，供求變化也會發生變化。08年我們發明了一個詞，去庫存化。房子開始有庫存，城市也有庫存，土地也有庫存。儘管現在危機過去了，但我不認為去庫存化這個名詞就永遠消失了。將來還可能存在。我想這樣一個供求關係會發生變化。將來可能會有一些地方仍然是供不應求，但是更多的時候是供需平衡或者供大於求。甚至供大於求我判斷有可能是一個常態。因為現在房地產擴張生產能力的速度遠遠快於需求增長。我們可以看到很多房地產企業有過百億，過了百億後，並不是它的目標，他還要過千億，需求會不會這樣增長？這是一個本質變化。其實就是供大於求。這是我對外部形勢判斷，下一次輪迴會出現的本質變化。
第二點，新的形勢下會帶來一個新的機遇。城市功能升級會成為下一個時期城市化主旋律。上一個週期是工業化帶來了大量人口的遷移，實際上是產業集中帶來的，但是現在城市主要的問題是要功能升級。目前來看，中國的城市，基本上省會城市500萬人口，區域中心城市已經快到1000萬，基本上除了直轄市之外，這樣的規模它已經不可能再繼續翻番增長下去，城市經濟只能支撐這樣一個規模。所以它更多的是在這樣一個規模下，城市本身也在做定位。大部分二線城市更多關心的不是規模，而是是要城市功能升級。大家可以看到最近幾年來，尤其是現在城市更多的希望要做CBD、商業中心，他要做很多城市功能的變化。所以大家可以看到其實有些從不同的品牌企業，如果給一個城市的發展帶來功能需求相吻合的話，他最能夠獲得新的成功，而且盲目大規模圈地，其實不一定能夠成功。比如我們陽光100在很多二線城市，只要為這些城市做一個新的時尚中心，基本就能夠成功。你盲目的供應量，你會發現很多城市會開始供大於求。
房地產的機遇轉入市場化發展的軌道，這是2008年後房地產一個本質變化。過去制約房地產的因素它完全市場化，儘管政府有很多行政干預，但是我們看到宏觀政策已經發生很多變化。比如過去制約我們的土地和資金，更加市場化，更加通過市場手段獲得。第二，政府調控市場政策更加市場化，他不是限制價格、開工量，更多通過價格因素、利率因素調控市場，這些都為房地產發展生存環境產生很多質的不同。
第三點，房地產企業要面臨着轉型。如果我們不能認識市場變化，房地產還是盲目發展，其實面臨風險很大。尤其是現在地價還是在一個相對高的定位。如果還是靠鉅額資金投入，買地蓋樓，這個壓力非常大。不僅僅我們這些企業，包括很多大型的國企，他們也在想這個問題，就是房地產的持續再生產到底怎麼來維持。有些人甚至算過帳，賣掉的房子。如果重複過去模式，是不是買了地就可以佔領市場，大家都有這樣的困惑。房地產行業走到了兩個十字路口，一個是房地產政策走向一個十字路口，一個是房地產盈利模式也走到一個十字路口。
第一個轉型，房地產今後發展，爭奪焦點從過去爭奪資源，到今後爭奪客戶或者叫爭奪市場。因為在一個房價不斷上漲，規模不斷擴張的時候，其實房地產企業本身我想擴張它的規模是它很重要的支撐之道。過去房地產從融資買地，蓋樓銷售這樣一個過程，他更重要的是希望每個過程、每一個循環是在擴大規模。它最重視的是擴大規模。擴大規模必然要解決它的制約因素，一個是融資，一個是買地。把這兩個問題做到了，房地產的命根子就解決了。但是現在這個簡單的模式我想不一定能夠再適應未來需求。現在包括我們買地，買地王也好，其實還是這種思維的持續，他認為這個市場還會擴大，價格還會上漲，所以只要是有了土地資源，他又能在未來市場佔據主動。
今後我們可以看到，隨着市場競爭的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡單的模式缺乏競爭力。到2008年的時候，房地產碰到銷售的問題，很多企業措手不及。包括我們一線大品牌企業，他們要想開拓市場只有一個辦法，就是降價。只有這個最笨的方法。降完價發現再去買地的時候，它的重置成本是虧損的。所以並沒有一個應對市場的策略。房地產碰到困難的時候，只有降價這一個手段，說明行業本身市場競爭能力非常缺乏。
大家已經明白這個降價模式不能持續發展，肯定很多企業要逐漸從別的方式爭奪市場、爭奪客戶，這個方式是什麼？就是它的核心競爭力。這才是大家要考慮的一個最根本的變化。這是最根本的對一個好企業、壞企業，核心競爭力評價的變化。第二點，把過去單純追究規模成長到追求企業精細化好和強的一個轉變。今天我們覺得房地產大的企業很多，但是今天的大，我想並不一定是明天的強。規模大不等於盈利。08年以前賣了過百億的企業，很多的毛利率並不是盈利的。我想過去十年，由於城市化規模的擴張，由於價格不斷上漲，中國不少房地產企業由小變大。我想第二個核心應該是由大變成強。這是一個本質的變化。可能有些人還沒有感覺到，還認為在重新昨天的輪迴。
第四，房地產企業面臨新的出路，也是新的機遇、新的挑戰。第一個最大的機遇是要市場的變化。今天的房地產離不開城市化的進程，今天城市化變化就是由量的增長往質的方面提升。今天我們看到城市的變化不再是規模變化，吸引招商的項目，更多的希望營造一個新的CBD、商業中心或者從事新的生活方式。這個變化，我們實際上我覺得我們陽光100有很多的感受。如果你適應了變化，你的盈利能力大大提升，儘管它的土地價格在提升你可以同樣有新的模式。其實我們最簡單的一個體會，你如果在二、三線城市，站在未來的角度營造一個城市新的時尚中心，基本上你都成功了，而且盈利會超出你的想像。我們在柳州市中心有一個項目，房價可以從4000元賣到8000元，樓面地價400元。這些城市新的需求功能，CBD需求功能也好，它有一個非常大的口。這個機遇是巨大的，而不必一定要通過地王實現高盈利。第二，有一個變化。我們做房地產的可能要從過去的短週期到長週期的轉變。中國房地產這十年發展，從小變大，大家都要快速滾動、快速開發、快速銷售，這種模式在今後地價不斷高企，投入鉅額資金的時候，可能產品細分更重要。如果粗放式經營，基本上掙不到這個錢。
市場變化給了我們很多挑戰，我想大的洗牌時代已經到來，但是這個洗牌不等於昨天的贏家，恰恰給了我們很多新的機會，在新的遊戲規則下，大家都是公平的，反過來更重視市場。有市場能力的，對市場變化很敏感，爭奪客戶能力強，而不是爭奪其他土地能力強，我想他在未來會佔據有利地位。謝謝大家！