顧雲昌：變革中的中國房地產，我想談談它的責任。
關於房地產現在的評說很多，許多媒體都登了房地產是暴利行業，在座各位可能不會認同，但是不得不承認房地產企業家在福布斯排行榜中佔據了重要的位置，多一份財富就應該多一分努力、辛苦和多一分責任。就是樊綱教授說的經濟均衡或者說社會均衡。我們是支柱產業，我想我們支柱產業的責任是什麼，當前的任務是什麼，所以我的題目是營造健康樓市、興建綠色住宅。大家都喜歡聽一個詞叫"健康樓市"，希望培育一個好的市場，對大家都有好處，對老百姓、對國家都有好處，當前市場有什麼樣的問題，歸納起來就是供不應求。現在的市場是一個需求過旺的市場，兩種需求都很旺，一個是真實的需求，一個是虛假的需求，造成市場旺盛是好事，但是房地產有虛假市場，這跟其他的市場不一樣，所以我們的責任更重一些。
為什麼房價上升過快，主要是供不應求。為什麼我們企業覺得浮躁，主要是供不應求，為什麼我們現在產品質量提升不快，主要是供不應求。為什麼秩序倒換，主要是供不應求。當然供不應求有它內在的原因，各位都已經分析了很多，內在的原因就是我們現在老百姓購房很旺盛，而我們市場的供應彈性需求比較小，人們需求上來之後，房地產的供應不能搬運，三亞的房子搬到北京就不行，中國的需求在98年之後，像火山一樣爆發出來，所以我說千年等一回，對這樣的需求我們認識不足，供應是不足的，但是我們國家的宏觀調控也是很清楚的，不希望規模太大，而且規模太大已經造成了許多的問題，所以在控制規模的時候，我們需求仍然旺盛，必然會出現去年房價上漲過快的情況。這是我分析的一個原因。
當然在長三角一些熱點城市供不應求，已經在04年之前就出現了。為什麼？因為這些地方經濟特別發達，經濟特別活躍，需求特別旺盛。為什麼泡沫恰恰出在杭州、上海，不出現在中國中西部地區，恰恰在這些地方是經濟最發達、市場最規範。有內因也有外因，實際上外因有時候是起決定作用的。大家知道現在全世界房地產正在堆積泡沫，而且經濟發展良好的國家也在堆積泡沫，他們的房價也在漲，也出現供不應求，原因很簡單，整個世界經濟發展，整個世界經濟政策，有趨同性，或者簡單說，現在資本的力量大，資本因素導致了將許多資本流向了房地產。可能大家知道，在00年的時候，納斯達克股票低迷，縮水很多，這些資本都會流到哪裏去，據說兩個地方，一個就是石油，一個就是房地產。石油和房地產都在漲價，而且石油資源的稀缺性，房地產資源供應的彈性係數小，都決定了供不應求局面的出現。
在中國出現一些房地產泡沫不奇怪，世界各國都在出現房地產泡沫，這就是房地產特有的規律性。也就是說現在的問題是我們這個需求很旺，虛火旺，虛假需求，也就是我們說的炒房現象很厲害，各國的政策都在擠壓泡沫，就是擠壓炒房，將虛火壓下去。當然要達到這樣的目標，不僅僅是房地產市場本身的行為，供應再大，因為需求的資本力量比你供應的力量大，我發現這幾年上海、杭州供應量不斷的增加，但是房價還是不斷的上升，供應和需求的賽跑，供應是賽不過需求的。
我們要使市場迴歸理性，歸根到底就是要建立一個供和求基本平衡的市場，這是國務院所說的，供求總量基本平衡，實際上已經造就一個供大於求，最起碼略大於求的市場，這樣的市場才能夠真正達到我們調控的目標，現在國八條就是從兩個方面來達到供求基本平衡的目標。培育一個健康的市場、一個好的市場，現在因為供不應求，我們應該將它調控成供大於求，我認為供大於求的市場在今天的市場經濟下才是生態化的市場，如何造成生態化的市場，關鍵在於供應，關鍵在於土地的供應，關鍵在於我們過旺需求、虛假需求的抑制。這是一個方面。
生態化的市場是一個自由競爭的市場，是一個優勝劣汰的市場，我想行業的許多問題會隨着市場的生態化，才能得到更多的解決，否則如果我們仍然是一個供不應求的市場，剛才說的問題，包括結構性的問題，都很難解決。但是這個生態化市場中，我們在抑制虛假虛空的同時，必須將有效需求充分的調動起來，保護好、引導好、發揮好，我想這是中央政治局會議中仍然使用的三句話，房地產市場仍然一樣，我們打壓在虛假需求的同時，必須將真實需求保護好，因為房地產是支柱產業，離開了支柱產業中國的經濟恐怕就有問題。就像我昨天說的一樣，這話不是我的原話，是經濟學家的話，宏觀調控成也房地產，敗也房地產。很清楚，中國宏觀經濟發展很快，房地產也立下汗馬功勞，如果房地產一旦真實需求也被打壓下去，對宏觀經濟也是一個災難。
另外一個好的市場，除了生態化之外，除了有效需求旺之外，還有就是我們要討論一下投資價值實現的主要途徑問題。房地產是消費品，又是投資品，誰都抹殺不了，不因為今天打壓了投資需求，人們就不投資了，明天一看投資也好，投機也好，仍然有收益，投資和投機本身是聯繫在一起的，仍然會投入，中國這個市場主要是靠資產的增值來實現投資收益的，而好的市場應該是通過收益的增加，通過投資收益來實現他的投資房地產的目標。現在我們缺乏這樣的途徑，而國外是通過信託基金的方式來投資房地產，這避免了陳淮博士剛才說的一些風險問題，解決了老百姓投資途徑、房地產的融資渠道問題，現在我們是堵，將資金堵在房地產市場之外，將老百姓的資金堵在房地產市場之外，開發商沒有錢就到國外引進基金，如果引進國內的基金，老百姓可以投資國內的信託基金，實現老百姓的投資聲音，為什麼現在這樣的生意讓老外做，中國人不做呢？我們缺乏投資渠道。我們現在要麼是一鋪養三代，要麼投資房地產將價格炒高，一個成熟的房地產成也金融，敗也金融。
培育一個好市場，當然中國的土地供應不可能像國外一樣放開，因為我們必須要嚴格的保護耕地，但是要造成供求的平衡，土地不充足的供應，又會造成供不應求，所以保護耕地和市場的健康有矛盾。怎麼辦？必須解決好這個問題，現在我們不能浪費土地、亂批土地，又要保護市場的健康發展，我們要盤活土地，98年批的土地，真正用於開發的只有一半，還有一半閒置。所以我們要保持持續健康發展的態勢，一個是資金融資渠道必須拓寬，第二土地供應要保證，特別是存量土地的盤活，一定要加大力度，這一點責任在政府，開發商要配合。這是我講的一點，關於好市場的我的一個看法。
第二點好產品，開發商開發的產品貢獻給社會，我們的產品好不好，應該說這幾年產品的品質有很大的提升，在座有專門搞綠色住宅的，對社會作出了貢獻，但是應該說我們這幾年產品品質提升的速度不快，問題不少。建設部現在公佈現在已經蓋的房子，真正建成的住宅只有1%，新蓋的只有5%，中國是世界上最大的建築浪費國，浪費在我們各種資源的消耗很大，中國是全世界房屋建造最大的國家，一個北京就賽過歐共體，如此蓋的房子都是耗用了很多能源，造成環境污染，這個問題已經非常嚴重的擺在我們面前。這樣的情況下，我覺得作為我們這個行業，是整個建築活動的龍頭活動。在賣方市場的情況下，綠色不綠色都可以賣掉，所以在這樣的情況下，要營造綠色住宅，也必須要有一個好的市場，好的市場太重要了。當然這不是一碼事，產品是產品，市場是市場，我們應該有社會責任感、歷史責任感來面對我們所生產的產品。
我在許多場合講過一個故事，美國有一個地球研究所所長，叫波朗，94年寫過一篇文章，題目叫《誰來養活中國》，他認為中國現在這種消費結構、生產結構、增長方式，未來中國不能養活自己，因為要大量進口糧食，會造成全世界的糧食恐慌，消費大量的資源，造成全世界的資源恐慌，94年寫的文章，沒有得到國內的重視，相反受到批判，現在這位波朗先生被我們聘過來，這個問題被重視起來。到2030年，中國人均GDP按照現在的增長速度，可以達到現在美國3.88萬美元的水平，中國消耗糧食相當於現在全世界的三分之二，到了那個時候世界又會怎樣，糧食會怎樣，鋼鐵會怎樣，汽車會怎樣，能源會怎樣。但是我曾經2030年的到來，但是又有人告訴我，如果按照現在中國的經濟增長方式，高投入高排放低效率，要達到美國人現在的生活水平，需要消耗的資源是三個地球，可惜人類只有一個地球，也就是說按照我們現在這樣的增長方式，達到美國人的生活水平，是永遠不可能的，多悲哀。所以我們必須從自身做起，因為我們的建造活動，據專家預測，房屋建造使用過程中消耗的能源相當於全社會能源消耗的30%，生產過程相當於能源消耗的16.7%，相當於我們消耗46.7%。我們從現在開始應該節能省地，大力發展綠色建築。
綠色建築有三個含義，第一是既舒適又健康，第二又要節約能源和資源，第三還要減少對環境的污染。這三項達到了才是建築，我們在建造的過程中能不能遵循這三個要素去做呢，我覺得應該這樣做。但是我發現我們在追求品質的過程中，大力的精力用在外表，外立面、外環境，內在的品質注重的比較少。現在有人開始注重了，但是相對於賣點還在於外表，而綠色建築恰恰是要我們更加註重自身的品質，在追求溫度、濕度、空氣新鮮度的同時，要做到節能，要做到省地，我們的房子越蓋越大，越來越空曠，昨天樊綱教授說三百平米，其實不是說他不應該，但是說實在話，一個家庭兩三個人用不了那麼多。我們畢竟是一個資源短缺的國家，我們人口眾多，我們的產品來引導社會的發展方向，我覺得這是我們當前的責任。
這次的主題，大家可能最關心是市場，但是希望各位將我們的產品問題也凸現出來。房地產人們寄予了太多的希望，中央政府希望通過房地產拉動經濟增長，建立和諧社會，地方政府希望房地產能夠成為第二財政，成為自己業績的一種表現。開發商希望通過房地產能夠利潤大大的風險小小的。包括媒體在內，我們都希望房地產興旺，因為大家都在裏面可以得到各自的一份，而我們的消費者，我們的服務對象，所希望的是買得起、住得好。我想將所有的目標都應該歸結在一起，我們應該為現在的老百姓建設易居和宜居的環境，使各種不同的人都各得其所，你住三百平米別墅照住，但是安居房、廉租房也得提供。我們搞好綠色建築，是為了下一代的易居和宜居，得出我們的努力。
時間的關係，我們就講到這裏。謝謝大家。
主持人：非常感謝顧會長給我們帶來健康樓市的理念。
現場提問：兩個問題。我注意到您講話中說到政府要保護真實的需求抑制虛假的需求，也就是遏制炒房，政府是不是應該高屋建瓴，調控利用銀行貸款的炒房，而不是利用自有資金的炒房？這個觀點正確不正確，請顧老師批評指正。第二個問題，政府現在調控房地產是從兩個方面下手，明明是想踩急剎車，想得到良性的效果，請問能不能達到？
顧雲昌：對於自有資金炒房，在現在供不應求的情況下，也會對市場產生影響，至於說怎麼樣的控制力度，是由銀行來控制把握的。我認為當前真實的需求在各地是非常旺盛的，絕大多數炒房是比較少的，真實需求比較旺，從去年公佈的數字來看，整個的市場是供不應求的。04年全國土地的開發量少於03年，05年上半年土地開發量少於04年上半年。意思就是說供應的壓力仍然很大，所以我認為儘管目前看來是觀望，成交量很小，但是觀望沒有了，需求量迸發出來，市場仍然存在着供不應求的壓力。
現場提問：顧會長，您剛才說到合理的局面應該是供給適當大於需求，這樣的情況下房價基本上會呈現下降的態勢，事實上基本上房價隨着資產的增值和使用價值的增值，應該會呈現持續的漲價態勢，是不是適當的需求會大於供給，會有利於這個市場的發展？
顧雲昌：供大於求的情況下不一定是價格下跌，03年之前中國房地產市場是供大於求，上升主要是成本的拉動，品質提升了，價格也上升了，人均可支配收入比較匹配，我認為這樣的市場是健康的市場，也就是說我說的房價慢慢漲樓市面面旺。
現場提問：您剛才說到可持續發展的問題，昨天樊綱教授也說到可持續發展，不過是從經濟層面，您是從產品質量層面。在建築當中的可持續發展，因為蓋房子，要蓋建築節能的房子，會加大建築的成本。另外買高科技的房子，必然會付更多的錢，而且從您的演講中也可以看出因為房子這樣的東西，開發商必須有這樣的歷史責任感來蓋房子，房子會經受很多年的考驗，質量是非常重要的問題。您怎樣解釋投資增加成本和質量之間的矛盾？
顧雲昌：我想搞節能住宅肯定要增加投資，但是增加不會太多，最重要是一次投入還是全壽命的成本來計算，今天增加投資了，可能在五年十年中，將增加的成本全部收回來，今後你就可以享用。應該從整體社會的層面來衡量收入和成本的關係，希望媒體能夠做這樣的宣傳，開發商也做這樣的宣傳。開發商搞節能和不節能的兩個房子，分別是多少錢，節能的效果怎樣，明明白白的告訴老百姓。
我隨便講一個事。最近我到青島調查，發現青島有一位房地產開發商提出這樣的說法，他們也是剛剛進入房地產行業，他購買隨身聽說明書有一本，但是我們的房子，這麼大的東西，說明書只有薄薄幾張。所以我們應該將節能的房子好在什麼地方明明白白的告訴消費者。
現場提問：我是深圳的開發商，另外也是消費者，國家出了國八條，地方政府也出了很多條，確實有點暈頭轉向。剛才陳淮博士說了一句美國加州控制房地產只採用一條，對房子購買15年不能轉讓，或者出租的時候租金控制，第二次租金增長的幅度進行控制，非常有效。第一個問題，目前政策出臺是不是太多了，這些政策是不是不符合市場經濟運作的模式了？在我的印象中，今年的國八條，可能最有效的一條就是控制轉讓，兩年之內你要轉讓我就要收你全額的營業稅，房地產轉讓很困難，很多投資者不敢進入投資市場，這是非常有效的。這是我作為開發商提的一個問題，這個政策是不是太多？
第二個問題，我作為一個消費者，去年我再次置業了，如果我不置業，今年再來置業，可能我過去的一年就白乾了，現在最關鍵的問題，在博鰲共識裏，顧祕書長也參與了，提出一個問題現在房地產市場興風作浪，或者說萬惡之源，最關鍵的就是土地。現在市場上應該說是消費者抬高了房價，因為他們進行投資，下一步國家會不會在土地增值方面增加一些政策，比如說房地產轉讓基本上收不到什麼增值稅，如果土地方面的問題不解決，我想出在多的政策，房地產政策也是漲漲跌跌。
顧雲昌：我的回答很簡單，陳淮博士說了租金的問題，我同意，但是我所知道的世界發達國家調控房地產市場的手段不是那麼簡單，美國已經九次升息，英國七次升息，其中就是為了控制房地產泡沫。韓國人告訴我房地產升值有一半是被國家徵收掉了，可能出臺的各個政策不一樣，但是歸根到底不是那麼簡單。另外我的觀點成敗是土地，關鍵在金融。