宋娜：非常感謝上半場的幾位嘉賓，下來進行今晚對話的第二場，第二場的對話人有潘石屹、馮侖、範偉、包宗華。有請各位嘉賓上臺就座。
主持人：非常榮譽為大家主持下半場的精英對話，在上半場的時候，嘉賓們眾論我們國家因121帶來的行業政策的變遷，在政策變遷過程中對房地產所造成的影響及其中可能有的機會，下半場我們想多撈一點實地，講一些比較實際的東西，我們想請嘉賓主要講一下當銀行的錢拿不出來，或拿得比較少的時候，那麼我們房地產業的錢從哪裏來？我想請大家注意的是今天下半場的三位企業家跟下半場的三位老總有什麼區別？一個是年青，第二個是他們是明企業家。上半場三位他們都是房地產業大宛，還有上半場三位都上過市，也在海外上市也在內地上市，下半場這三位暫時沒上市，我們也知道像潘石屹先生，範偉先生他們的公司也在謀求在香港上市，北京制業現在已經成功了，你們還沒有成功，或說還沒有敲響那個鍾，原因是什麼？因為上市是民營企業謀取資金非常有效的一個途徑。請潘先生先說吧？
潘石屹：上市去年年初我們準備在美國和香港兩地掛牌上市，主承銷商是高盛，最後高盛組織一個成效團，把我們所有工作做完以後問我一個問題，他說你別到美國上市了，因你這個小公司又不是中國石油中國電訊，你到香港上市，現在國際上都連在一起，只有你在香港上市的話美國的資金同樣可以到香港來購買，你到美國上市每半年還得跑美國一次，挺麻煩的。另外，整個香港的會計制度跟美國不一樣，你還得做兩套報表，花兩份錢。說你為什麼要到美國上市，我說我得到美國上市，他說為什麼呢？我說我到美國的研聯易所裏面看了一下。美國聯易所有一個鐘，如當天誰要上市的話，誰可以敲這個鍾，如你不上市的話國家元首克林頓，江澤民，朱鎔基去了可以敲這個鍾，我說我就想敲這個鍾，所以我就想着到美國上市。
主持人：這是你的理想，不是吧？
潘石屹：不是，他們覺得這不會是一個理由吧，最後他們還是說服我了。我們決定就在香港上市，香港上市也是特別曲折，正好跟富地是前後腳，第一個碰到的我們的主承銷商是高盛，副主承銷商是MKSD，正在做着馬上要走的時候，中國電訊要上市，中國電訊的主承銷是MKSD，上路走了一半又回來了，說沒賣出去，得臨時跟國務院商量要怎樣調整價格，所以，作為MKSD如果要把中國電訊做砸了，以後別想做中國的生意，所以把我們放在一邊，竭盡全力去做中國的電訊，我們說我們先等一等吧，等完以後又要打仗了，打完以後又非典，所以耽誤到現在，當然這是一個過程，這裏面有一個特別重要的問題，就是花了一年的時間，怎樣衡量上市公司，我認為衡量中國一個房地產公司不廣應該按照他的土地儲備的多少去衡量，而應該按照他的賺錢能力衡量，可這個給他們說就有點說不清楚，可我到今天為止還認為中國的房地產公司應該按照賺錢能力去衡量它，不應該按照土地儲備的量的多少，因在中國法律環境大量的土地儲備兩年內不開發有可能被收走，承擔着一個被收走的法律風險我覺得是比較可怕的。
範偉：富地是今年2月份出去錄演的，選擇了一個不是非常好的時機也有一些巧合，因2月中旬開始錄演，結果是伊拉克戰爭3月初就開始打了，在錄演過程中布仁總統強硬宣稱戰爭一定要把，還發生了上百萬人世界各地反戰大遊行，是一個比較重要的因素，那段時間國際資本市場的指數跌得很低，所以我們錄演過程中投資者對我們的反應是說很喜歡這個公司，覺得這個管理團隊非常不錯。但是東西是好東西，但是現在的市道不是很好，能不能便宜一點？我們覺得對我們自己的公司有一個比較中肯的評價吧，我們堅持認為自己是一個能夠賺錢的公司，是一個能夠持續賺錢的公司，所以我們得我們這公司相應有的價值，我們也不想這個東西賣不出去，削削價吧，賣掉算了，沒這個概念，所以在這樣一種環境下面，我們暫時擱置我們的計劃，但是，像今天大家都要討論一樣，作為房地產資金密集型的行業資本對於房地產企業擴大規模是非常重要的，所以我們公司還是在積極尋求上市的一個準備。除了上市外今天會議還討論了很多種資金融通的渠道，包括跟國外的資金合作，包括信託，我們這次上市錄演雖然最後沒有成功，但是也有很大的收穫，認識很多國外的大資金，我們錄演回來後他們陸續都來回訪我們，目前我們也跟其中的好多家保持密切的聯繫，他們都希望進入上海的市場，非常希望我們作為他們在當地的合作伙伴進行共同的操作，所以有失有得吧。
主持人：馮侖先生有沒有考慮過這個問題？
馮侖：這是中國人上市就像平勞模和閨女出嫁都好事，既然是好事不考慮是不對的，我們是這麼一個做法，我們從前年在國內A股市場上參與了一家公司，這間公司最近運轉得也比較正常。另外我們也比較注意包括小潘還有復地他們的做法，我們認為這中間我們應該再加一個環節，我現在的做法是在國內試幕，今年會很快完成，股本我們原來是8億，現在會做到10億，完成後明年他們國際大行幫我們再安排國際試幕，經過國際試幕後就會有國外大的戰略投資人進來，然後在兩三年過程中把公司的所有的管理、戰略、模式，已經講給這些潛在的投資人聽，講三年，然後再直接上市，這樣的話，在國內我們因為思路的原因，本身也按國際標準做，所以我們也請律師然後包括這些，就跟上市是一樣的，做完之後，我們有一個直接的結果，就是最近外國的一些資本、資金，包括銀行跟我們合作有實際性的開發，我們相信鄰居所走過的路比較近，所以我們也看得比較多，對我們下一步走好及早地出嫁，能夠傍個大款，我還是有信心的，另外，大家說來說去是錢的問題，無非121文件錢不多了，原來說自己認為是大款，突然發現大貸款都是銀行的錢，所以傍大款最大的風險是傍大貸款，傍貸款還好，總比傍公款好，因公公款有法律風險，就是國有資產流失，傍貸款照樣還就行了，但更不利於，最要緊防的就是傍贓款，所以有很多傍大款的中學問也很多，所以我們現在覺得121以後錢不多時，有兩種想法，一種是學上海人，一種學東北人。東北這個地方當資源緊缺不行時就為，為匪為盜去搶，鋌而走險了。還有一個就是學上海人，空間有限的縮起來，於是又增加一倍，就5平米，我縮啊？我本來佔的就少，一成5平米我一縮至少4平米空間可以活動，所以說減少慾望也是增加錢的一個辦法。因為名企業主要是慾望太多，所以錢一下子少了，如你適當看121文件，慾望一減少，馬上錢就多了。
主持人：如果既想做大同時又沒有這麼多錢？
馮侖：你不要忘了，兒子不是一天長成爹的，他一定會慢慢長，做大是理想，但不要着急，一天站起來就是一米八。給你一個時間你一定能長大，在座的企業我想10年大部分都是，稍微長點10年，8年，我看今天介紹的，像任總還有紅豆是二十年的，但對於大企業要做大來說，二十年也是很短，所以大家還是太着急，然後由孫子熬爹，爹再熬成爺，爺再熬成太祖這就差不多了，一共要80年到100年。
主持人：馮總講了一個非常好的比喻，其實他講的做企業的心態是很重要的，這一輪遇到121可能會相當一部分地產人覺得恐慌的原因可能在於心態和環境下產生的落差，可能如果心態好的話做的準備多的話可能會轉化為一個契機，今天跟凌克先生聊的時候他就是借這個會推銷信託資金的意思，這就是一個潛在通道，剛才三位都談到上市去接觸很多的投資人，雖然直接融資通道沒打通，但大家各有所握，跟潘石屹閒聊時也說你們現在也在考慮從香港從海外借貸款，我還記得港元的貸款利率是按揭2.7，美元是3.0，可能比國內還要便宜一些，這方面是有一個什麼機會呢？
潘石屹：他說的這個概念有一點問題，我們這個週末要籤一個協議，是跟香港的兩家銀行，一家是永亨銀行，一家是叫東亞銀行，兩家銀行籤的是消費性的協議，就是按揭貸款協議，不是貸給我們房地產發展商的，是把我們房地產發展商項目考察完後貸給我們的客戶，按揭貸款一個是美元貸款的利息，一個是港幣利息，一個是2.7，一個是3.0都是比較低的，因今天談了一天房地產資金的事情，我覺得中國可能還是不要做太多的貸款比較好一點，貸款的比較多的話，中國市場的起伏是承擔着一個比較大的風險，從我們公司來講我最擔心的問題，就是跨幣銀行的存款量太高，一邊存款量很高，一邊我們的財務人員從銀行貸款，貸來款以後附着一個很高的利息，存款時人家給我們一個很低的利息，這樣的話就讓銀行做了生意了，雖然我們房地產辛辛苦苦掙的一些錢的話都給銀行打了工了，所以我覺得一個房地產企業貸款的比例應該是一個比較低，尤其是把錢放在銀行裏面作存款和現金，我往外花的時候，我覺得這是一種犯罪。
主持人：包會長你也是房地產界的前輩，我想有一個問題，你覺得就現在房地產大多數企業，他們目前貸款的比例高不高？風險大不大，有多大？
包宗華：我講幾件事情，第一事情就是剛才張元端主席講了，我們中國房地產每一年承擔重點課題觀點來說，第二個針對當前地區新情況新問題，提出建議，關於金融問題，121文件的問題，我們也寫了一個報告，關於若干問題和我們的想法、態度應該怎樣分析等等都有。這一次到博鰲來開會，我請示了部長，我寫了一些東西能不能講，他說你有又的東西我們都吸收了，但對外講立了一頭，站在矛盾之上，又能夠解決矛盾的問題，那個跟大家講，但打仗那事那些話你就別講了，作為我們中國房地產及住宅研究會一直作為一個獨立編的股份，每一年可以這樣講，在今年來經常受到部長的表揚，因我們有些分析提出的問題和建議不是比較好的。第二件事情，剛才談到融資的事情，中國現在的存款是9萬億，你銀行存了9萬億的錢，你不把他貸出去，把它變成生存和建設的資金，促進國民經濟的發展，放在那就變成死錢，這是最大的浪費，所以作為一個銀行，你應該想辦法把融資。我們寫了一個很驚人的話，我們創世界記錄，我看世界上的商業銀行要存9萬億，我看其他國家，因外國人對存款沒中國人那麼大的興趣，存不了那麼多。但是金牌拿到手又把他用出去了，你說怎麼辦，第二個事情WTO進來後，外資銀行要進來，第三件事情，外資銀行要進來，外國發行股票等等，我們提出第二一個問題，就是我們要搞一個政策，這個政策是讓我們今後中國的金融業，我們的房地產企業主要依靠我們中國的金融業，當然外資也可以依賴一部分，或者採取一個政策統統推給外國人，這個政策錯誤就可能是這樣，說得尖銳一點，這邊也封了，那邊也封了，你都不給錢，我們外國人需要切記，這是不是一個好辦法。像剛才說到一個這是不是高低的問題，剛才你不是提出來融資的錢是高了低了，不是那麼回事，你根本就不給，根本就沒有，把我們很多房地產企業推到外國的金融資本那裏去，這個辦法是否值得考慮，這一件事我是知道得最早，今年一月份召開全國房地產工作會議，有銀行的同志講了，我們現在的房地產企業撈了房地產很多很多銀行的錢，這個必須要整頓，當時又人說，你是不是到桌上去講一講，他說時間已經不行了，但是我又一想我們是老部，我們堅持不要提出一個政策，一個措施。他首先要求你跟有關部門協商，協商一致才能上報國務院，對於央行來講它不管這些事，現在中央決定央行調控中國金融的事，但調控金融事我們不管，但是要調控房地產你肯定要徵求意見，最後出了文了，部里人的同志說沒有找我們商量，順便跟大家講一下，我們中國的法律或政策是三大層次，第一層次就有全國人大和人大委員會通過的法律，那是第一層次，是全國最大的。第二是國務院發佈的法。第三步才是部裏面的，我們現在叫部門規章，我剛才說了一個政府的態度，我想121代表不了政府，因為僅僅是一個部門出來的，只是我們在建設部不知道，我們並沒有投贊成票，所以今天我就講當年92年93年國務院黨中央要進行宏觀調控，在那個情況下我們房地產企業還是有很多融資的辦法，現在它緊緊是一個部門規章，何況今天不是下面是否執行，如果商業銀行有了大批資金，上面給他來一個指示，他放在那裏，死在那有什麼好處呢？可能他還是會貸的。我們也應該怎麼講，最良好的那個貸款是我們住房第二貸款，美國70年的經驗百分百沒有一條是損耗的，因住房在那還會賣嗎？第一個問題很容易解決的，我們中國房地產貸款的情況也是非常好的。真正出毛病的是官商勾結，那是貪官和有些人勾結。但是銀行的審查不嚴，這個事不能多多說什麼。
範偉：我覺得對於央行的文件，我覺得我們房產界其實也有一點反應過分了，我們公司內部曾經開過一個玩笑這個121，如讀成121就是121齊步走，其實銀行的貸款，給房地產公司純粹是一筆生產，現在生意的一方他說我不想按以前的規矩給你做生意，我換種方式，這樣就會變成三種情況，一種情況以前大家已經簽了合同已經貸款了，這個當然已經簽了協議不能變應該繼續履行，第二種情況這個項目房產公司還沒談還沒考慮了，現在銀行說我們現在的貸款條件變了，作為房產公司我們要自己想一想，這樣的條件下我怎樣考慮我的融資環境，唯一一種受影響的就是說，假設我原來按這個條件垡貸到款的，所以我已經去談了項目，也付了部分錢了，此時，可能對房地產公司打擊比較大，這種情況可能需要一個協商需要一個過程，作為銀行的角度，他從他防範風險的角度出這樣的一個政策，我覺得上在他的角度完全沒什麼差錯，因為他也要考慮他的風險，雖我們房產企業說房產形勢很好，房格不會跌的，但是站在銀行的角度憑什麼相信房價不會跌，所以從他的角度防範風險我覺得也是有他一定的道理。所以作為我們房產企業有時站在銀行的角度想一想，我覺得這個事情完全能夠更，所以我總的想法就是我們房產企業最關鍵還是要在這樣的一個環境下面怎樣考慮我們自己生存之路，除了銀行外還有沒有別的渠道，或像剛才馮總講的一樣，我是不是在現在有的環境下面縮小一下我的經營規模，雖然我有一個很遠大的理想，但是我可以慢慢走，不一定一下子急於求成。
潘石屹：其實我的想法跟範偉的觀點都是很一樣的，因為他認為銀行和房地產發展商，銀行把款貸給房地產發展商之間是商業關係，是一個買賣關係，所以人家開價時我不把東西賣給你了，如果一般的買賣關係你也可以從別的地方去建立買賣關係。可以中國的銀行是一個獨家壟斷，又不允許外國銀行進來，人民銀行下發這個文件，下面各個商業銀行就要執行，另外作為房地產又沒有另外的算途徑，上市的公司很少，中國的房地產基金又沒有成立，在這樣的情況下，是因為壟斷造成的，他說多高的利息，你就得用多高的利息，不像一個完全自由的競爭的環境，價格、利息、貸款的期限你都可以跟他討價還價，實際上在中國一方是獨家壟斷時你就沒辦法，如果中國只有一個電信公司，電信公司打電話想出多高的費就得出多高的費，如我就不打電話了，我就寫信了，我覺得這種辦法還是挺笨。
主持人：我們當然非常希望中國的銀行跟中國的房地產一起共贏，但是現在看來雙方談得比較困難，這就會產生駁議，這個駁議對於中國房地產來說如中國的銀行不給貸款的話或不能給錢的話他們可能去海外去找錢。兩種通道，第一種通道是海外上市，第二種通道是海外的貸款，因現在三位年輕的企業家他們都有跟海外打交道的經驗了，這個經驗也很寶貴，今天這個場合也很難得，看在座有沒有人來給他們提問了？怎樣跟金融機構包括國外的投資者打交道，要注意什麼？
包宗華：我們希望中國的金融業進一步健全，我們中國的房地產企業的融資主要應該是我們自己的金融業，國外可以走，但是總是小部分，特別是中小房地產企業走到國外的更困難，我們主要還是立足於中國的金融業來給我們房地產業產生良性互動，這樣向前走。第二，金融業他自己考慮自己的問題是會考慮的，但是要做出一種政策，要有關房地產，影響房地產的規模、速度等等的問題應該磋商，因我們國家多年來的一個事情，我們建設部要定一個政策只要跟其他部有關係的要反覆協商，剛才潘總說得很清楚，如果是一家獨斷，北京自來水要漲價，你一家壟斷企業，你說上漲就漲那不行，立一個會議，你應該漲你把道理說清楚，我們反覆協商，充分徵求各方面意見，最後定下來。就是證明反覆協商最後的決策錯誤就少一些，你又是一家，你要想到我，那該怎麼辦，那就很難辦了。新一屆政府最大的特別要一定要民主科學，溫家寶最有時也是，民主科學，什麼叫民主，廣泛徵求意見，你只管房地產的事，主管房地產部門都不知道就不太合適了，你說那個考慮再周到，徵求我們的意見非常周到，不是很好嗎？但是有很多問題，應該提高多少，怎麼樣，怎麼樣，反覆協商，這樣可能是比較有利，把事情做得，想到儘量減少損害，儘量有利一些，我剛才說有三層，部門有作為部門規章的權利，但部門規章要涉及到其它部門，國務院有一條道路，因為銀行不是一個部，現在附予等於一個部的行政責任，建設部一個東西，也許名方面的意見。
主持人：我前兩天剛好跟人民銀行剛好是121號文件具體的制定部門的一個領導打電話，我們也想請他談一談最近的形勢，他跟我這個問題太敏感了，太敏感了，太敏感了，一連用了三個太敏感了，我最近剛好看到馮侖先生在一個雜誌上寫一篇文章，這件事情也是第一次讓房地產企業形成一種市場的合力，我大概看了這篇文件，你覺得對房地產業本身除了對各個企業的影響以外，我剛才也聽到希望加強業內的溝通、瞭解、合作的需求？
馮侖：121文件我覺得這個事情大家都很清楚，但他後來發出來很多東西還是值得去思考，一個從政策層面，現在主要是依法行政，按照法律給寫的框架來調控宏觀經濟，人民銀行的這個過程制定是他內部制定，但這是一個通知，如果從技術來說，通知有個起始時間，他可能說幾號開始，下發即日起執行，但什麼時候結束，沒有一個起始時間，這個東西執行到哪天為止。而且通知的約束力和人民銀行其他文件的約束力到底法律上有多少，有很多行政法還有各方面的專家，從這個角度來談我們開發商是另外一個角度。這就涉及到我們對市場經濟調控時宏觀經濟的管理者是依據什麼樣來管理，還是依照過去計劃經濟反正做一個文件就完了，至於是否執行，結果怎樣，也不考慮執行的成本，就是政策制定前的成本要消費相當長的時候，現在信息社會有一最大的好處，可能把要做的事情的成本提到前面來，就像美國打伊拉克一樣，準備時是半年花了600億，成本都花在這，打了25天花300億，打完以後的成本是自己拿錢買的，成本都很清楚。可現在一個一個政策制定等於通知制定後將會帶來的社會成本，事先是沒有計算的。另外一個問題，這次出現以後媒體、業界的反應又異乎尋常的快，而且異乎尋常的聲音大。今天有一個著名的經濟評價的專家寫篇文章說，第一次是商人的生意壓倒政府的生意，經過改革開放市場經濟以後，造成的一種情況，真正對行業利益集團開始對政策制定的過程而講話，而講話的方式以前的媒體完全是管制狀態，非市場化狀態，所以以前也不是不存在不同的行業的利益集團，不同的利益羣體。但沒有說的地方，或者說媒體沒有說你的動力，而這次媒體不僅是很多樣化，都可以進，而且媒體還特別有動力找這些業界的人來講，媒體的動力非常大，也找政府，媒體的動力由於商業化，反應不同利益羣體的動力是非常的大，所以這一次就表現為非常大的生命。這樣就帶來後續的一個發叫，就是國務院也好，其他各部門緊急磋商，各個行業團體不斷的互動過程，這一次就變成一個良性過程，也有人說這開起一個政策制定的新的一個活頁的遊戲的一個開始，所以這也是我們市場經濟條件下，政府宏觀調控經驗逐步豐富依法行政的一個進步，同時也看到社會經過改革各地羣體由原則埋頭做自己的事情，到出現一些比較自覺地能夠維護這個行業的共同利益，通過團體依法跟政府相關部門作有效溝通這樣一個機制，這個機制的完善預視中國未來行業和政府之間良性的、理性的市場關係的建立，這可能意義大達文件本身，也就是說，有時候我們應該習慣把喪事當喜事，這件事情對人民銀行來說發這個文從整個宏觀來看這個社會來說，確實我們應該說經歷一件喜事，這件事情對行業來說是非常好的事情。
主持人：我們也很樂意把你這翻話看成是市場對我們財經媒體人士的表揚，這三位也是非常難得有這樣一個機會，剛才有一位先生想提問的，你現在提吧。
嘉賓：作為我們中小企業可能向三位老總請教海外融資和上市可能對我們來說不是面臨的問題，我想還是對121文件談談我的看法和一些問題想請教一下。作為我們中小企業121文件我的切身感受影響非常大，在此之前，我的項目前幾年剛開始運作時，銀行行長輪流請我吃飯，銀行銀行長為了拉這個項目，副行長來了不行，正行長來，我找了兩家銀行，按揭的協議都簽了，這個文件出來後，剛才像範總講的一個問題，就是項目在履行一半過程中，不是我們公司，我們公司自己沒貸款，幫消費者按揭時原來承諾按七成，文件下來以後，他提出要按六成，過了一下又變成五層，這樣的話我們企業就面臨一個問題，因我們跟購房者已經承諾了，原來是他吃飯，我都應付不過來，現在我請他吃飯，他說沒辦法，要請省上面的很吃飯才能解決，其實這個很現實，我這個企業什麼狀況呢？原來答應給七成，現在銀行按揭八成，我自己公司給他按揭兩成，這個法律上面存在一個很大的疑問，我原來是搞法律工作的，後來做房地產，我對中國法律應該講研究了二十幾年，這一次房地產中央的文出來了，應該說它是的雷聲大，雨點小，就是當時通知很嚴厲，執行起來跟各地情況不一樣，這就反映出一個新聞媒體和行業的影響，也是國家進步的體現，所以我在這裏儘管說我是121受害者，但是我還是非常感謝我們幾位有影響力的老總，通過他們的新聞採訪，通過發表，也看到一些比較強硬的呼聲，所以這樣文件在執行起來，往往打一些拆號，這一次這個文件就相當於93年的金融大整頓的嚴打，我可以認為是房地產的嚴打行為，儘管出現一些問題，這種問題通過很向強烈的措施來處理的話可能像我剛才講的一個項目做到一半，那麼企業的受害很大，其受害最終結果可能對社會的一種影響。
主持人：你覺得在目前這種時間你需要什麼樣的？比如哪一種投資方式來解決你這個問題？
嘉賓：下面我就想問這個問題，跳開我這個企業本身的問題，我想問題是中國房地產到底有沒有泡沫，想請問三位老總和會長，應該講從我個人感覺是什麼，全國各地很多行業，因房地產是比較有暴力，因我也是受益者之一，這個行業的這個暴力，或這個行業的利潤比較高，吸引很多資金投入這裏面來，我想中國的房地產可能有一個感覺是象股市一樣，不可能永遠高上去，香港的房地產和日本房地產的都會有一個下降的時期，我想請三位老總和會長，中國的房地產到底有沒有泡沫？這個泡沫什麼時候會出現？因我們都是房地產船上的船員，它進入這個房地產，按揭風險是開發商的風險，還有一個風險是誰？
馮侖：這個問題說了很久，我想到一個相關的，輕鬆一點的話題，實際上我們現在的設施生活中最大的泡沫是愛情市場的泡沫，大家想這裏頭的泡沫是最多的，不着邊際好話，甜言蜜語，無謂的約會，但為什麼沒有人累，沒有倒，因有真實的需求，要繁衍，要生孩子，要過熱，所以當有一個真實的目的需求在後面支撐的時候，有時這個泡沫和正常的生活之間很難說清楚，他也許沒有這種泡沫的愛情，可能大家覺得至少電視要砸掉了，然後我們的生活時間會太富裕，但是如果有了以後，大家會發現電視天天有得看，報紙一天一天地賺錢，我們生活很忙碌，每天要應付這東西，苦惱和幸福，現在市場經濟帶來了永遠說不清楚的到底幾分泡沫配幾分需求，整好這個生活是甜蜜的愛情，所以我覺得現在從中國整體來看，我覺得現在的生活還是真實的，並不認為整體上有泡沫，但是未來，比如天天談戀愛，花前月下，永遠不生孩子，這叫泡沫，所以我覺得這是一個邊界。
潘石屹：121號文件整個制定的初衷實際上就是擔心房地產過熱，有泡沫，怕重複東南亞的金融危急，中國人和中國的經濟承受不了，談泡沫的時候，我覺得這位先生的問題太具體了，這種思路把我們上面幾位當成是算卦先生了，就是你說一下有多大，什麼時候會爆發，其實市場的價格和市場的走勢實際上很難去預測，你可能只知勢在把握一個大體的方向，如果想把所有的問題都算清楚，這種思維方式就是計劃經濟，計劃經濟想要把所有事情算清楚的時候沒有算清楚，所以計劃經濟搞了多少年就比不上搞市場經濟的國家，所以我們現在鄧小平給我們提了一條路，是走市場經濟，已經走了二三十年的時間，而且走得很好，所以我們每個人的思維都要換成一種市場經濟的思維，不要按照計劃經濟思維去考慮問題，我覺得121號文件一個很重要是出發點把過高的房價壓下去，可這個文件下發後，我當天寫了一個這個文件對中國經濟帶來的20個影響，其中一條影響就是房價可能上升，這是在6月14號的晚上我寫的。實際上從我們公司感受到的和我報紙雜誌上看到這個城市，121號文件的出臺，調整了人們的預期，因為這個市場是靠預期代步，人們的預期以為在121號文件8條把各種各樣的資金管道堵死了，既然這個行業中建設的資金少了，他的供應量一定會上，一定會少在需求量一定的情況下價格一定會上，所以可能全中國從121號文件這個信號打了出，調整了人們的預期，所有的房價都在很快的上漲，我們現在佔了銷售項目是建了SOHO，今年我雄心勃勃，說能不能達到三十億的目標。第一個季度銷售不錯，銷售了七億，第二季度是加上我們銷售給一個精度律師事務所的一個多億才銷售了三個多億，主要是受非典影響，緊接着121號文件，我說今年肯定泡湯，我們要把我們的預期調整下來，所以這個季度我們能夠銷售五個億就不錯了，結果在121號文件公佈後，大概一個半月時間吧，我們提了三次價，而且每一次提的幅度都是3%、4%這樣的幅度，我們的目的到現在為止已經超過六個億，所以第三季度10個億的銷售額應該沒問題，因我們自己的情況比較清楚，就是121號問題制定的初衷就是達到的結果完全變成相反，為什麼變成相反的結果，就是想用計劃經濟的一套辦法去調控市場的手段，他忘了，市場中最重要的影響格核的是人們的預期。
包宗華：什麼叫泡沫，在我們國外和中國很多經濟學家都講，價格高漲遠遠地離開了價值，這就叫做泡沫，為什麼叫泡沫，就是有一天他抬高的價維持不住，像泡沫一樣破滅了，這個就是國外有很多例子，海南事件等等，中國最有名的就是君子蘭事件，1984長春市的君子蘭花原來是幾百塊錢一盆，幾百塊錢一盆，大家一炒，烘抬，最高一盆是15萬，那商的價格最後也破滅了，最後降到幾十塊錢、幾百塊錢一盆，最貴的是三千塊錢，這就叫做泡沫，但是中國的泡沫擴大化，什麼都講泡沫，比如房地產擠壓了就是泡沫，但房地產擠壓之後，是實實在在的房子擠壓在那，隔了幾年後他回頭就賣掉了，他沒有破滅，一般叫泡沫的話名詞都不對，這樣一來，我們中國現在的結合泡沫擴大化，張元昌同志專業寫了一篇文章，要跟泡沫真本清源，泡沫沒有搞清楚，因泡沫是價格太高，你的降價的問題，我們現在叫做空置率交易1億2千萬平米，其中都是擠壓五千萬平米，有人說多的不得了，以一乘上兩千塊錢料米，控制率就是2400億，就可以建一個三峽水庫，其中我們房地產界認真研究房地產的事情的人就清楚，外國根本不叫擠壓率，或我們的空置率就是當年建成沒賣出去的，他是算全國總的空房率，空房率美國是10%，英國是13%，那麼高的空房率拿來中國來真的要下市了，我們國家經濟實力強，國家經濟發達，住房富裕就有10%的空房率，因此，人才流動非常容易，到了那個城市買房子、租房子都行，我們中國的空房率是什麼？計劃經濟時沒空房率，因為給了單位，單位是自己的，沒有空房率，現在來了一個新建房率，說是現在把112和5千萬給我們先有住房率總額，現在我們住房率總額是多少呢？開始時是40億，後來有10億，是80億，但是我們城市人口每人已超過20平米，算來算去都不對，他說你算多少，我說這樣一推算的話大概90個億，或大家都沒有20平米，他說反正都是那個數，我說90多平米10%的空房率應該是9億了，這是一個國家富裕，但是我們現在拿來除我們的擠壓率的話大概是百分之零點幾，得出1億2大概是那麼多，為什麼跟大家說一下，就是去年，中國發生了大的泡沫，連泡沫都沒有搞清楚就說我們出現泡沫了，這個事情就太麻煩了，中國有沒有濼，另外，如果是擠壓了，經濟學找一個名詞叫生產過盛，生產過盛不要那個泡沫，因將來採取政策住房擠壓了降低政策，出現泡沫了，自然會破滅，處理政策都不一樣，順便給大家說一說共同研究房地產到底我們存在什麼問題，第一個就是我們擠壓多不多，順便說一下我們13億人口，我們的空房率應該多高，這些事情我們大家今後再算，大家拿到外國的情況來，要把中國的房地產形勢說得一團糟，你可要剎車，我們有個政策，可以需要採取調控的時候，可以調控，但調控的話影響國民經濟是大事情。
主持人：作為主持人我還有最後一個問題，可能這個有點主觀，我還是希望能夠問一下，因為從融資渠道來說如國內銀行融資的話，海外上市，或國內上市，或在海外銀行去融資，這個離得比較遠，一個離得比較近的可能是說國內資金自我組建的資金，這次餐會任志強先生他們已經在做一個資金了，就是把民間的資金集中起來，讓他們來進行投資，凌克先生他們已經做這個事情，剛才我聽範偉先生說你們以後也有那個打算，我的問題是如果你是一人房地產投資資金的主持人，你會選擇什麼樣房地產公司去投資？
範偉：我來假設，根據我們接觸一些海外資金接觸的過程，談一下他們的觀點，因為大家知道海外的資金管理很多大額的資金，他們的資金管理委員會都會定一些規則，像發展中國家，像中國這樣的國家，可能會定一個比較高的要求，他對你一個發展商進行了非常詳細的調查、瞭解，對項目的可行性財務分析作了很多的瞭解的基礎上，他還會要求一個額外的附加的回報率，就是在歐洲他要求回報率5%、6%，但如果投資到中國，他可能要在百分之五六的基礎，再加多一個5%、6%，為什麼，因他覺得這裏面有更多不決定的因素，其實我想無論是121文件也好，包括SARS事件也好，其實對中國的企業也是反面的一個反思，就是我們的企業到底怎樣來設計自己公司公司的控制度，你到底應該能夠承受多大的風險，到底應該冒多大的風險，這個我覺得我們每個企業都應該認真思考，我們當然要對國有政策的制定提我們的想法，提我們的意見，但我們不能把我們所有的希望寄託在改變這個政策，我們還是要把希望寄託我們怎樣控制企業的風險度，這個我覺得是至關重要的，現在從銀行的角度來講並不是說不貸錢，只是達到他的要求他可以貸給你錢，資金的來源並不是只有銀行一家，像老潘講的一樣，銀行這個政策出後可能反過來會造成房價上升，既然房價上升當然會有更多的資金來參與房地產，這些資金是哪來的？是房地產以外別的行業過來的，做服裝的，做汽車的，他們都想來投，從我們現有的房地產公司的手裏面分走了一部分市場，我覺得這是很公平的。
主持人：謝謝大家，今天晚上的精英對話到此結束。